서울의 낙후된 구도심을 친환경 상업·문화중심지로 탈바꿈시키기 위한 밑그림이 새롭게 그려졌다. 서울시는 지난달 2일부터 이달 12일까지 ‘2020년 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획(안) 도시환경정비사업 부문’에 대한 주민공람을 마쳤다. 이번 정비기본계획(안) 도시환경정비사업 부문에는 마포, 영등포, 청량리 등 총 12개소 40ha의 면적이 신규로 도시환경정비예정구역으로 확대·지정됐다. 특히 서울시는 이번 정비기본계획(안)을 △4대문안 도심부 △부도심 중심지(마포, 영등포, 청량리, 용산, 왕십리) △지역중심급 중심지(연신내, 대림, 봉천) 등 3개 지역으로 구분해 지역별 특성에 따라 용적률, 높이, 인센티브 등을 차등 적용할 방침이다.

 

▲4대문안 도심부=정비기본계획안 중에서 가장 많은 변화가 있는 곳이 4대문안 도심부의 정비예정구역이다.

 

우선 4대문안 도심부 도시환경정비예정구역은 기존 정비예정구역에 동대문디자인프라자 주변 지역이 새롭게 편입됐다. 반면 역사문화유산 주변인 경희궁, 운현궁, 종묘, 탑골공원 주변 등은 정비예정구역에서 제외됐다.

 

또 도심의 특성을 유지할 필요가 있는 남대문시장 주변과 지구단위 계획이나 일반 건축으로 관리가 가능한 조계사 주변, 특가구, 서울경찰청부지, 북창동 일대도 예정구역에서 배제됐다.

 

용적률은 현행 도시계획조례상 용도지역별 기준 용적률을 준용해 일반상업지역 600%이하(단, 종묘 주변은 300%이하), 준주거지역 400%, 일반주거지역 1종-150%, 2종-200%, 3종-250%가 적용된다.

 

다만 공공성을 강화하기 위해 부여하던 인센티브가 일정부분 조정됐다. 우선 종전에는 도심부의 과도한 주상복합건물의 확산을 방지하기 위해 주거기능을 도입할 경우 주거복합 비율에 따라 최대 100%까지 용적률 인센티브가 적용됐었다.

 

하지만 이번 정비기본계획안에는 최대 50%까지로 50%p 축소시켰다. 이에 따라 주거복합비율에 따른 인센티브는 △30%미만-인센티브 없음 △30%-인센티브 10% △40%-인센티브 20% △50%-인센티브 30% △60%-인센티브 40% △70~90%미만-인센티브 50% 등으로 차등 적용된다.

 

반면 호텔도입에 따른 용적률 인센티브량은 종전 최대 150%에서 200%로 확대·조정됐다.

 

즉 호텔도입 비율에 따라 △20% 미만-인센티브 없음 △20%-인센티브 50% △30%-인센티브 75% △40%-인센티브 100% △50%-인센티브 125% △60%-인센티브 150% △70%-인센티브 175% △80%-인센티브 200%가 각각 적용되는 것이다.

 

공공기여요소에 따른 인센티브도 도입된다. 우선 기존 정비구역 내 미시행지구 중 정비계획에 따라 내부 도로망 개설 등 공공시설을 확보하는 유형(A타입)으로 개발할 경우 최대 용적률 200%와 높이 20m 완화 적용을 받게 된다.

 

또 기존 정비구역 이외 지역에서 공공시설을 확보하지 않고 토지병합만을 목적으로 개발할 경우(B타입)에는 용적률 100%와 높이 10m의 인센티브를 받게 된다. 이외에도 친환경건축물 인증 및 신재생에너지 이용시설, 중수도, 기부채납, 가로활성화 등에 따라 용적률 인센티브를 받을 수 있다.

 

이와 함께 서울시는 경관관리도 강화할 방침이다. 시는 도심부 전체를 경관기본관리구역으로 지정하고 도심권역, 내사산축, 남북녹지축, 서울성곽축, 역사특성거점은 경관중점관리구역으로 설정해 경관관리를 강화했다.

 

경관중점관리구역은 경관기본관리구역 중에서 경관에 미치는 영향이 중대한 곳으로 이 지역의 심의대상 건축물은 경관시뮬레이션을 의무적으로 시행해야만 한다.

 

 

■ 마포·영등포·용산·청량리는
서울시는 부도심 중심지인 마포, 영등포, 청량리, 용산, 왕십리 등 종전 정비구역에 일부지역을 확대하는 한편 용적률 인센티브 등을 통해 사업 활성화를 유도할 방침이다.

 

우선 마포지역은 기존 정비예정구역에 아현동 일부지역이 신규로 편입됐다. 건폐율은 서울시 도시계획조례에 따라 60% 이하가 적용되며 용적률은 용도지역별로 허용 용적률이 적용된다. 이에 따라 일반상업지역의 경우 기준용적률은 700%이하, 준주거지역은 350% 이하가 적용된다.

 

다만 마포로지역은 도시활성화시설과 친환경개발을 유도하기 위해 기준용적률이 하향 조정됐으며 공익요소 도입에 따른 인센티브가 부여된다. 인센티브 적용대상과 요건은 도심부(4대문안 도시환경정비구역)의 인센티브를 준용해 일반상업지역은 도심부의 각 항목별 1/2, 준주거지역은 도심부의 각 항목별 1/4이 적용된다.

 

영등포지역은 영등포 부도심 지구단위계획에 따라 사업이 추진된다. 건폐율은 60% 이하가 적용되며 용적률은 경인로변의 경우 기준 600%이하, 경인로 이면가로변은 기준 300%이하가 적용된다. 높이는 최고 80m이하가 적용된다. 다만 지역별 세부 용적률과 높이는 지구단위계획에 따라 확정된다.

