총회에 상정될 정비업체 평가는 어떻게 해야 할까요?
김조영
본지 편집인
지난호에서 공공관리가 적용중인 추진위나 조합이 정비업체를 선정할 때의 절차에 관하여‘7)입찰공고, 8)현장설명회, 9)입찰서의 접수 및 개봉’까지 살펴보았습니다. 이번 호에서는 총회에 상정할 업체에 대한 평가를 어떻게 하는지에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.
10) 총회에 상정할 업체에 대한 평가
추진위원회 등은 입찰에 참가한자 중에서 자격심사 기준에 따라 총회에 상정할 상위 2인 이상의 정비사업전문관리업자를 선정하여야 한다. 다만, 일반경쟁 입찰에 따라 참가한 정비사업전문관리업자가 2인일 경우에는 모두 총회에 상정하여야 한다.
그리고 자격심사기준에 따라 총회에 상정할 정비사업전문관리업자를 선정한 경우에는 총회에 상정하여야 한다. 이 경우 정비사업전문관리업자의 평가결과 비교표〔기준 별지 1호서식〕를 토지등소유자에게 제시하여야 한다.(기준 제13조)
(1) 자격심사기준 -Ⅰ
① 공공관리자(위탁관리자를 포함) 또는 추진위원회 등은 공공관리 정비사업의 규모, 여건 등을 고려하여 선정기준 ‘자격심사-Ⅰ’ 또는 ‘자격심사-Ⅱ’중 하나를 선택하여 심사할 수 있다(선정기준 제4조제1항). 물론 어느 것을 선택할지에 관하여는 추진위원회 또는 대의원회의 의결을 거쳐야 할 것이다.
자격심사(Ⅰ)은 ‘업체현황(객관적평가)’과 ‘입찰가격’만을 평가하고, 자격심사(Ⅱ)는 자격심사(Ⅰ)에 과업수행계획 등 ‘기술제안’ 평가가 추가된 것이다.
②업체현황(객관적 평가) 분야
업체현황 분야는 입찰에 참가하는 업체의 현황을 객관적으로 평가하여 점수를 매기는 분야이다.
이 업체현황 분야는 △기술인력 보유상태(30점), △유사용역 수행실적(20점), △경영상태(30점), △신인도 및 업체소속 인원수(20점) 항목만으로 총 100점을 매긴 뒤에 그 점수에서 일정한 요소가 있을 때에 가점(+3) 또는 감점(-6점)을 하도록 규정하고 있다.
(가) 기술인력 보유상태(30점)=기술인력 보유상태는 해당 업체가 보유하고 있는 인력을 ‘책임사업관리자’와 ‘보조사업관리자’로 구분하여 각각 15점으로 배점한다.
먼저 ‘책임사업관리자’라고 함은 공공관리 정비사업을 책임질 사업관리자로서, 〈도정법〉 시행령 제63조제1항과 관련하여 [별표4]의 ‘정비사업전문관리업의 등록기준’에 규정된 다음 각호에 해당하는 자를 말한다.
(1) 건축사 또는 ‘국가기술자격법’에 의한 도시계획 및 건축분야 기술사와 ‘건설기술관리법 시행령’ 제4조의 규정에 의하여 이와 동등하다고 인정되는 특급기술자로서 특급기술자의 자격을 갖춘 후 건축 및 도시계획 관련업무에 3년 이상 종사한 자.
(2) 감정평가사·공인회계사 또는 변호사
(3) 법무사 또는 세무사.
(4) 다음의 1에 해당하는 자로서 정비사업 관련업무에 5년 이상 종사한 자.
(가) 공인중개사.
(나) 정부기관·정부투자기관 또는 제63조제3항 각호의 기관에서 근무한 자.
(다) 도시계획·건축·부동산·감정평가 등 정비사업 관련분야의 석사 이상의 학위 소지자.
(라) 2003년 7월 1일 당시 관계법률에 의하여 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행을 목적으로 하는 토지등소유자, 조합 또는 기존의 추진위원회와 민사계약을 하여 정비사업을 위탁받거나 자문을 한 업체에 근무한 자로서 법 제69조제1항제2호 내지 제6호의 업무를 수행한 실적이 국토해양부장관이 정하는 기준에 해당하는 자.
이 인력의 2003년 7월 1일 이후의 경력이 3년미만인 경우에는 7점, 3년이상~4년미만인 경우에는 9점, 4년이상~5년미만인 경우에는 11점, 5년이상~6년 미만인 경우에는 13점, 6년이상인 경우에는 15점으로 배점하게 된다.
