삼호가든3차 3억7000만원 넘게 올라 눈길
과천 주공6단지는 10년 전 가격 회복 못해

지난 몇 년 동안 가장 이슈가 됐던 재건축아파트는 어디인가.

서울 서초구에는 무지개아파트와 삼호가든3차가 있다. 강북에서는 상계주공8단지, 그리고 경기지역에서는 과천의 과천주공6단지와 광명시의 철산주공8,9단지 재건축아파트를 들 수 있다.

이들 아파트의 공통점으로는 재건축아파트라는 것도 있지만 무엇보다 이곳 재건축사업의 시공권을 얻기 위해 국내 메이저 건설사들이 치열한 접전을 벌여 사업수주를 해 냈다는 점이다. 달리 말하면 건설사가 한 치의 양보도 없는 경쟁을 펼쳤다는 것은 사업성이 그 만큼 우수해 이곳의 수주는 곧 사업성이 높아 대박을 낳는 사업이 될 수 있다고 판단하기 때문이라고도 볼 수 있다.

사업성이란 분양성과도 밀접하게 연관된다. 향후 관리처분(재건축사업의 80% 가량 진행 단계) 이후 재건축 조합원 소유분을 제외한 추가 공급세대를 일반분양하게 되는데 바로 이때 지리적 입지의 장점으로 분양성이 좋고 또 높은 분양가를 책정할 수 있다는 의미로도 해석이 가능하다.

재건축의 사업성은 여러 가지 요인으로 나뉜다. 대표적으로는 대지가 가진 특성으로, 가령 기존에는 2종일반주거지역이지만 종상향을 통해 3종일반주거지역 등으로 많은 용적률을 확보할 수 있거나 층수제한이 없어 초고층으로 지을 수 있다거나 또는 주변에 유명백화점 등 편리한 주거인프라와 아울러 타지로의 이동이 용이한 교통의 이점이 있어 수요층들의 선호를 한다는 점 등이다.

그러면 건설사들이 치열한 경쟁을 펼친 이곳의 현재 가격 상승세는 어떤지 궁금하지 않을 수 없다. 투자자가 투자처를 물색할 때 반드시 선행돼야 하는 것이 선택과 집중이기 때문이다.

▲서울 강남지역 접전 속에 수주한 재건축아파트 ‘강남지역 2년 동안 3억 원 넘게 상승해’

2016년 가을 지금의 부동산시장은 재건축아파트를 중심으로 큰 상승을 이루고 있다. 재건축 또는 재개발구역의 주택가격이나 지분가격이 상승하는 것은 향후 아파트 분양이 가능하기 때문이기도 하다. 2014년 9월 이후부터 신규분양아파트가 인기를 끈 바 있지만 2017년까지 신규 택지공급을 중단하겠다는 정부의 정책은 투자자들에게 재건축아파트로 눈을 돌리게 한 하나의 이유가 되기도 했다.

서울 강남지역에서 이슈가 됐던 재건축아파트는 크게 서초구의 무지개아파트와 삼호가든3차아파트 등이 있다. 무지개아파트는 삼성물산과 GS건설이 지난 2014년 12월에 경합을 벌여 GS건설이 수주한 현장이다. 조합원의 표차가 많지 않을 것이라는 당초 예상과는 달리 400여표의 차이가 나기도 했다.

삼호가든3차아파트는 지난해 6월 경 대림산업, 롯데건설, 현대건설 3개사가 삼파전이라는 치열한 경쟁을 통해 현대건설의 품에 안긴 재건축현장이다. 총 429명의 조합원 가운데 현대건설이 175표를 차지하면서 125표를 얻은 대림산업을 뒤로하고 수주에 성공했다.

이곳 아파트는 서울 수도권 부동산시장이 되살아나기 시작한 지난 2014년 9월 이후 얼마나 상승했을까.

먼저 삼호가든3차 전용면적 82.68㎡(공급면적 115.70㎡, 이하 82㎡)를 보면 현재 시세는 12억9천만원(KB부동산시세 상위평균가 기준)을 가리키고 있으며, 평균가는 12억6천만원이다. 이곳의 지난 2014년 9월 가격은 9억1천500만원이다. 2년여라는 기간 동안 이곳 전용 82㎡의 아파트 가격은 3억4천500만원이 상승했다. 국내 직장인 평균 연봉이 4천만원 선임을 감안할 때 8년6개월여를 한 푼도 쓰지 않고 모아야 벌 수 있는 상당한 액수인 셈이다.
이곳은 2014년 9월 이후 매달 1천만원 정도가 상승한 것으로 보이는데, 2015년 9월에는 11억3천만원, 지난달인 9월에는 12억6천만원으로 9월에서 10월 한 달 동안 3천만원이 오른 것으로 조사됐다.

그러면 서초무지개아파트는 어떤가. 이곳 무지개아파트 전용 82.18㎡(공급면적 109.09㎡, 이하 82㎡)의 경우 현재 가격은 11억8천500만원을 나타내고 있다. 지난 2014년 9월 시세는 8억5천500만원이다. 2년 새 3억3천만원이 오른 것이다. 삼호가든3차와 비교해 가격 오름폭은 삼호가든3차가 1천500만원 더 올랐다고 할 수 있다. 다만 초기 투자액 대비 상승률을 보면 무지개아파트가 더 크다고 할 수 있다.