 

청량리지역의 경우 청량리 균형발전촉진지구 내에 속해 있는 구역은 균형발전촉진지구 개발기본계획에 따라 사업을 추진하게 된다. 균형발전촉진지구에 속해 있지 않은 구역은 건폐율 60%이하가 적용되며 기존용적률은 역세권·일반업무사업·전략재개발지역의 경우 800%이하, 혼합서비스지역은 400%이하로 설정됐다. 높이는 △역세권지역 90m △일반업무상업지역 70m △혼합서비스지역 50m △전략재개발지역 90m이하가 적용된다.

 

용산지역은 기존 정비구역에 신용산역 북측지역과 용산소방서 남측 일부지역이 추가로 지정됐다. 용산지역은 기본적으로 용산지구단위계획에 따라 사업을 추진하게 된다. 다만 건폐율은 도시계획조례에 따라 60%이하, 기준 용적률은 용도지역별로 300~800%이하가 각각 적용된다. 높이는 전략적 개발을 위해 최고 150m까지 허용했다.

 

왕십리지역은 성동구 왕십리, 행당동, 도선동 일대 지구단위계획구역 중 왕십리역 주변의 행당동, 도선동 일대로 면적은 총 5.1ha에 이른다.

 

왕십리지역 역시 지구단위계획을 적용해 사업이 추진되며 용산과 마찬가지로 철거재개발방식으로 사업을 추진하게 된다. 이에 따라 이 지역은 건폐율은 60%이하, 기준용적률은 일반상업지역의 경우 300~600%, 준주거지역은 300%이하가 각각 적용된다.

 

 

 

■ 부도심 계획은
지역중심급 중심지는 신촌, 연신내, 대림, 봉천지역으로 이번 정비기본계획에서 정비예정구역으로 새롭게 지정됐다.

 

부도심 중심지와 마찬가지로 지역별 지구단위계획에 따라 사업이 진행되며 구역내 건축물들을 전면 철거한 후 새로운 건축물을 건립하는 철거재개발방식으로 사업 추진이 가능하다.

 

4개 구역 모두 건폐율 60%이하가 적용되지만 용적률은 각 지구단위계획에 따라 다르게 적용된다.

 

우선 신촌 지역중심 정비예정구역은 신촌역 주변 노고산동, 창천동 일대로 면적은 약 8.3ha로 지역중심급 중심지 중에서는 가장 큰 면적을 정비하게 된다.

 

마포구·서대문구 신촌 지구단위계획에 따라 사업이 추진되며 업무, 문화 및 집회, 판매, 교육연구, 노유자시설 등의 시설물이 들어서게 된다.

 

용적률은 일반상업지역 250~ 600%, 준주거지역은 250~300%가 적용되며 높이 계획은 최고 100m로 설정됐다.

 

연신내 지역중심 정비예정구역은 은평구 불광동, 대조동, 갈현동 일대 지구단위계획구역 중 연신내역 동측의 불광동 일대로 면적은 약 4.2ha이다.

 

기준용적률은 일반상업지역의 경우 300~600%이하가 적용되며 준주거지역은 300%이하로 설정됐다. 이 구역에는 업무, 근린생활, 문화 및 집회, 판매, 의료, 운동시설 등이 들어서며 건축물은 최고 72m까지 건립이 가능하다.

 

구로디지털단지역 남측에 위치한 대림 지역중심 정비예정구역은 약 2.9ha로 기준용적률은 일반상업지역 230~400%, 준주거지역은 250~300%가 적용된다. 높이는 구로디지털단지역 지구단위계획에 따라 최고 60m까지 허용된다.

 

봉천 지구중심 정비예정구역은 지하철 서울대입구역 북측 지역 총 4.7ha로 용적률은 일반상업지역의 경우 400~600%, 준주거지역은 250~300%이하가 적용된다. 주용도는 업무, 판매, 문화 및 집회, 근린생활시설 등이다.

 

 

 

■ 개발 방향은
서울시는 이번 정비기본계획을 통해 소단위(수복형) 맞춤형 정비수법을 도입해 구역별 특성과 역사 유물을 보존하고 정비사업 활성화를 유도하겠다는 방침이다.

 

소단위 맞춤형 정비수법은 지난 1990년대 최초로 도입된 재개발방식으로 자율갱신, 소단위 공동개발, 미니재개발 등을 통해 점진적으로 지역 전체를 정비하는 수법이다. 다시 말해 구역 전체 건축물을 철거한 후 대규모 건축물을 새롭게 짓는 것이 아닌 1개 건축물 또는 몇 개의 모여 있는 건축물만을 정비하는 방식이다.

 

이러한 소단위 맞춤형 정비수법을 활용할 경우 기존 도로망을 그대로 살릴 수 있으며 역사·문화자원 등을 훼손하지 않고 개발할 수 있다는 장점이 있다.

 

하지만 문제는 소단위 맞춤형 정비수법이 도입된 이후 한 번도 적용된 사례가 없다는 것이다. 이에 따라 서울시는 수복형 정비 활성화를 위한 제도화 방안을 마련할 계획이다.

 

우선 시는 옛길, 도심산업 밀집지역 등 도심의 지역적 특성을 보유하고 있거나 역사·문화유산을 보존해야 되는 지역에 지정할 방침이다. 공평이나 고궁주변, 충무로 등이 지정될 전망이다. 이렇게 소규모 맞춤형 정비방식을 도입하는 구역에는 접도조건, 사선제한, 건폐율 등 건축규제와 주차장 설치기준이 완화된다.