재개발 및 재건축사업에 있어 명도를 빨리 받는 것은 사업시행자(조합)로서는 사업비용을 줄이고 사업을 진행하는 기간을 단축시키는 중요한 포인트이다.

 

수백명의 조합원 및 세입자를 상대로 명도소송을 진행하며 느낀 것은, 특히 다수의 조합원들이나 세입자가 명도를 지연하고 있는 경우 소송과 협의를 병행하면서 진행하여야 하며 일부에 대한 명도판결이 선고되면 다른 점유자에게도 영향을 미치므로 여러 그룹으로 나누어 명도가 비교적 쉬운 사람들과 어려운 사람들로 분류하여 쉬운 사람들부터 승소판결을 받고 명도를 강력히 거부하는 사람들에 대하여 압박을 하며 협상과 소송을 병행하고 법원을 통해 조정을 시도하는 것도 좋다는 것이다.

 

여러 점유자 중 일부에 대해 명도판결이 다른 재판부에서 선고되면 다른 재판부도 그 판결을 참작하여 명도판결을 할 가능성이 높아진다. 반면에 너무 많은 점유자에 대하여 하나의 명도소송으로 진행하면 소송이 지연되고 일부 점유자로 인하여 전체에 대한 명도가 지연되게 되는 부담이 크다.

 

조합은 관리처분계획인가 고시를 받기 전에 최대한 조합원들로 하여금 보증금을 내주고 세입자를 퇴거시키도록 하여야 한다. 세입자는 〈도시 및 주거환경정비법〉 제44조에 의해 보증금을 조합에 직접 청구할 수 있기 때문에 조합으로서는 미리 임대인인 조합원으로 하여금 퇴거시키도록 하는 게 좋다. 당해 조합원이 내보낼 경우 밀린 월세 등에 대한 정리도 쉬울 것이다.

 

조합원이 퇴거하지 않는 경우 정관에 조합원은 철거 및 이주의무를 지우고 있으며 정관에 의해 명도를 인정하고 있다. 판례가 재건축조합에서는 정관에 기하여 명도를 인정하였는데 얼마전 재개발조합에서도 조합원에 대해 정관에 기하여 명도청구를 인정하는 판결이 선고되었다(서울중앙지법 2009.10.21.선고 2009가단55646판결).

 

관리처분계획인가 고시 후에는 조합원 및 세입자 모두에게 〈도정법〉 제49조제6항에 의해 명도청구를 인용하고 있다. 또 조합은 임대인(조합원)을 대위하여 세입자에게 점유건물의 인도를 청구할 수 있다(위 판결 참조). 단 손실보상이 완료되어야 한다. 주로 세입자의 경우 주거이전비, 보증금 미지급 등을 항변사유로 들고 있다. 무허가건축물세입자도 사업인정고시일 1년전부터 거주한 자에 대해서는 주거이전비를 지급하여야 함을 유의하여야 한다.

 

피고 측은 명도청구에 대한 항변사유로 조합설립 인가처분 무효확인이나 관리처분계획 무효확인 등을 주장할 수 있을 것이다(대법원 2010.4.8.선고 2009다90092판결). 조합설립 인가처분 무효사유로는 주로 동의서의 하자를 주장하였으나 최근 대법원 2010.4.8.2009다10881판결에서 구 건설교통부장관이 고시한 표준동의서 양식에 의한 동의서를 받으면 동의서는 적법한 것으로 판시하여 이 부분은 해결이 되었다고 본다.

 

조합설립 인가처분 무효사유로 정비구역지정 전에 설립을 하여 승인을 받은 추진위원회가 조합설립인가신청을 하여 인가를 받은 경우에 조합설립인가가 무효라는 항변을 할 수 있는데 정비기본계획이 수립된 지역의 경우는 추진위원회승인이 중대명백한 하자가 아니라고 하여 구제될 가능성이 있을 것 같다.

 

이 다음 관리처분계획 무효확인 주장에 대해서는 개략적인 부담금내역 통지누락, 개별감정가액 통지누락 등에 의한 관리처분계획무효를 주장할 수 있다. 이에 관해서는 중대하고 명백한 하자인지에 의해 무효가 될 것인지 취소가 될 것인지 달라지며 제소기간이 지난 경우 취소청구는 못한다.

 

명도단행 가처분을 신청하는 것에 관해서는 피보전권리 외에 보전의 필요성에 관해서 보면,피신청인의 수가 많은 경우는 원칙적으로 인용을 잘 해주지 않는 것 같고 피신청인인 점유자 중 극히 일부만이 남아있거나 공사에 심각한 지장이 발생할 경우 등을 소명하면 인용을 해주는 것같다. 현장사진, 공정표, 지연시의 피해액에 대한 공사도급계약서 등을 제시하는 것이 좋다. 관리처분계획이 무효가 될 위험이 있는 경우 수용재결신청을 하여 수용재결을 받아 명도청구를 하는 것도 가능할 것이다.

 

조합의 경우 명도소송은 송달불능, 야간송달 등을 거쳐야 하고 주민등록표상의 주소에 거주하지 않는 경우 공시송달도 활용하여야 하며 이때는 동사무소에 사실조회를 하여 주민등록초본에 있는 주소에 거주한 사실이 있는지 조회를 한후 공시송달허가를 받아야 하는데 이러한 절차를 밟는 데 시간이 많이 걸리므로 미리 일정표를 만들어 정기적으로 체크해나가야 기일지연을 막을 수 있다. 소송을 수행하는 변호사와 조합간에 정기적으로 미팅을 하는 것도 좋은 방법이다.