매년 13만호 임대주택 공급 … 재원확보가 관건
내년 입주 물량 쏟아져 … 수도권·지방 양극화

5월 장미대선 후 새 정부가 출범하면서 부동산시장에 어떤 영향이 있을지 관심이 집중되고 있다.

올해 부동산시장은 연초 예상과 달리 상승세가 지속되는 모습이다. 1월 ‘눈치 보기’에서 점차 매수세가 움직임을 보이기 시작해 3월까지 오름세가 확대됐고 4월은 대선전이 막바지로 치달으면서 관망세를 보였다. 특히 가계부채 감축의 일환으로 여신심사가이드라인이 강화되고 이에 따른 여파로 중도금집단대출 등 금융권의 대출이 까다로워졌지만 여전히 유동성의 효과는 지속되는 모습이다.

본지는 국내 부동산 전문가를 초빙해 ‘새 정부 출범 이후 부동산시장 구조변화 및 과제’라는 주제로 서면좌담회를 진행했다. 좌담회에는 △권일 부동산인포 리서치팀장 △심교언 건국대학교 부동산학과 교수 △함영진 부동산114 리서치센터장 등이 참여했다. 

새 정부 부동산 정책에 대한 총평

▲권일 팀장=지난해 하반기부터 정부정책 기조가 규제 완화보다 가계대출 안정화 및 청약시장 과열을 막기 위한 규제 쪽으로 선회한 상황이기 때문에 새 정부에서 주거안정에 주안점을 두고 있는 것은 적절하다고 판단된다. 다만, 규제 강화로 인해 시장이 더욱 위축되는 것을 방지하기 위해서는 현재의 주거불안을 우선적으로 해소시켜야 할 것이다.

▲심교언 교수=주거안정과 국가균형 부분에 대한 구체적인 방안이 제시되지 않아 판단이 곤란하나, 반(反)시장적 정책이 나올 가능성이 높아 부동산시장에서 계속적인 불안요소로 자리 잡을 것으로 전망된다.

▲함영진 센터장=청년부터 노인층, 주거취약계층 등 다양한 세대를 아우르는 주거서비스를 제시한 점과 국민임대, 행복주택, 영구임대 등 복잡한 공공임대주택 유형을 통합해 국민들의 혼란을 막겠다는 부분은 긍정적이다. 다만, 공약으로 내건 매년 13만호 수준의 임대주택 공급은 임기 내 65만호 임대주택 공급을 하겠다는 것인데 이에 대한 구체적인 방안이 없어 임대주택 마련을 위한 재원확보 등 실효성 있는 추진 방안이 마련돼야 할 것이다. 

‘도시재생 뉴딜사업’추진으로 도시재생사업이 활기를 띨 것으로 전망된다. 반면, 도시정비사업은 상대적으로 축소될 것으로 보이는데

▲권일 팀장=도시재생사업의 경우 재개발, 재건축 등의 전면철거식 정비사업이 아니기 때문에 도시재생 사업을 통한 획기적인 주거환경 변화를 소비자들이 체감할 수 있어야 한다. 현재 서울시 주도로 진행 중인 도시재생사업은 아직 활성화되지 않았기 때문에 사업지 선정, 주민협의(또는 동의) 등 과정이 쉽지 않을 가능성이 높다. 따라서 사업을 동의하는 이들과 반대하는 이들을 설득해야 하는 부분이 과제로 남을 전망이다. 기존 도시정비사업은 도시재생사업과 다른 부분이 존재하기 때문에 사업을 추진 중인 곳들은 예정대로 추진될 것으로 본다.

▲심교언 교수=도시재생사업 분야 활황이 예상되나, 재원에 대한 부분이 불투명하고, 관(官)주도의 사업이 성공한 사례가 많지 않고 장기적 사업이라는 점을 감안해 실제 체감하기엔 미흡할 수 있다. 따라서 세부 프로그램을 잘 만들어야 할 것이다. 재개발, 재건축시장은 도시재생의 일환이므로 현재와 비슷한 분위기가 유지될 것으로 보이나 다만 초과이익환수제는 큰 변수가 될 것이다.