그리고 ‘보조사업관리자’라고 함은 공공관리정비사업 현장에서 보조할 자로서 정비사업전문관리업체에 근무하는 자중 해당 사업분야 업무수행자를 말하는데, 2인을 평가하되 평가점수는 위 책임사업관리자의 경우와 동일하다.
그래서 입찰에 참가하는 업체가 위 책임사업관리자와 보조사업관리자의 경력이 얼마 되지 않은 경우에는 그 점수 차이가 이미 이 항목에서 완전히 벌어지게 된다.
그러므로 신생업체로서 직원이 얼마 없는 경우나 해당 경력인원을 별도로 보유하고 있지 않은 업체의 경우에는 이 점수에서 많은 차이가 나서 서울의 공공관리하의 정비사업 수주는 아예 생각을 말아야 하는 형편이 되었다.
따라서 그런 업체는 지방의 정비사업을 수주하여야 하는데, 문제는 지방도 서울의 선정기준을 참조하여 이 평가방법대로 만들면 정비업체의 경우에 해당 전문인력을 보유하고 있지 못하면 아예 정비용역업무 수주를 할 수가 없게 되었다. 전문인력 없이는 아예 발붙일 틈이 없어진 것이다.
(나) 유사용역 수행실적(20점)=해당 업체가 유사용역을 어느 정도 수행하였는지에 따라 점수를 매기게 되는 항목으로서, 즉 경험이 어느 정도 있느냐에 따라 점수가 매겨지는 것이다.
이는 △조합설립 인가실적 10점, △사업시행 인가실적 5점, △관리처분계획 인가실적 5점으로 배분되는데, 조합설립 인가실적의 경우 한건의 실적이 없더라도 기본점수가 5점이 주어진다.
또 정비사업전문관리업체 등록후 조합설립인가(변경인가 제외)된 정비구역 조합원총수가 △300인미만인 경우에는 6점 △300인이상~500인미만은 7점 △500인이상~1천인미만은 8점 △1천인이상~1천500인미만은 9점 △1천500인이상인 경우에는 10점이 주어지게 된다.
사업시행 인가실적과 관리처분계획 인가실적도 위와 유사한 방법으로 5점의 배점이 주어지게 된다.
이 항목은 해당업체가 정비사업전문관리업체로 등록한 후 수행한 업무가 많느냐 적느냐에 따라 점수를 매겨, 경험이 많은 업체의 점수를 후하게 주어 유리하게 평가받을 수 있도록 한 것이다.
신생업체의 경우로서 조합설립 인가실적 조차도 없는 경우에는 20점 만점에 15점 밖에 받을 수가 없어, 100점 만점에 15점이나 다른 업체에 뒤지기 때문에 아예 서울시의 정비사업은 할 수가 없게 되었다.
따라서 신생업체의 경우에는 아예 지방에서부터 수업을 하고 올라와야 하는 형편이 된 것이다.
(다)경영상태(30점)=경영상태의 경우에는 회사의 △실질자본금 현황에 15점, △최근년도 한국은행 발행 ‘기업경영분석’ 자료에서 전체 건축기술 및 엔지니어링서비스업에 대한 평균 자기자본비율(자기자본비율/평균자기자본비율)에 15점(미제출시 0점)을 배점하였다.
실질자본금이 5억원이상 6억원미만인 경우에는 7점을, 실질자본금이 9억원이상인 경우에는 15점(각각 세부적으로 나누어 점수를 부여하고 있다. 이하 같음)을 주어 자본금이 적은 업체의 경우는 많은 업체에 비하여 8점이나 차이가 나도록 하였다.
그리고 두 번째 항목에 있어서도 ‘자기자본비율/평균자기자본비율’이 25%미만에는 7점을, 100%이상의 경우에는 15점을 부여하여 이 또한 자기자본비율이 적은 업체의 경우에는 상당히 불리하도록 되어 있다.
이 항목에서도 자본금이 적거나 자기자본비율이 적은 업체의 경우에는 서울의 정비사업수주를 할 수가 없도록 만든 것이다.
(라) 신인도 및 업체소속 인원수(20점)=신인도에 10점, 업체소속 인원수에 10점을 배점하였고, 신인도가 C3+이하는 7점, A-이상은 10점을 주고 있으며, 업체소속 인원수도 6인이하의 경우에는 6점, 10인이상의 경우에는 10점을 주도록 하는 등 각각 세부적으로 점수를 부여하고 있다.
