수도권 과밀억제권역에 위치하지 아니하는 지역에서 조합이 시행하는 재건축사업의 경우, 도정법 제19조 제1항 제3호에 따른 수인을 대표하는 1인 외의 토지등소유자에게 해당 정비사업에 따른 건축물을 같은 법 제50조 제1항에 따라 공급할 수 있을까?
1. 논의의 전제
도정법 제13조 제1항에서는 시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하도록 하고 있고, 같은 법 제19조 제1항에서는 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때(제1호), 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(제2호) 및 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 수인이 소유하게 된 때(제3호)에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보도록 하고 있다.
한편, 조합이 시행하거나 조합이 시장·군수 또는 주택공사등과 공동으로 시행하는 사업으로는 재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업이 있으며, 이들 사업은 도정법 제48조에 따라 인가받은 관리처분계획(이하 ‘관리처분계획’)에 따라 건축물 등을 건설하여 공급하는 방법으로 실시한다(같은 법 제6조).
이에 따라 관리처분계획의 수립 및 인가 등에 대해 살펴보면, 도정법 제48조 제1항에서는 주거환경개선사업을 제외한 사업시행자는 분양대상자의 주소 및 성명 등이 포함된 관리처분계획을 수립해 시장·군수의 인가를 받도록 하고 있고, 같은 조 제2항 제6호 각목 외의 부분 본문에서는 1세대 또는 1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하며, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 규정하고 있다.
그러나 도정법 제48조 제2항 제6호 각목 외의 부분 단서에서 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도 조례로 주택공급에 관해 따로 정하고 있는 경우에는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있도록 하고 있고, 같은 호 가목에 따르면 수도권 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 경우 1세대 또는 1인이 1 이상의 주택을 소유한 경우에는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있도록 하고 있다.
2. 검토 의견(법제처 유권해석)
우선 수도권 과밀억제권역에서의 주택 수요 및 공급물량 등을 고려해 도정법 제48조 제2항 제6호 각목 외의 부분 본문에서 정비구역 내 토지등소유자가 1이상의 주택 또는 토지를 소유하고 있더라도 1주택만 공급한다고 규정하였는바, 이는 공익을 위해 사인의 재산권(분양권)을 제한한 것으로 위 규정의 취지에 비추어 보면 토지등소유자가 그 소유 주택 또는 토지 중 일부를 양도한 경우에도 1주택만 공급할 수 있으며, 그 공급대상자는 양도인과 양수인 중 도정법 제19조 제1항 제3호에 따른 수인을 대표하는 1인이라 할 것이다.
그런데 수도권 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 경우에는 도정법 제48조 제2항 제6호 가목에서 정비구역 내 토지등소유자가 여러 채의 주택을 소유한 경우에도 따로 분양권을 제한하지 않고 그 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있도록 하고 있는바, 이는 수도권 과밀억제권역과 주택공급 실정이 다른 점을 고려하여 같은 호 각 목 외의 부분 본문 원칙에 대한 예외를 인정한 것이다.
그리고 토지등소유자가 여러 채의 주택 중 일부를 양도한 경우 양도인과 양수인 모두에게 주택을 공급하더라도 정비구역 내 토지등소유자가 소유하고 있던 주택의 수만큼 주택을 공급한다는 측면에서는 차이가 없다는 점을 고려하면 양도인과 양수인 즉 도정법 제19조 제1항에 따른 수인을 대표하는 1인 뿐만 아니라 대표하는 1인 외의 토지등소유자에게도 정비사업에 따른 주택을 공급할 수 있다.
따라서 수도권 과밀억제권역에 위치하지 아니하는 지역에서 조합이 시행하거나 조합이 시장·군수 또는 주택공사등과 공동으로 시행하는 재건축사업의 경우, 도정법 제19조 제1항 제3호에 따른 수인을 대표하는 1인 외의 토지등소유자에게도 해당 정비사업에 따른 건축물을 같은 법 제50조 제1항에 따라 공급할 수 있다.
