2017 재개발시장 "수요층 두터운 도심 역세권 재개발사업에 ‘훈풍’ 예고"

김병조 기자l승인2017.01.11 15:32

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의왕시 등 지자체들도 사업성 향상에 팔 걷어붙여
인근 수요·공급상황 면밀히 분석해야 사업에 성공

재개발 부문의 올해 이슈는 도심권과 부진구역 모두의 동반상승 가능성이다. 우선 주택 수요층이 두터운 도심 역세권 재개발사업은 꾸준히 사업이 추진될 전망이다.

실제 입주 사례를 통해 도심에서 사업을 추진해 온 곳들은 결실을 얻는다는 것이 증명되고 있다. 돈의문 뉴타운 및 왕십리 뉴타운 등 서울 도심의 대표적인 재개발지역들의 입주가 시작되며 개발 효과가 입소문을 타고 있다. 재개발사업을 통해 강북의 전용 85㎡ 아파트 가격이 10억원에 육박했다는 소식까지 들린다.

부진구역의 경우에도 뉴스테이라는 새로운 동력으로 사업활성화 가능성이 주목받고 있다. 올해 주택시장 침체가 예상되고 있지만 도심 역세권의 수요층이 탄탄하다는 점에서, 뉴스테이는 정부의 정책지원이 이뤄진다는 점에서 각각의 사업 동력이 주택시장 침체 악재를 상쇄하고도 남을 것이라는 예측이다.

▲입주 재개발단지 가격 상승 혜택 뚜렷

도심 재개발의 성공 혜택이 주변 지역으로 퍼지며 재개발의 필요성을 증명하고 있다. 공사를 끝내고 입주한 재개발단지들의 주택가격 상승추세가 뚜렷하기 때문이다.

돈의문뉴타운 경희궁자이는 서울 사대문 안 전용 84㎡ 첫 10억원대 아파트의 명성을 이어받으며 재개발 성공 사례로 주목받고 있다. 미분양으로 골머리를 앓았던 서울 성동구 왕십리 뉴타운도 제자리를 찾으며 지역의 랜드마크로 자리잡고 있다.

최근에는 최초 분양가에 1억5천만원 정도의 프리미엄까지 붙었다. 30~40대 직장인 수요자들이 몰려 들면서 도심 내 핵심 주거지로 탈바꿈하고 있기 때문이다. ‘도심 접근성’과 ‘교통’ 장점이 부각되면서 왕십리 뉴타운에 대한 재평가가 이뤄지고 있다.

여기에 지난해 상반기 부동산 경기 호황과 맞물리면서 지난해 하반기 왕십리뉴타운 아파트 시세는 전용면적 59㎡ 기준으로 3.3㎡ 당 2천700만원으로 4년 만에 35% 정도 급등했다.

작년 하반기 입주한 한강변에 위치한 재개발아파트들의 입주도 주목받고 있다. 우선 성동구 ‘래미안 옥수 리버젠’ 전용 84㎡은 입주 시점에서 10억4천만원에 거래됐다.

동작구 흑석뉴타운이나 마포구 아현뉴타운의 동일 평형 주택도 7억원선의 시세가 형성되면서 가치 상승을 증명했다. ‘흑석 롯데캐슬’과 ‘아현 아이파크’의 지난해 말 실거래 가격은 각각 7억3천300만원과 7억6천900만원 선인 것으로 알려졌다.

도심 재개발아파트의 가장 큰 장점은 도심 접근성이다. 예컨대 경희궁자이의 경우 광화문 및 서울시청 등 서울 도심까지 도로로 이동이 가능하다. 교통망도 뛰어나 서울지하철 3·5호선의 더블역세권 입지를 자랑한다. KTX를 탈 수 있는 서울역도 가까우며, 단지 앞 통일로에는 서울시내 전역을 다니는 다양한 버스를 이용할 수 있다. 단지 주변에 강북삼성병원과 서울적십자병원 등 종합병원이 있어 편리하게 이용할 수 있다.

재개발아파트의 입주는 사람들의 도심 회귀 현상과도 연결돼 정부 정책 운용 차원에서도 긍정적이다. 정부의 고민 중 하나가 밤에 사람을 찾아보기 힘든 도심 공동화 문제이기 때문이다.

한 정비사업 전문가는 “도심 역세권 재개발아파트는 지하철, 도로, 학교, 병원 등 이미 탄탄하게 갖춰진 도시기반시설을 바탕으로 새 아파트가 들어서게 됨으로써 뛰어난 지역개발 효과를 보여준다”고 말했다.

▲지자체들도 재개발사업 필요성 공감… 지원책 속속

지자체들도 재개발사업의 필요성을 인식하며 활성화 방안 도입에 속도를 붙이고 있다.

최근 경기도 의왕시는 정비사업 활성화 정책으로 사업성 향상에 팔을 걷어붙이고 나섰다. 의왕시가 일반주거지역 최초로 두 단계 종상향을 실시하는 한편 인허가 절차 간소화를 통해 신속한 정비사업이 가능하도록 지원하고 있기 때문이다.

이 같은 방침 속에 내손다구역 재개발구역은 기존 제1종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 분류되는 등 사업성이 대폭 개선됐다. 용적률도 280%로 대폭 개선되면서 계획세대수가 기존 2천350가구에서 2천639가구로 늘어났다. 또한, 임대주택 비율도 5%로 완화되면서 일반분양 가구가 늘어나 사업성이 크게 개선됐다.

의왕시는 각종 개발사업계획에 대한 심의도 경관·도시계획 및 경관·건축 공동위원회로 동시 운영하기로 결정해 빠른 사업추진을 지원하고 있다.

▲지속적인 사업 추진이 관건

재개발 성공 현장들의 시사점은 지속적으로 사업을 추진해야 한다는 점이다. 어려운 시장 상황에도 꿋꿋이 사업을 진행해 온 재개발구역들만이 사업 성공과 함께 자산가치 상승의 기쁨을 만끽하고 있는 것이다.

반면 출구정책에 호응하며 우왕좌왕하던 현장들은 시간만 낭비한 채 지역쇠퇴 상황에 내몰리고 있다.

전문가들은 성공적인 재개발사업을 위해서는 전체적인 시장 상황에 일희일비하는 것보다는 세부 지역의 수요와 공급 상황을 면밀히 관찰하면서 사업추진에 매진해야 한다고 조언한다.

실제로 은평구의 한 재개발조합은 비강남권 지역인 은평구에 위치했음에도 불구하고 일반분양 계약률 100%를 달성하며 완판 행진을 기록했다. 주변 지역에 오랫동안 신축아파트 공급이 없다는 점을 간파, 초역세권 아파트의 강점을 홍보하며 성공 분양 결과를 일궈낸 것이다.

한 정비사업 전문가는 “성공적인 재개발사업의 혜택을 누리기 위해서는 계속해서 사업추진을 해야 하는 인내심이 무엇보다 중요하다”며 “재개발이 성공한 지역은 주거환경이 개선되면서 중산층이 이주해 오고 지역경제가 되살아나기 때문에 지역발전은 물론이고 조합원들의 자산 가치 향상에도 곧바로 도움이 된다”고 말했다.


김병조 기자  kim@houzine.com
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