조합원 분양가와 일반 분양가 차이 1억원 안팎
조합원 프리미엄 상승 … 가격 더 높아질 듯

 

서울시내 아파트 거래량이 6월에 이어 7월 또한 최대치를 기록하고 있다. 이는 지난 2006년 이후 정부와 서울시 등이 실거래 가와 거래량 조사를 시작한 이래 가장 많은 거래량을 기록하고 있는 것으로 하루 평균 478.3건이다. 지난해 같은 달(385.2건)과 비교하면 93건이 늘어난 셈이다. 한 달 평균 1만2천437건으로 종전(1만1천942건)과 비교하면 수백 건이 증가한 꼴이다.

이런 거래량 증가에 대해 업계에서는 재건축 재개발 매매량이 늘었기 때문으로 풀이하고 있다. 최근 주식을 통한 재테크가 신통치 않은 수익률을 보이고 있는 반면 부동산 쪽에서는 높은 차익을 실현하고 있어 강남의 투자가들도 재건축 아파트에 몰리고 있는 실정이다. 돈이 되는 곳은 부동산 특히 재건축 재개발이 유일하다는 단면으로 보여진다.

이런 의미에서 관심 갖고 지켜봐야 할 곳이 바로 고덕주공2단지 재건축사업이다. 이곳은 지난 달 30일 관리처분변경총회를 개최했으며, 이에 앞서 이미 조합원 이주와 철거까지 완료한 상태여서 빠르면 9월 늦어도 11월 중에는 일반분양에 들어갈 것으로 보인다. 현재 이곳은 조합원 프리미엄이 하루가 다르게 상승하고 있으며, 일반분양가에 대한 기대치가 높아지고 있어 앞으로도 더 높은 호가와 거래가가 만들어질 것으로 전망된다.

▲고덕2단지 ‘그라시움’ 5천여세대…9~11월경 일반분양 돌입=서울시 강동구 고덕로 313(고덕동) 일대에 들어선 고덕주공2단지 아파트는 1983년에 준공된 5층 2천600세대 71개동으로 이뤄진 노후아파트다.

이곳은 현재 재건축사업의 9부 능선이라 할 수 있는 관리처분변경인가를 눈앞에 두고 있으며 인가가 완료되면 총 4천932세대 규모의 초대형 아파트단지인 ‘고덕 그라시움’으로 탈바꿈하게 된다. 일반분양은 오는 9월이나 늦어도 11월경에는 이뤄질 것이라는 게 업계의 전망이다.

▲전용 32.9㎡ 매수 후 59㎡ 분양시 6천500만원 수익…투자 포트폴리오 비교=실수요자나 투자자가 고덕주공2단지를 매입한다면 실제 소요되는 투자금은 얼마일까. 이것을 알기 위해서는 우선 현재의 시세를 알아야 하며 아울러 이주비라고 하는 공사기간 동안 이사해서 살 수 있는 집을 마련할 때 쓰이는 비용을 알아야 한다.

KB부동산시세 7월 22일자를 보면 고덕주공아파트 2단지의 현재 재건축 시세는 11평형이라 부르는 전용 32.95㎡의 경우 4억6천800만원(상위평균가 기준)이다.

하지만 이 지역 부동산에서 호가로 거래되는 가격은 4억9천만원으로 약 2천200만원의 차가 있음을 알 수 있다. 이렇게 시세 차가 나는 이유는 시세를 조사하는 조사대상이 누구냐에 따라 달라질 수 있다.

11평형 소유자에게 제공되는 이주비는 이사비 1천만원을 포함한 2억2천만원이다. 이 경우 이사비를 제외하면 투자자의 초기 투자비는 2억7천만원이 된다. 11평형 소유자가 갖는 권리가액은 4억5천457만원으로 이 경우 11평형이 갖는 조합원 프리미엄은 약 3천500만원이 되는 셈이다.

11평형 소유자가 전용 59㎡(24평형)를 분양받을 경우 어떻게 될까. 고덕2단지재건축은 지난 7월 30일 관리처분변경총회를 마쳤다.

이와 관련해 총회책자를 살펴보면 이곳 조합원이 전용 59㎡를 분양받을 경우 3.3㎡당 2천66만3천원, 총 5억1천599만6000원을 부담하게 된다. 다시 말해 11평형의 권리가액이 4억5천500여만원이니 추가 분담금은 6천100여만원이 된다.

여기서 잠깐, 그렇다면 조합원분을 매입한 수요자는 어떨까. 현재 이곳의 11평형 호가는 4억9천만원으로 6천100만원에 3천500만원을 더한 9천600만원을 추가로 부담하게 되는 셈이다. 더 중요한 점은 일반분양가인데 이곳의 일반분양가는 아직 확정되지 않은 상태로 분양승인시 최종 가격이 결정될 예정이다.

다만, 인근에서 최근에 분양하는 삼성물산의 래미안 솔베뉴의 분양가(로얄층 기준)를 살피면 59㎡는 6억2천900만원 안팎임을 알 수 있다. 아파트단지의 규모 등을 감안할 때 래미안 솔베뉴와 비슷하게 분양된다 하더라도 59㎡의 분양가는 6억1천만원이 넘는다는 점을 감안할 때, 이곳 고덕2단지 조합원 분양가와 일반분양가의 차이가 약 1억원 안팎이 된다.

즉 조합원은 일반분양 즉시 1억원의 차익이 발생하는 셈이며 조합원분을 매입한 일반수요자는 6천500만원의 수익이 발생하는 셈인데, 여기서 잠깐 고려해야 할 점이 토지에 대한 취득세와 등록세다. 보통 주택의 취·등록세는 1.1%지만 이곳은 주택이 멸실돼 토지만 남아있으므로 토지에 대한 취·등록세인 4.6%를 부담해야 한다. 즉 취득가인 4억9천만원에 대한 취·등록세 2천254만원을 부담해야 한다.

그렇다면 인기 면적형이라 할 수 있는 전용 84㎡의 경우는 어떨까. 고덕2단지 전용 84㎡의 조합원 분양가는 3.3㎡당 1천976만8천원(평균)으로 59㎡보다 평균 89만5천원, 약 90만원이 더 낮다. 10여년 전에는 대형평형의 가격이 훨씬 높았지만 요즘은 중소형의 인기가 높아지면서 역전현상이 일어나고 있다.

어떻든 전용 84㎡의 조합원 분양가는 6억8천566만4천원(평균)이며, 기존에 전용46.93㎡(15평형)를 소유했을 경우 권리가액은 5억8천672만원으로 조합원이 84㎡를 분양받을 때 발생하는 추가 분담금은 9천894만원 안팎임을 알 수 있다. 1억원 가까이를 추가로 부담해야 하는 것이다. 15평형을 매입하는 수요자라면 추가로 500여만원과 아울러 토지세 4.6%를 부담해야한다.

반면 전용 84㎡의 일반분양가는 7억5천900만원(래미안 솔베뉴 분양가 기준)임을 감안하면 7천300여만원이 수익이 발생하는 것을 알 수 있다.