정부는 지난 8월 29일 ‘실수요 주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정 지원 방안’을 발표하면서 강남3구를 제외한 비투기지역에서 총부채상환비율(DTI)을 2011년 3월말까지 한시적으로 폐지하기로 했다.

 

이번 대책은 실수요자 주택구입과 관련한 금융·세제상 지원을 확대하는 것이 골자이며, 대책의 핵심은 DTI 비율의 소폭 인상 정도가 아니라 한시적으로 폐지했다는 것이다.

 

DTI 적용을 받지 않는 대상은 무주택자나 1가구 1주택자가 서울 강남3구를 제외한 비투기지역에서 9억원 이하 주택을 구입하는 경우다. 적용 기한은 대출신청일 기준으로 내년 3월 말까지이며, 금융기관은 주택담보인정비율(LTV) 한도에서 개인에 대한 대출 규모를 정할 수 있다.

 

연말에 종료되는 다주택자 양도세 중과세 유예제도도 2년 연장해 2012년 말까지 6~35%의 일반세율을 적용하며, 주택 취득·등록세 50% 감면 시한도 2011년까지 1년 연장할 예정이다. 생애최초로 주택을 구입하는 무주택자에게는 내년 3월말까지 주택기금을 통해 호당 2억원 범위내에서 구입자금을 지원한다.

 

강남3구를 뺀 수도권 전체 아파트 360만세대 중 9억원 이상 주택 6만8천여세대를 제외한 353만여세대가 규제완화의 적용받게 되어 강남을 제외한 수도권 내 98.3%의 아파트가 거래시 혜택을 보게 된다.

 

금융감독위원회에 따르면 연소득 3천만원인 가구가 5억원짜리 아파트를 매입하기 위해 20년만기, 연6% 금리 조건으로 대출을 받을 경우 대출한도가 종전 1억7천만원에서 2억5천만원으로 8천만원(47%) 늘어나며, 연소득 5천만원 가구가 7억원 아파트를 매입할 때는 대출 한도가 2억9천만원에서 3억5천만원으로 6천만원 확대되고, 연소득 7천만원 가구가 9억원 아파트를 매입할 때는 이전 4억1천만원에서 4억5천만원으로 한도가 4천만원 늘어나 저소득층일수록 규제완화의 폭이 커지게 된다.

 

이번 대책으로 인해 금융권에서의 주택자금대출은 증가할 것이다. DTI 규제로 은행 대출에 제한이 있어 2금융권에서 추가 대출을 받았던 사람들이 금리가 낮은 일반은행 대출로 갈아탈 기회가 생기게 되었고, 담보 가치에 큰 문제가 없다면 추가 대출도 가능할 것이며, 연간 대출 원리금 상환액을 줄이기 위해 만기를 가급적 길게 하던 사람들이 원리금 상환액을 늘려 만기를 줄이는 식으로 대응할 수 있어 이자 부담 총액을 줄일 수 있다.

 

또한 기존 집을 담보로 사업자 대출을 받던 자영업자들의 대출도 늘어날 가능성도 있다.

 

그러나 정부의 규제 완화에도 불구하고 금융기관이 신용대출 시 사용하던 내부 대출평가 기준을 주택대출 심사에 준용하여, 대출신청인의 소득, 직위, 재산 규모 등을 종합 고려해 대출이 이뤄지는 만큼 대출이 바로 늘지는 않을 것이다.

 

특히 최근 대출 수요는 규제보다 부동산 경기에 더 크게 좌우되는 만큼 집값상승의 기대가 없다면 DTI 규제 완화에 따른 대출 증가는 제한적일 수밖에 없다. 여기에 LTV 규제가 계속되기 때문에 대출이 크게 늘지는 않을 전망이다.

 

지난 7월 22일 주택시장부양책 발표가 유야무야된 이후 오랫동안 기다렸던 주택시장 활성화 대책은 그동안 금기시됐던 총부채상환비율 규제를 풀어 거래 활성화를 유도한 것은 평가할 만하다. 그러나 이번 대책도 주택가격 상승에 대한 기대감이 없다면 실효성을 기대하기 곤란하다.

 

주택시장은 아직 뚜렷한 방향성을 보이지 않고 있다. 거래 실종으로 가격이 형성되지 않았던 주택시장이 정상화하는 데는 상당한 시간이 걸릴 전망이다. 대책 발표 이후 집을 사려는 사람은 현 가격보다 더 낮은 가격으로 구입하려 하고, 팔려는 사람은 더 높은 가격에 팔기 위해 급매물을 거두고 있다.

 

어떤 것이 정답인지는 추석 이후에 판가름날 것이며, 다만 내집 마련 기회를 노리는 사람이라면 8·29대책에 따른 혜택을 누리면서 집값 하락에 대한 리스크를 줄이기 위해 내년 3월 말 이전에 가격이 많이 하락한 인기지역 중심으로 급매물을 노리는 것이 한 방법일 것이다.