(마) 가점배점기준(+3점)=추진위원회가 정비업체를 선정하고자 할 경우 공공관리자 지원용역(추진위원회 구성지원)을 수행한 업체에 대하여 3점을 가점하도록 하고 있는데, 그 추진위원회 구성을 하는데 지원용역을 한 업체를 승계하지 않고 새로 정비업체를 선정하려고 하는 경우에도 그 추진위원회 구성지원을 한 정비업체가 입찰에 참가하면 무조건 +3점을 가점하도록 되어 있어 정비업계의 불만이 많은 상태이다. 결국에는 추진위원회 구성을 하는데 지원용역을 수행한 업체가 유리하게끔 되기 때문이다.
(바) 감점배점기준(-6점)=책임사업자의 업무중첩도에 따라서 -1점에서 -3점까지, 그리고 업무정지처분을 얼마기간동안 받은 적이 있는지에 따라서 -0.5점부터 -3점까지 감점을 하도록 되어 있다.
③ 가격평가분야
가격평가분야에 있어서는 ‘가. 공공관리자 정비사업전문관리업자 선정 입찰가격 평점산식’과 ‘나. 추진위원회등 정비사업전문관리업자 선정 입찰참가자격 평점산식’이 서로 다르게 규정되어 있는데, 그 자세한 내용은 지면상 이곳에서 설명하기는 곤란하니 서울시 기준을 참고로 하기 바란다.
④ 정비사업 규모별 업체 현황평가와 가격평가 비율
위와 같이 ‘업체현황(객관적 평가) 분야’와 입찰참가하면서 제시한 가격을 기준으로 평가하는 ‘가격평가 분야’의 2가지 항목을 두어, 선정하려는 추진위원회나 조합의 사업구역내 토지등소유자의 수가 △200인 미만인 경우에는 업체평가비율 20%, 가격평가비율 80%로 △토지등소유자의 수가 200인이상~500인미만인 경우에는 업체평가비율 50%, 가격평가비율 50%로 △토지등소유자의 수가 500인이상인 경우에는 업체평가비율 80%, 가격평가비율 20%로 하여 평가점수를 계산한 뒤 점수 순서대로 상위 2인 이상의 업체를 총회에 산정하여 정비업체를 선정하게 된다.
즉 대단지의 경우에는 업체평가비율을 높여 객관적으로 경험이 많고 자본이 튼튼한 업체가 선정되도록 하였고, 소규모단지의 경우에는 가격을 싸게 해서 입찰에 참가하는 업체가 유리하도록 규정하고 있는 것이다.
(2) 자격심사기준 -Ⅱ
‘공공관리 정비사업전문관리업자 자격심사기준-Ⅱ’는 입찰에 참가한 업체에 대한 객관적 평가를 하는 ‘업체현황(객관적 평가) 분야’와 입찰참가하면서 제시한 가격을 기준으로 평가하는 ‘가격평가 분야’의 2가지 항목 이외에 입찰에 참가한 해당 정비업체가 제출하는 기술제안서를 두고 심사위원들이 주관적으로 평가하는 ‘기술제안서 평가(주관적 평가)분야’를 추가로 두었다.
△업체현황(객관적 평가) 분야 20% △기술제안서 평가(주관적 평가) 분야 60% △가격제안서 분야 20%로 하여 ‘기술제안서 평가(주관적 평가) 분야’의 비중을 매우 높게 책정하고 있는 점이 특이하다.
그런데 이 자격심사기준-Ⅱ를 적용할 때에는
①공공관리자는 객관적 평가(업체평가 20점+가격평가 20점)와 주관적 평가(기술제안서 평가 60점)를 합산하여 80점 이상인자를 협상적격자로 선정하고 고득점 순으로 협상순위를 결정함. 단, 80점 이상인 업체가 3개 업체 미만인 경우 상위 3위(60점 미만인 업체는 제외)까지로 함.
②추진위원회 등의 평가 위탁에 의거 공공관리자는 객관적 평가(업체평가 20점+가격평가 20점)와 주관적 평가(기술제안서 평가 60점)를 합산한 평가결과를 추진위원회에 통보하며, 추진위원회는 고득점 순으로 상위 2인을 주민총회에 상정.
이라고 규정되어 있다.
즉, 상위 3위까지로 하는 경우가 있고 상위 2인을 주민총회에 상정하도록 하는 경우가 있는데, 서울시 기준 제13조를 보면 “ 총회에 상정할 상위 2인 이상의 정비사업전문관리업자를 선정하여야 한다”고 규정하고 있어 반드시 2인을 상정하여야 하는 것이 아닌 것으로 규정되어 있는데, 자격심사기준에는 반드시 2인을 상정하여야 하는 것처럼 규정되어 있어 서로 충돌되게 기재되어 있는데, 어느 것이 맞는 것인지가 불확실한 상태이다.
