사업성 있는 곳은 재개발·재건축으로 활로 뚫어야
‘재생·정비’ 융합 절실 … 구체적인 재원 마련도 시급

새 정부 출범 이후 도시재생에 대한 관심이 어느 때보다도 뜨겁다. 문재인 대통령의 핵심 부동산 공약이었던 ‘도시재생 뉴딜(New Deal)’정책이 최근 베일을 벗으며 기대와 우려의 시선이 교차되고 있는 것.

시장에서는 문재인표 도시재생 뉴딜사업의 취지나 명분에 대해서는 공감하고 있으나 실제 사업 성공으로 이어질 수 있을지에 대해서는 물음표를 던지고 있다. 사업 추진을 위한 재원 마련이 불투명하고 지역별 특성을 고려한 도시재생 대상지역 선정 등 추진 과정에서 넘어야 할 산이 너무 많기 때문이다.

▲5년간 총 50조원 투입…구체적 재원마련 방안은 ‘물음표’

=‘도시재생 뉴딜’ 정책은 문재인 대통령의 부동산 핵심 공약이다. 새 정부가 추진하는 도시재생사업은 기존 동네를 완전히 철거하고 새로 세우는 도시정비사업(재건축·재개발)과 달리 역사와 문화, 환경, 생태 등을 보존하면서 낙후된 도심환경을 개선하는 것을 골자로 하고 있다.

대규모 지구지정을 통해 기존 동네를 완전히 철거해 새롭게 조성된 부지에 대규모 아파트 단지를 중심으로 새로운 동네를 개발하는 과거의 재개발 진행 방식과는 달리, 기존 주민들이 거주하는 상황에서 정부가 아파트단지 수준의 마을 주차장과 어린이집, 무인택배센터 등 각종 기반시설을 설치, 지원한다는 점에서 차이가 있다.

특히 공부방·노인정 등 공동이용시설을 짓거나 벽화를 그려 도시경관을 개선하는 박근혜 정부의 도시재생방식에서 한 발 더 나아가 소규모 정비사업과 공공임대주택 공급을 통한 주거환경개선사업 성격이 짙다.

사업 대상도 기존 쇠퇴지역의 구도심뿐만 아니라 뉴타운·재개발 해제지역과 같은 노후 주거지에 가로주택정비사업과 주거환경관리사업을 적용해 주거환경 개선에 나서겠다는 방침이다.

이를 위해 문재인 정부는 매년 10조원, 5년간 50조원의 공적재원을 투입할 계획이다. 이전 정부에서 도시재생에 투입해온 비용이 연간 1천500억원인 것을 감안하면 약 67배 수준으로 늘린다는 것이다.

하지만 총 50조원에 달하는 도시재생사업 재원 확보가 쉽지 않을 것이라는 것이 업계의 시각이다.

김병기 리얼투데이 연구원은 “문재인 정부는 5년간 주택도시기금에서 25조원, 정부 재정에서 10조원, 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사) 등 관련 공기업에서 15조원을 조달한다는 계획을 내놓았는데 적자로 추가경정예산 편성 가능성까지 거론되는 정부 재정과 막대한 부채를 안고 있는 한국토지주택공사 등 공공기관들의 상황을 감안할 때 이 같은 재원을 마련할 수 있을지 의문”이라고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “도시재생에 투입될 재원이 없으면 결국 세금으로 충당하게 될 텐데 이 경우 국민들의 저항이 만만찮을 것”이라며,“결국 재원 마련을 어떻게 하느냐가 새 정부의 숙제”라고 말했다.

▲지역별 특성 고려해 ‘보존·전면철거’ 투 트랙 전략 펼쳐야

=새 정부가 추진할 도시재생 정책에 대해 전문가들 사이에서는 큰 틀에서의 방향은 바람직하지만 정책의 대상 지역 선정, 추진 방법 등 실행 계획을 마련하기 위한 준비가 면밀하게 이뤄져야 사업이 성공할 수 있다고 입을 모은다.

특히 도시재생사업구역 내에서도 사업 자체를 반대하는 이들, 전면철거방식을 선호하는 이들, 재생사업을 선호하는 이들끼리의 의견이 대립할 수 있어 이들을 설득해야 하는 부분도 정부의 과제로 남을 전망이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “도시재생사업이 재개발, 재건축 등 전면철거식 정비사업이 아닌 만큼 도시재생사업을 통한 획기적인 주거환경 변화를 소비자들이 체감할 수 있어야 한다”며 “현재 서울시에서 진행되고 있는 도시재생사업이 아직은 두드러지지 않은 상황이기 때문에 사업지 선정, 주민협의 또는 동의 등 과정이 쉽지 않을 가능성이 높다”고 말했다.

새 정부의 도시재생 뉴딜사업이 기존 재개발 사업구역이나 뉴타운처럼 도로나 공원 등 기반시설을 다량으로 확충하기에는 무리가 있다는 지적도 있다.

김병기 리얼투데이 연구원은 “건물이나 기반시설을 모두 철거하고 대규모 부지를 확보하지 않는 이상 체계적이고 계획적으로 기반시설을 설치할 수 없다”며 “만약에 철거하기 위해 건물을 매입한다면 상당한 정부의 재정적 부담이 가중될 수밖에 없다”고 우려했다.

또 다른 시각도 존재한다. 새 정부가 추진하는 도시재생사업이 기존 재개발·재건축 등 도시정비사업과 맞물려 시너지를 낼 수 있다는 주장이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “도시재생 뉴딜사업은 종전 15만평이상 대규모 뉴타운이나 촉진지구 같이 대형화된 정비사업이 조합원 갈등으로 표류하는 유형을 보완하는 면에서 가로주택정비사업이나 자율주택정비사업 같은 소규모 도심재생을 병행하고 고령화와 인구감소 등으로 구도심 재생이 어려운 지역의 거점개발을 통해 주민생활환경을 개선하는 정책들과 조화를 이룰 것”이라고 말했다.

때문에 새 정부의 도시재생사업이 성공하기 위해서는 세부 지역별로 사업성, 기대효과 등을 정교하게 따져 ‘투트랙 전략’으로 나아가야 한다는 분석이 설득력을 얻는다. 분석 결과에 따라 도심을 보존하는 방식과 전면 철거 후 개발하는 방법 등 두 가지 전략을 동시에 진행해야 한다는 얘기다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울은 일부 지역의 재개발이 필요한 상황이고 지방은 인구 감소 등에 따른 구도심의 쇠락을 막아야 하는 상황으로 사업 환경이 다르다”며 “서울에 적용하는 정책을 지방에도 적용하면 실패할 가능성이 높다”고 지적했다.

함영진 센터장은 “기존 재생계획을 수립하는 과정에서도 주민들과 협의하는 과정이 쉽지 않았는데, 이번 사업은 훨씬 더 규모가 크기 때문에 혼란이 가중될 가능성이 높다”며 “정부는 지역주민들이 바라는 방향이 무엇인지를 충분히 듣고 합의점을 도출해 지역 고유의 특성을 적극 활용하는 방향으로 정책을 펼쳐야 할 것”이라고 말했다.