김선덕
건설산업전략연구소 소장
지난해 4/4 분기의 부동산 시장은 위기감을 자아낼 정도로 가격 하락 속도가 빨랐다. 물론 버블세븐 지역과 그 인근 지역을 중심으로 큰 폭으로 하락했다. 다른 지역들은 가격이 하락했지만 큰 폭은 아니었다.
우리나라 간판 제조업체들의 충격적인 감산과 해외 시장의 붕괴 등 외환위기와 또 다른 성격의 위기로 인식되었다. 전세계적인 동시 불황의 충격은 겪어보지 못한 미지의 세계였다.
국내 부동산 시장 붕괴와 가계 및 금융 시장 부실의 우려 속에 정부 대책은 장맛비처럼 쏟아졌다. 양적으로 엄청났고 속도전이었다. 아마 OECD 국가 중에서 우리나라가 가장 회복이 빠르다면 이런 속도전과도 무관하지 않을 것이다. 다만, 여러 정황상 아직은 후일까지 장담하기는 어렵다고 본다.
작년 4/4분기 이후 기준금리도 빠른 속도로 내려갔다. 그리고 우려했던 비관적 시나리오는 어렵게 비껴 나갔다. 선진국들 서로가 경기 부양을 독려하면서 금리도 경쟁하듯이 내렸다. 이런 급격한 금리 인하는 과거의 사례에서 찾아보기 어렵다. 그만큼 금융 위기와 실물 위기가 컸다는 것을 말하고, 공포감이 대단했다는 것을 말한다.
사실 선진국들은 여전히 어려움에 처해 있기는 하나 우리나라는 주요 시장인 중국의 건재 덕을 많이 봤지만 우리나라의 산업 경쟁력은 생각보다 좋았다.
정부의 빠른 경기 부양 대책과 저금리, 산업 경쟁력 등으로 인하여 위기에서 경기 침체 지속 정도로 경보 수준이 낮아졌다. 특히 급격한 금리 인하로 매월 상환해야 할 주택담보대출 상환금 부담이 크게 낮아져 견딜만한 수준을 넘어서 부담이 안 되는 수준으로 낮아졌다.
급매물은 사라지고 투자 수요가 되살아났다. 많이 떨어진 지역들부터 가격 회복 속도가 빠르게 이루어졌다. 여전히 거시 경제 및 금융 시장에 대한 불안감이 없는 것이 아니나 투자 수익에 대한 욕심이 되살아나고 있다.
외환위기 과정 3년이 작년 말 이후 올해 상반기 내에 압축적으로 나타나고 있다. 전국 평균 가격 기준으로는 6월까지 여전히 마이너스를 보이고 있으나, 일부 지역은 이미 위기 이전 가격을 회복하고 있고 가격 상승 지역도 확산되고 있다.
최근 정부에서 수도권 주택담보대출 인정 비율 LTV를 기존 60%에서 50%로 낮추었다. 현 정부 들어 처음으로 규제책을 발표했다. 앞으로 시장이 더 과열되면 추가적인 정책도 가능하다는 시그널을 시장에 주고 있는 것이다.
현 정부는 시장에 대한 직접적인 규제보다는 주택 금융 정책으로 시장을 안정시키겠다는 방침을 정권 창출 과정에서 또 인수위 과정에서 여러 번 밝힌 바 있다. 취·등록세 경감, 다주택 양도소득세 완화, 종부세 완화, 투기 및 투기과열지역 강남3구 이외 지역 해제, 전매 제한 완화, 재당첨금지 완화, 재건축 규제 완화 등 다양한 측면에서 세금 경감 및 규제 완화를 하고 당분간 거시 경제 회복과 가계 부실 방지를 위해서 기준 금리를 인상하지 못할 것으로 전망된다.
이로 인해 주택 가격 상승 압력이 커질 것으로 보여 주택 금융 규제로 시장 안정이 가능할 지 의문이다. 특히 서울은 광범위한 재개발로 수급 불균형이 더욱 심화될 가능성도 있다.
우선 더 이상을 자극할 만한 개발 정책이나 규제 완화책은 나오지 않을 것으로 보이나 지방은 미분양이 여전히 많기 때문에 지방 주택 시장에 대해서는 예외일 것으로 보인다.
다만, 중앙정부와 지자체간의 정책 협조는 있으나 부분적으로는 역할과 이해관계가 다르고 선거 등 정치 일정과 맞물려 엇갈린 정책이 나올 가능성은 배제할 수 없다.
다음 단계로 시장 양극화가 지속되고 있기 때문에 전국적 차원보다는 국지적인 대책이 먼저 나올 것이다. 가격 상승폭이 큰 지역에 대한 투기 지역이나 분양 경기가 과열되는 지역에 대한 투기과열지역 지정이 있을 수 있다. 이를 지역 지정을 통하여 LTV와 DTI도 강화할 수 있다. 또는 특정 주택 유형에서 가격 상승이 지속되면 점진적으로 규제 강화를 할 것이다.
전반적인 경기 침체 지속으로 위의 정책에도 불구하고 추가로 가격이 상승할 가능성은 낮지만 전국적인 효과가 미치는 양도소득세나 종합부동산세 강화는 등은 최후의 수단이 될 것이다. 하반기에는 이러한 주택 정책의 변경 가능성을 염두에 두고 사업 구상을 해야 할 것이다.
