제도권 민간임대주택 공급 30~40%로 높여야
정비사업 연계형 뉴스테이 확대 임대공급 유도
규모의 경제를 통해 주거불안을 해소하고 상품의 다양성과 수익성 확보로 제도권 민간임대주택의 활성화를 도모해야 한다는 의견이 제기됐다.
한국주택학회는 지난 7일 대한상공회의소 의원회의실에서 ‘국민 주거안정을 위한 민간임대주택 활성화 방안’ 정책 세미나를 개최했다. 이날 세미나에서는 국회 입법조사처 장경석 입법조사관과 한국토지주택공사 토지주택연구원 진미윤 연구위원, 도시계획 전문기업 이너시티의 박순신 대표 등 3인의 주제발표가 있었다.
▲장경석 국회 입법조사처 입법조사관 ‘해외 민간임대주택 지원제도의 현황’=정부가 민간주택부문을 지원하는 이유는 공급자 보조 측면에서 보면 양질의 신규주택 공급을 늘림으로써 임대료를 인하하고 근린환경을 개선할 수 있기 때문이다.
또한 정치적 맥락으로는 주택 부족 시에 주택공급의 목표를 달성하는 효과와 공적기능을 수행할 수 있다. 수용자 보조 측면에서 보면 주거선택의 폭을 넓힐 수 있고 인하된 임대료로 인해 예산을 효율적으로 운용할 수 있다.
영국의 경우 민간임대주택 투자자에게 세제감면, 건설자금지원, 보증, 행정지원 등을 실시하고 있다. 미국은 민간임대주택사업자에게 10년간의 세액공제 혜택을 제공하고 있다. 호주는 최소 10년간 시장임대료보다 20% 가량 낮은 가격으로 주택을 임대하는 사업자에게 소득세 환급금 형태로 보조금을 지원하고 있다.
프랑스는 새 주택을 구입해 임대하면 구입비 일부를 공제하고 연간 최대 6천유로의 임대소득세를 감면해주고, 독일의 경우 임대사업자에게 재산세를 감면해주고 저렴한 가격에 임대주택을 공급하고 있다.
▲진미윤 LH토지주택연구원 연구위원 ‘국내 민간임대주택의 여건과 활성화 방안’=임차 수요의 증가와 임대료 상승으로 중·저소득층의 주거불안은 가중되고 있다. 임대시장을 안정화하기 위해서는 뉴스테이 등 장기 거주가 가능한 민간임대주택을 늘려야 한다. 우리의 주택임대차시장은 개인사업자가 공급·운영하는 비 제도권 민간임대주택이 80% 이상을 차지하고 있다.
따라서 임대료 인상에 대한 공적인 제한이 가능하고 장기임대도 견인할 수 있는 ‘제도권 민간임대주택’의 공급을 30~40%까지 높여야 한다. 저소득층뿐만 아니라 중소득층의 월세화로 인해 월세부담은 늘고 주거자산은 감소하고 있다. 우리나라 임차가구의 평균이사 횟수는 4.4회로 전 세계적으로 가장 높다.
임대료 부담은 도시 인구 규모에도 큰 영향을 미친다. 실제로 2013년부터 2015년까지 3년간 서울에서만 32만6천명이 타 지역으로 빠져나갔으며, 경기도로의 유입인구는 17만4천명에 달한다. 전세는 감소하고 월세는 증가하며, 여기에 임대료가 지속적으로 상승하면서 주거불안이 심각해지고 있는 상황이 펼쳐지고 있는 중이다.
도심형 뉴스테이, 토지임대 뉴스테이, 매입형 뉴스테이, 협동조합 연계 뉴스테이, 한옥 뉴스테이 등 뉴스테이 공급방식뿐 아니라 리츠 및 펀드 설립, 재무적 투자자, 자산관리회사 등 재원구성도 다양화해야 한다.
▲박순신 이너시티 대표이사 ‘정비사업 연계형 뉴스테이 성과와 과제’=실수요에 대응할 수 있고 부동산 경기 변동에도 충격이 적은 양질의 주택을 지속적으로 공급해 시장을 안정화시킬 필요성이 있다. 또한 주거지의 쇠퇴로 인한 도시의 슬럼화를 해결해야 한다. 바로 도시지역 내에 뉴스테이가 필요한 이유다. 그동안 도심에서 진행된 뉴스테이의 성과는 무엇인가.
첫째 기존 시가지 내 정비사업구역에서 대규모 주택공급이 가능하다. 실례로 청천2구역, 십정2구역, 누문구역 등 기존 시가지에서 대규모로 임대주택 공급이 가능케 됐다. 둘째 미분양 리스크 감소에 따라 사업성이 확보되어 정체된 정비사업이 다시 추진된다. 셋째 사업기간의 장기화 등 정비사업의 사업의 한계를 극복하여 파괴력 있는 도시정비 및 재생수단이 되고, 넷째 기존의 리스크 독점적 사업구조를 국가와 지자체, HUG,민간이 분담하여 분양 리스크를 해소하고 사업비를 절감할 수 있다.
다섯째 도심 내에 임대주택을 지속적으로 공급함으로써 시장의 수요에 대응할 수 있으며, 여섯째 그동안 부진했던 민간임대주택의 공급확대를 유도하여 중산층 및 서민의 주거안정에 기여한다. 일곱째 유사 품질의 인근 주택 임대시세보다 저렴하고 임대료 인상도 연 5% 이내로 제한되어 도심 내 주거 임대료 안정에 도움이 된다. 여덟째 정체된 사업이 다시 추진됨에 따라 낙후된 시가지 내 기반시설의 정비 및 확충에 의한 공공의 설치비용이 경감된다. 아홉째 공사비 조절이 가능, 사업투명성 확보, 갈등 완화 등 사업진행과정에서 정부 및 지자체 등 공공의 역할을 재정립할 수 있다.
뉴스테이를 추진함에 있어 분양주택에 비해 품질이 낮고 중견건설사 위주로 참여한다는 부정적인 인식을 전환시킬 필요가 있다.
인천 십정2구역의 예에서 보듯이 포스코건설이 참여하고 커뮤니티 시설을 특화함으로써 중산층을 위한 양질의 임대주택 공급이 가능하게 된 것이다. 하지만 한시적인 임대기간에 따른 뉴스테이의 지속가능성에 대한 우려를 해소하고 용적률 인센티브 등에 의한 고층·고밀 개발에 따른 거주민 만족도를 높여야 하는 것은 지속적으로 풀어야할 숙제라 할 것이다.