▲강북지역 수주 접전지의 가격 상승폭은 ‘상계주공8단지’ 2년여 동안 5천750만원 상승
 

그러면 강북지역은 어떨까. 서울 수도권 부동산시장이 상승하고 있다고 하지만 재건축아파트에서 강북지역의 수주 격전장을 찾기는 쉽지 않다. 몇몇 곳이 대상이 될 수는 있지만 대부분 입찰마감 전에 수주 건설사가 결정되는 경우가 많아 사실상 입찰이후 수주전쟁을 치른 곳은 없는 셈이다.

다만, 상계주공8단지재건축아파트는 입찰 전 대림산업, 한화건설, SK건설 3개사가 수주를 위해 노력한 바 있다.
한데, 대림산업은 이해욱 부회장의 운전사 갑질 논란으로 인해 사실상 수주의지를 꺾고 철수한 바 있으며, SK건설은 입찰마감일 전에 치른 현장설명회에 참여하지 못해 입찰대상에서 제외된 바 있다. 결국 최종 입찰에는 대우건설과 한화건설이 참여했고, 한화건설이 수주에 성공한 바 있다.

이곳은 3개 타입의 아파트가 건립돼 있으며, 전체가 소형아파트로 전용 31.95㎡(이하, 32㎡), 38.52㎡, 47.25㎡로 이뤄졌다. 이중 가장 적은 면적인 32㎡의 지난 가격 흐름을 보면, 현재 시세는 2억4천750만원을 가리키고 있다. 이곳은 지난 2009년 당시 2억7천만원까지 오른바 있지만 이후 부동산시장의 침체로 과거 최고가를 아직 회복하지 못한 상태로 조사됐다.

이곳의 지난 2014년 9월 아파트 가격은 1억9천만원으로 2년여 동안 5천750만원이 오른 상태다. 1년에 약 2천850만원 정도가 오른 것으로 부동산상승시기라는 점과 비록 입찰 이후는 아니지만 수주이전에 접전이 있었다는 점을 감안하면 상승폭은 낮은 편이라 할 수 있다.

▲경기 수주 접전지 과천주공6단지와 광명철산주공8·9단지 가격은

재건축아파트의 수주 접전은 서울에만 있었던 것은 아니다. 경기지역 중 으뜸이라 할 수 있는 과천에서 그리고 광명에서도 이 같은 치열한 재건축 수주전이 열린 바 있다.

우선 과천주공6단지는 지난 2012년에 수주전이 열렸다. 대우건설과 GS건설 그리고 현대산업개발 3개사가 참여했으며, 참여조건 비교를 한 결과 대우건설과 GS건설이 마지막까지 치열한 승부전을 벌여 최종적으로 전체 1천여명의 조합원 중 불과 36표 차로 GS건설에게 과천주공6단지는 안겨진 바 있다.

이곳 전용면적 54.48㎡(공급면적 59.50㎡, 이하 54㎡)의 경우 현재 시세는 8억2천500만원(상위평균가 기준)이다. 이 아파트의 과거 최고가는 지난 2006년 8억3천500만원인 것으로 조사돼 아직 10년 전의 가격을 회복하지 못한 것으로 풀이된다.

이 아파트의 지난 2014년 9월 시세는 6억2천만원으로 나타났다. 2년 여 동안 2억5천만원이 오름 셈으로 1년에 1억원씩 상승했다고 할 수 있다. 1년여 전인 2015년 9월에는 6억5천250만원이었다. 1년여 동안 3천250만원이 올랐지만 이후 본격적으로 가격이 상승해 지난 9월에는 7억8천만원까지 올랐고, 10월에는 다시 2천500만원이 오른 8억500만원을 가리키고 있다.

광명철산주공8.9단지의 경우 이곳은 철산주공8단지와 9단지 두 개의 아파트단지가 통합으로 재건축사업을 추진하는 곳이다. 8단지는 1천484세대며, 9단지는 580세대로 8,9단지를 합하면 2천64세대로 대형재건축아파트 단지다. 지하철 7호선 철산역이 가깝고 인근에 광명시청, 법원 등이 있다.
이곳 8단지의 전용면적 42.74㎡(공급면적 46.28㎡, 이하 43㎡)의 가격 움직임을 보면 부동산시장의 흐름에 맞게 최근에 급등한 것을 알 수 있다.

지난 2014년 9월 시세는 3억1천250만원(상위 평균가 기준)이었으며, 10월 현재가는 4억2천500만원을 가리키고 있다. 2년 동안 9천250만원이 상승한 셈이다. 강남 재건축에 비해 턱없이 낮은 오름폭이지만 서울 강북지역 재건축보다는 높게 오른 것을 알 수 있다. 다만 이 가격은 최근에 상승폭이 커진 것으로 지난 6월(3억6천만원) 이후 7월(3억8천500만원), 8월(3억9천만원), 9월(4억1천만원)으로 3개월 연속 상승한 것을 알 수 있다.