구판서
청솔세무회계사무소/공인회계사
14.이주대여비
주택정비사업조합은 관리처분계획인가에 의해서 기존 건축물을 철거한다. 건축물의 철거 때문에 주택정비사업 구역 내에서 거주하던 주민은 공사기간동안 타지역으로 이주하여 거주해야 한다.
이때 주민들이 타지로 이주함에 따른 자금수요가 발생되는데, 이런 자금을 조합과 시공사가 이주민에게 대여하여 주민들의 자금수요를 해결해 준다.
이주대여비는 아파트가 준공되어 입주할 때 상환하게 되므로 대여기간이 1년 이상이다. 따라서 대차대조표에 표시할 때는 비유동자산으로 구분해 표시해야 한다.
이주대여비는 무이자 이주대여비와 유이자 이주대여비로 구분된다. 무이자 이주대여비는 세무회계상 문제가 되지 않는데, 유이자 이주대여비는 주의가 필요하다. 이주비를 대여해 주는 주체가 누구인지에 따라 세무회계처리가 달라진다.
먼저 조합이 금융기관 또는 시공사로부터 이주대여금을 차입하여 조합원에게 유이자 이주대여비를 대여하는 경우를 살펴보자.
조합은 이주비를 외부에서 차입했으므로 대차대조표에 부채로 표시하고, 동 이주비부채를 조합원에게 대여했기에 이주대여비를 비유동자산으로 표시한다.
조합이 시공사에게 이주대여비 차입에 대한 이자를 지급할 때는 이자지급에 따른 원천징수를 조합이 하여 주소지관할 세무서에 신고해야 한다. 왜냐하면 시공사는 금융기관이 아니기 때문이다. 따라서 이주비대여비가 금융기관일 경우에는 조합이 이자지급에 따른 원천징수의무는 없다.
부연하면, 시공사로부터 차입한 경우에는 이자지급에 따른 원천징수의무가 조합에 있지만, 금융기관으로부터 차입한 경우에는 조합에 원천징수의무가 없다.
한편, 이주대여비를 금융기관이 직접 조합원에게 대여하였고, 이자납입도 각각의 조합원이 금융기관에 직접 납입하는 경우에는 조합에서는 어떤 회계처리를 할 필요가 없다.
그런데 이주대여비를 시공사가 직접 조합원에게 대여하여 준 경우는 어떨까? 이론적으로는 이주대여비에 대한 이자를 조합원이 시공사에 납입할 때에 조합원이 이자에 대한 원천징수를 해야 한다.
각각의 조합원이 이자에 대한 원천징수를 해야 하므로 매우 번거롭다. 따라서 이러한 형태의 이주대여비 약정을 맺는 경우는 극히 예외적이다.
만약 이런 방법으로 이주대여비 약정이 있었다면, 조합과 조합원간에 별도의 약정을 하여 원천징수의무 이행을 조합이 할 수 있다. 즉 원천징수에 관한 별도의 위임·대리계약을 조합원과 조합이 약정하여 조합원의 원천징수의무 이행을 조합이 대행하여 주면 된다.
조합원의 각자는 시공사로부터 이주비를 대여받기로 계약하고, 시공사가 조합원에게 이주비를 전달하는 과정에 조합명의 통장을 거처 지급하는 경우 조합의 회계처리는 어떻게 할까?
이 경우에는 조합원이 시공사와 이주대여비 약정을 맺었고 단지 업무 편의상 조합 통장을 이용하였을 뿐이므로 시공사가 조합에 준 금액을 조합의 일시예수금으로 처리하면 되겠다.
조합원의 이주대여비를 금융기관 또는 시공사가 대여하여 주었고, 그 대여금의 이자를 조합이 부담하기로 약정되어 있는 경우가 있다. 즉 조합원의 이자를 조합이 부담할 경우 조합에서는 이자 지급에 따른 회계처리는 어떻게 해야 될까?
이런 경우 조합은 이주대여비에 대한 이자지급액을 손익계산서의 영업외 비용으로 회계처리하면 된다. 다만, 법인세를 신고할 때 이런 이자비용이 조합원분양분과 일반분양분에 어떻게 안분해야 합리적인지를 추가로 검토해야겠다.
조합원의 이주대여금에 대한 이자비용을 조합이 대신 부담하는 행위가 조합 사업목적인 조합원분양과 일반분양을 위한 필요적인 행위였다면 조합원부분과 일반분양부분으로 안분하여 법인세를 신고해야 한다.
그런데 이런 행위가 조합원만을 위한 행위였다면 일반분양부분에 이자를 안분하면 안 되고 이자비용 전액을 조합원부분에 안분해야 한다.
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