지난 몇 년 사이 부동산시장은 큰 폭의 가격상승이 지속되다가 곧 이어 급격한 침체상태에 빠지는 등 불안양상이 심화되고 있다. 이처럼 부동산시장이 불안한 모습을 보이는 것은 시장 내부의 문제와 함께 세계적인 금융위기와 경제상황 악화에서 주요한 원인을 찾을 수 있다.

 

사실 부동산시장의 불안은 많은 국가들이 함께 겪고 있는 어려움이라고 할 수 있다. 한국 부동산시장의 문제점은 겉으로 나타나는 불안현상뿐 아니라 관련정책이나 제도, 수급행태 등에서 시장의 건전한 발전을 충분히 뒷받침하지 못하고 취약한 측면이 남아있다는 사실이다.

 

이는 부동산시장 선진화를 위한 다양한 정책적 노력에도 불구하고 아직 미흡한 측면이 남아있다는 점을 시사한다.

 

그렇지만 지난 몇 년 동안 정책 및 제도 개선에 힘입어 선진화수준은 지속적으로 개선되고 있다고 판단할 수 있다. 이는 실거래가격신고 의무화, 통계·정보의 정비 노력, 실수요자 지원을 위한 세제·금융 개편 같은 선진화를 뒷받침하는 다양한 대책이 추진됨에 힘입은 바가 크다.

 

부동산시장이 장기적인 안정기반을 유지하고 국민경제의 건전한 성장을 뒷받침하려면 선진사회에 걸맞도록 부동산시장을 선진화하기 위한 노력이 요구된다.

 

선진화된 부동산시장이란 투명하고 합리적인 시장시스템 하에서 공정한 거래질서가 유지되고 정보공개 및 경쟁이 제도적으로 뒷받침되는 시장으로 정의할 수 있을 것이다.

 

부동산시장 선진화의 요소는 여러 가지를 생각할 수 있지만 특히 중요한 것은 투명성과 안정성을 들 수 있다. 투명성은 정보의 공유 및 관련 제도를 통해서 달성되는 것으로 효율성과 공평성을 뒷받침하는 주요한 기제이다.

 

최근 들어서는 안정성이 부동산시장 선진화를 이루기 위한 중요한 요소로 대두되고 있다. 근래 선진국이 겪고 있는 부동산시장 및 금융시장의 혼란과 이에 따른 글로벌 경제위기는 부동산 및 금융시장의 안정성에 대한 관심을 높였으며 안정 유지를 위한 정책과 제도의 역할을 강조하는 추세이다.

 

실제로 서브프라임 사태 이후 미국은 연방준비은행(FRB)을 중심으로 금융회사의 주택담보대출의 유동화 관행에 대한 점검과 더불어 향후 규제방향에 대한 논의를 진행하고 있으며, 영국중앙은행은 심각해진 금융기관의 유동성 위기를 타개하기 위하여 은행 대출에 대한 규제와 감독을 대폭 강화할 것임을 천명하였다

 

부동산시장의 안정성은 전 세계적인 금융위기와 경제상황 악화 등을 감안할 때 매우 중요한 지표로 취급할 필요가 있다. 특히 투명성 같은 다른 지표들은 제도 측면에서 관찰되는데 비하여 안정성은 정책의 운용에 의해서 크게 좌우된다는 점에서 시장선진화를 파악하기 위한 중요한 정책대상이 될 수밖에 없다.

 

앞서 언급한 바와 같이 최근 정부의 정책 및 제도개선으로 투명성과 장기적 안정성을 높이는 정책기반이 상당부분 조성되었다. 그러나 투명성을 높이는데 있어 중요한 정보측면은 아직 미흡한 것으로 판단되며, 세제와 금융 등에서도 개선이 요구되는 부분이 여전히 남아있는 실정이다.

 

따라서 다양하고 합리적인 정보생산 및 접근성 제고, 세제 보완, 금융시장의 건전한 발전 등은 부동산시장의 조속한 선진화를 위한 필수과제로 지적되고 있다.

 

이를 구체적으로 살펴보면, 먼저 다양한 정보 생산 및 접근성 제고를 위해서는 부동산과 관련하여 쉽게 접근가능하고 신뢰할 수 있는 투자지표와 각종 지수 등의 통계생산이 요구된다.

 

따라서 정책연구의 활용성 증대를 위한 협의체 구성을 검토하고, 공적기관이면서 종합적인 R&D 기능이 있는 연구기관에서 관련된 자료를 종합적으로 관리할 수 있는 체제를 구축하여 신뢰할 수 있는 투자지표와 각종 지수 등의 통계생산이 가능하도록 해야 한다.

 

다음으로 세제 보완을 위해 소득세와 취·등록세, 양도소득세는 담세능력을 고려하면서 실수요자의 거래를 활성화하고 공급동결 효과의 부작용을 줄일 수 있도록 단계적으로 개선해 나가야 한다.

 

마지막으로 주택금융시장의 건전한 발전을 위해서는 대출의 부실화를 최소할 수 있도록 주택대출방식 개선과 장기의 안정적인 자금확보를 위한 2차 저당시장의 활성화가 필요하다. 그리고 2차 저당시장의 건전한 발전을 위해 유동화전문기관 및 신용평가기관과 신용보완(보증·보험)기관 등의 육성도 검토해야 할 것이다.

 

다만 미국의 서브프라임 모기지 사태에서 보듯이 부외거래(off-balance)로 인식되는 복잡·다양한 파생상품의 지나친 확대는 시장의 투명성을 저하시켜서 큰 문제가 될 수 있으므로 MBS 등을 활용한 파생상품 개발에 대해서는 투명성을 확보할 수 있는 규제가 필요한 것으로 판단된다.

 

이상에서 제시한 정책 및 제도개선방안이 실행되어 부동산시장과 관련한 다양하고 합리적인 정보생산 및 접근성 제고, 세제 보완, 금융시장의 건전한 발전이 이루어진다면 우리나라 부동산시장은 한층 더 투명하고 안정적인 모습을 보여줄 수 있을 것이다.