1,101가구 신축 … 일반분양 많아 사업성 탁월
84㎡이하 소형 평형 집중 배치로 분양성 높여

지난 9월 29일 마포구 공덕1구역 재건축총회에서 조합원 89%의 참여와 참석조합원의 98% 찬성으로 사업시행계획(안)이 의결됐다. 실로 오랜 인내와 노력으로 이뤄낸 값진 결과였다.

사실 공덕1구역주택재건축정비사업조합(조합장 문경래)은 조합설립을 위한 추진위원회 단계에서 많은 진통을 겪었다. 인허가 과정에서 많은 시간을 허비하면서 주민들은 큰 혼란에 빠지게 됐고 사업추진은 한걸음도 앞으로 나아가지 못했다.

문 조합장은 “그 당시는 떠올리기도 힘든 인신공격과 갈등이 구역 내에 만연해 있었다”며 “하지만 힘든 상황에서도 재건축사업을 통해 살기 좋은 동네를 만들어야 되겠다는 생각은 버릴 수 없었다”고 회상했다.

5년여 인고의 시간을 보내고 마침내 공덕1구역 재건축사업이 사업시행인가를 눈앞에 두고 힘차게 비상하고 있다.

▲ 조합원 406명, 1천101가구 건립, 131% 비례율로 사업성 탁월, 84㎡ 이하 소형평형 중점배치로 분양성 높여

공덕1구역재건축조합의 조합원 수는 406명이다. 전체 대지면적 5만8천427㎡ 중 공원, 도로, 별도의 종교부지를 제외하고 4만7천393㎡에 공동주택을 건립한다. 건폐율 24%, 용적률 249.99%로 지하 3층부터 최고 높이 지상 20층까지 11개동을 계획하고 있다.

이곳 재건축사업의 가장 큰 매력 중 하나는 탁월한 비례율이다. 벌써부터 메이저 시공사들이 지대한 관심을 보이는 이유다. 조합에서는 사업성을 높이기 위해 세대의 대부분을 84㎡ 이하로 설계했다. 총 1천101세대 중 59㎡ 354세대, 84㎡ 672세대, 부분 임대형을 포함해 114㎡는 75세대로 소형평형을 집중 배치했다.

문 조합장은 “지난해 11월 서울시 건축위원회가 변경고시를 의결했는데 용적률이 기존 226%에서 250%로 대폭 상향됐다”며 “이로 인해 기존 847세대에서 1천101세대로 늘어나게 됐다. 조합에서는 핵가족화나 1인가구의 증가세를 고려한 분양성 제고를 위해 소형평형을 많이 짓게 됐다”고 말했다.

인근 지역 부동산 관계자는 “사업구역 인근에 위치한 GS건설 자이 아파트는 84㎡(25평형)가 7억1천만원, 114㎡(35평형)는 8억2천만원 선이다”고 말했다.

공덕1구역 재건축사업의 밝은 미래를 가늠해볼 수 있는 단서가 돼 보인다.

▲ 구역내 7개 종교단체와 원만히 협상 타결…미동의자 대화 지속

지금까지 조합설립에 90% 이상이 동의했다. 조합에서는 미동의자 중에도 재건축사업에 관심을 가지고 있는 주민이 상당 수 있을 것으로 파악하고 있으며, 마지막까지 설득할 방침이다. 이와함께 미동의자에 대한 매도청구소송을 진행하고 있다.

한편 조합에서는 사업구역 내에 있는 7개의 종교단체와 원만히 협상을 타결했다.

문 조합장은 “처음에는 종교단체 대부분이 재건축사업에 대해서 부정적인 생각을 가지고 있었다”며 “하지만 먼저 인근 개발지역의 종교건축계획을 설명하면서 주민총회와 조합원총회를 통해 주민들을 설득해갔다“고 말했다.

그 결과 7개의 종교단체 중 6개는 조합설립에 동의하고 재건축을 통해 성전 및 교당을 건축하기로 합의했다. 종교단체와 합의한 내용은 토지 1:1 보상, 건축물 연면적 1:1 보상이다. 나머지 1개의 종교단체도 원만한 협의를 통해 이주를 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

조합에서는 이를 담보하기 위해 여러 차례 주민총회 및 조합원총회를 개최하고 주민들과 조합원들의 의결을 구했다.

▲ 기존 아파트의 2배 가까운 보상으로 층간소음 획기적 개선

신축 아파트에는 기존보다 2배 가까이 두께를 보강해 층간소음을 획기적으로 줄이도록 했다. 또한 지진으로 인한 피해가 없도록 내진설계를 도입했으며, 향후 자동차 시장의 변화에 맞춰 전기차 충전소도 설치한다.

지하에는 세대마다 별도로 사용할 수 있는 창고도 만들어 제공한다. 큰 차들로 인해 불편했던 주차폭도 2.3m에서 2.5m로 넓혀 편리하고 여유롭게 주차장을 사용할 수 있도록 했다.

단지 중앙에는 중앙광장이 조성된다. 중앙광장을 중심으로 어린이집, 작은 도서관, 주민휴게실, 경로당 등 부대복리시설을 배치했다. 주차는 3곳의 램프를 통해 100% 지하주차장으로 진입하도록 설계했다.

지상은 녹지공간 조성과 보행자 위주로 만들어진다. 근처에는 유치원 및 학원차량이 대기하고 탑승할 수 있는 키즈 스테이션 공간도 만들어져 아이들이 안전하게 생활할 수 있게 한다.

설계를 맡고 있는 ㈜종합건축사사무소 예일의 김혜란 소장은 “11개동 모두 1층은 필로티로 만들 계획이다”며 “이 공간에는 주민들이 공동으로 이용할 수 있는 휴게공간을 둬 주민들이 소통하고 교류하는 화합의 장으로 만들 것이다”고 말했다.

▲ 우리나라 최초의 5개역 교차 펜투플 역세권…지하철 5·6호선, 공항철도, 경의·중앙선, 신안산선 등 5개 노선 통과

공덕1구역 재건축사업지 인근에는 공덕역이 있다. 현재 지하철 5호선과, 6호선, 공항철도, 경의·중앙선 등 4개 노선이 지나가는 ‘쿼드러플’ 역세권이다. 2023년 신안산선이 개통되면 5개의 노선이 통과하는 우리나라 최초의 ‘펜투플’ 역세권이 될 전망이다.

서울서부지방법원과 서울서부지방검찰청이 인접해있으며, 애오개역에서도 멀지 않다. 여의도와 도심을 2~3개 정류장으로 갈 수 있는 강북 최고의 교통 요충지다. 교육여건도 우수하다. 사업구역에서 서강대, 홍익대, 이대, 연세대 등과 인접해 있다.