그리고 ‘기술제안서 평가(주관적 평가) 분야 : 60%’는 “가. 공공관리자 지원 정비사업전문관리업자 선정(1단계) 기술제안서 평가표”와 “나. 추진위원회등 지원 정비사업전문관리업자 선정(2단계) 기술제안서 평점표” 등 2가지가 있고 “△과업내용 이해도, △과업수행 조직구성, △과업수행 세부계획, △과업수행 지원체계” 등의 항목을 두어 각 항목별도 다시 세부적으로 소항목을 두어 전체 100점 만점으로 평가를 하고 있다.
■ 서울시 기준에 대한 평가
서울시에서 정비업체선정을 함에 있어 그 기준을 마련한 것에 대하여 다음과 같이 평가할 수가 있다.
첫째, 긍정적인 측면을 바라보면 추진위원회나 조합에서 정비업체를 선정할 때에 각종 로비 등을 통하여 선정되던 병폐를 막는데 상당히 공헌을 할 것이라고 보여진다.
본 변호사가 추진위원회나 조합의 자문변호사가 되어 같이 일을 해 보면 “아니, 왜 저렇게 실력도 없는 정비업체를 선정하였을까?”라는 의문이 드는 경우가 한두번이 아니었다. 전혀 실력도 없고 실적도 별로 없는 업체를 그것도 큰 단지에서 정비업체로 선정한 것을 보고 의구심이 든 경우가 많이 있었던 것이다.
둘째, 부정적인 측면을 바라보면 서울시 기준에 의하여 추진위나 조합에서 정비업체선정을 해 보면 얼마되지 않아 A업체는 95점, B업체는 90점이라는 등 특정업체의 점수가 바로 공개가 될 것이다. 한 사업단지에서만 입찰을 하여도 그 업체의 점수가 백일하게 공개가 될 것이기 때문에 조금만 시간이 지나면 각 업체별로 점수가 몇점인지가 바로 공개가 될 것이다.
그렇게 되면 어느 추진위나 조합에서 정비업체를 선정할 경우에 입찰에 참가만 하면 무조건 총회에 상정될 업체가 나타나게 될 것이고, 그러한 상위 몇 개 업체의 경우에는 어느 단지나 입찰하여도 상위업체로 될 것이기 때문에 상위 몇 개업체를 제외하고는 아예 입찰에 참가할 엄두를 내기가 어려울 것이다.
점수가 조금만 뒤처지는 업체는 상위업체가 입찰에 참가하지 않는 것을 바라는 수밖에 없는 것이다. 이 과정에서 혹시라도 업체간의 담합이 이루어지지는 않을지가 걱정이 된다. 특히 대단지의 경우에는 업체평가비율이 80%이고, 가격평가비율이 20%밖에 안되기 때문에 점수가 상위인 몇 개업체가 가격을 담합하여 입찰에 참가할 가능성이 충분히 발생할 수가 있는 것이다.
그리고 신생업체의 경우에는 서울시의 정비사업에 아예 발을 들여놓을 수가 없도록 한 것이 과연 정비업계 발전에 도움이 될지, 그리고 실력을 갖춘 신생업체를 선정하지 못하고 큰 몇 개 정비업체 중 하나만을 선정할 수밖에 없는 것이 해당 추진위원회나 조합에 유리할 것인지에 관하여는 의문이 든다.
정비업체가 일을 잘하느냐 못하느냐 하는 점은 그 업체의 실적도 중요하지만 해당 사업장에 파견 나가서 일을 보는 파견직원의 능력에 크게 좌우가 된다. 그런데 큰 몇 개 정비업체의 수주량이 늘어나게 되면 그만큼 현장 파견직원이 늘어나게 되는데, 이때 새로 채용되는 현장 파견직원을 유능한 직원을 채용하는 것이 쉽지만은 않기 때문이다.
예전에 어느 조합에서 조합파견 정비업체 직원의 실력이 형편없다고 불평을 하자 그 정비업체의 대표가 “실력있는 사람이 있으면 조합에서 소개를 하라. 그러면 그 사람을 우리 회사 직원으로 하여 조합에 파견토록 하겠다”고 볼멘소리를 한 기억이 아직 생생하다.
☞ 지면관계상 이상으로 공공관리 정비업체선정에 관한 해설은 마치도록 하겠습니다. 나머지 사항 등은 서울시 기준을 보고 잘 파악하시기 바랍니다.