▲함영진 센터장=도시재생 뉴딜에 쓰이는 예산안이 1년에 10조에 달할 전망이고, 노후한 도심 주거지 재생은 도시의 장기적 지속발전 방향을 위해 추진돼야한다는 점, 그리고 정비사업은 결국 주민의 추진의지에 달려있는 부분도 있다는 점에서 신(新)정부의 도시재생 뉴딜사업의 영향으로 종전 정비사업이 타격을 받는다는 것은 기우가 아닐까 싶다. 다만 재건축초과이익환수 이슈는 예민할 수 있다. 

전·월세시장 전망

▲권일 팀장=임기 내 전·월세 상한제를 시행할 가능성은 있지만 다만 올해는 쉽지 않을 것으로 보인다. 전·월세 상한제 및 계약갱신청구권 시행은 동시 적용이 돼야하는데 사전에 안전장치를 마련하는 것이 더 시급해 보인다. 상한제 시행 시점이 가시화되면 기존 임대료의 인상 움직임이 있을 가능성이 높고 특히 단기간에 큰 폭으로 인상될 가능성이 높다. 그러나 하반기부터 입주물량 증가가 확실한 상황이고 내년에도 많은 입주가 이어지는 만큼 전셋값 상승이 둔화될 수 있어 도입이 필요한지는 의문이다. 따라서 임대보다는 내 집 마련 환경을 만들어주는 것이 더 시급해 보인다.

▲심교언 교수=단기적 폭등과 중장기적 물량축소, 품질 저하로 서민 고통이 가중될 것으로 예상된다. 관련 제도 시행에 앞서 집주인의 수익을 맞춰주기 위한 구체적인 방안들이 전제돼야 할 것이다.

▲함영진 센터장=대선과정 중에서 공약을 다듬으면서 임대주택등록제, 갱신청구권제, 임대료상한제 등 즉각적인 임대시장 규제책보다는 단계적 제도화로 시장 저항을 줄였다는 점, 사회보험료 특례 및 임대소득비과세를 통해 집주인의 권리도 함께 보호한다는 점은 다소 긍정적이다. 하지만 정부의 과도한 임대차시장 개입이 오히려 부작용을 낳아 임대인이 대거 전세금을 올려버리거나 월세로 돌려버리면서 세입자의 주거비 부담이 커질 것이라는 우려도 존재하는 만큼 제도 도입에 신중할 필요가 있다. 

향후 주택공급 전망

▲심교언 교수=입주물량 증가로 지역별 양극화가 뚜렷해질 전망이다. 수도권의 경우 어느 정도 기간이 지나면 다시 회복될 것으로 예상되지만 지방의 경우 회복 속도가 더딜 전망이다.

▲함영진 센터장=단기적으로 입주쏠림 현상이 나타날 일부지역은 전세가격 하락이나 주택가격 조정이 나타날 수 있다. 아직까지는 대출 금리가 낮은 수준이라 연체율 폭증으로 인한 입주거부 사태까지 전이되지는 않겠지만, 입주가 한꺼번에 크게 쏠리는 지역은 미분양 증가, 가격조정 등 시장 위축이 나타날 수 있다. 

분양시장 및 주택매매시장 전망 

▲권일 팀장=일반적으로 5월 중순 이후 분양이 점차 증가하나 올해는 6월부터 크게 분양이 증가할 전망이다. 하지만 대출규제와 함께 일부 지역은 전매강화, 재당첨제한 등의 규제로 매우 선별된 청약이 이뤄질 가능성이 높아 양극화가 심해질 전망이다.

▲심교언 교수=단기적으로는 금리인상과 입주폭탄 여파로 예년과 같은 매매시장 회복세는 어려워 보이지만 중장기적으로는 다시 살아날 것으로 전망한다.

▲함영진 센터장=분양시장은 상반기 밀린 물량이 하반기로 이전되고 있는데 대략 올 한해 40만호 정도로 지난해(45만호)보다 공급물량은 감소할 전망이다. 금융권의 집단대출 거부 또는 보류로 인한 여신환경 악화, HUG의 고분양가 사업장 관리로 인해 분양시기를 조율하는 건설사가 많고 하반기 입주물량이나 미분양이 증가하고 있다는 것도 부담스러운 상황이다.