이르면 이달 중순부터 서울시 내 제2종 일반주거지역의 층수가 기존 평균 16층에서 평균 18층으로 완화될 전망이다. 지난 1일 이러한 내용을 골자로 한 〈서울특별시 도시계획 조례〉 일부개정조례안이 서울특별시의회 본회의를 통과함에 따라 공포·시행만을 앞두고 있기 때문이다. 한나라당 조상원 의원 외 21명이 제안한 이번 조례개정안은 지난해 9월 25일 개정된 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉시행령에 따른 후속조치이다. 시의회 도시관리위원회 관계자는 “이번 시의회 본회의를 통과한 도시계획조례 개정안은 오는 20일 내로 공포될 예정”이라며 “서울시로 이관돼 조례·규칙심의회를 거치지만 시가 이를 재의할 가능성은 전무하다”고 전했다. 이에 앞서 서울시는 지난달 16일 건설경기 활성화를 위한 2종주거지 내 층수완화 등의 세부기준을 마련했다. 이 기준안에 따르면 2종주거지의 평균층수 적용은 구릉지와 평지로 구분해 적용하게 되며, 층수 완화를 적용받기 위해서는 기반시설을 부담토록 했다. 이와 함께 리모델링이 용이한 구조로 신축할 경우 해당 층수기준의 20% 범위 내에서 위원회의 심의를 거쳐 평균층수를 추가로 완화할 수 있도록 했다.

 

▲도시계획 조례 어떻게 바뀌나=현행 〈서울시 도시계획조례〉 제28조제1항제4호가목에 따르면 “대지의 일부를 공공시설부지로 기부채납하는 경우에는 평균층수 16층 이하로 하되, 제1호에 해당하는 구역에서는 평균층수를 11층 이하로 할 수 있다”고 명시돼 있다. 이를 개정안에서는 “사업계획부지의 일부를 공공시설부지로 기부채납하는 경우에는 평균층수 18층 이하로 하되, 제1호에 해당하는 구역에서는 평균층수를 13층 이하로 할 수 있다”고 2종 주거지의 층수를 완화하고 있다. 여기서 말하는 제1호는 “5층 이하의 건축물이 밀집한 지역으로서 스카이라인의 급격한 변화로 인한 도시경관의 훼손을 방지하기 위하여 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정·고시하는 구역안에서의 건축물의 층수는 7층 이하로 한다”고 정하고 있다.

 

다시 말해 2종 주거지 내의 건축물 높이를 현행 7층 이하, 12층 이하 지역으로 구분하고 있는 기조를 유지하되 아파트 건축시 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 사업계획부지의 일부를 기부채납하는 경우 각각 평균층수 11층에서 13층으로, 16층에서 18층으로 2개층씩 완화되는 것이다.

 

▲서울시 기준안 어떤 내용 담았나=서울시의 경우 현행 2종주거지 용도지역 세분은 7층과 12층으로 지정돼 있다. 하지만 층수완화 세부기준에 따르면 서울시는 2종 주거지를 구릉지와 평지로 구분하고 지역의 특성을 반영해 층수완화 기준을 차등 적용키로 했다.

 

먼저 기반시설이 양호한 평지의 경우 ‘2종 7층’ 지역은 평균 13층 이하, ‘2종 12층’ 지역은 평균 18층 이하로 정하고 기반시설 비율을 10% 이상 부담토록 하는 등 통경축과 스카이라인을 고려한 경관형성이 가능토록 했다.

 

또 구릉지의 경우에는 ‘2종 7층’ 지역은 최고층수 13층 이하의 범위 내에서 평균층수 10층 이하로, ‘2종 12층’ 지역은 최고층수 18층 이하의 범위 내에서 평균층수 15층 이하로 각각 제한했으며, 이를 적용받기 위해서는 층수 상향에 따른 기반시설 비율을 5% 이상 부담토록 해 과도한 층수 왜곡이 발생하지 않도록 했다.

 

여기서 말하는 구릉지는 해발 40m를 초과하는 지역으로서 경사도가 10도 이상인 지역으로 서울시 내 구릉지 대상지역은 57.93㎢이다. 서울시 전체면적의 9.57%를 차지한다.

 

다만 구릉지에서도 구청장 등이 특별경관설계 등을 통해 건축계획 수립 시 설계지침을 작성해 사전에 위원회의 자문을 받은 경우에는 평균 18층 이하의 범위 내에서 기준을 따로 정하도록 할 예정이다.

 

이와 함께 리모델링이 쉬운 구조로 아파트를 신축할 경우에는 해당 층수기준의 20% 범위 내에서 위원회 심의를 통해 평균층수의 추가 완화가 가능해진다. 이는 구릉지든 평지든 모든 2종 주거지가 해당된다는 것이 서울시 관계자의 설명이다.

 

서울시 관계자는 “리모델링이 쉬운 구조로 아파트 신축을 유도함으로써 무분별한 재건축사업으로 인한 환경피해 및 자원의 낭비를 방지하고 지속적인 도시관리가 가능토록 했다”며 “이를 위해 2종 주거지 전체가 해당될 수 있도록 할 방침”이라고 밝혔다.

 

 

■ 최고 몇층까지 지을 수 있나
2종 주거지의 층수가 평균 18층으로 완화됨에 따라 최고층수의 범위를 어디까지 허용할 것인지에 대해 관심이 집중되고 있다. 최고층수의 범위를 확대해야만 서울시가 발표한 층수완화 조치의 효율을 극대화시킬 수 있다는 이유에서다.

 

한 정비사업 전문가는 “지난해 〈국계법〉 시행령이 개정되면서 층수에 대한 정부의 인식이 변화하고 있는 가운데 그동안 모르쇠로 일관해 오던 서울시가 도시계획조례를 개정하기 위해 나선 것은 큰 의미가 있다”고 말했다. 이어 “층수완화에 대한 효율성을 높이기 위해서는 도시계획심의 당시 최고층수에 대한 범위를 더욱 유연하게 적용해야 한다”며 “만약 최고층수의 허용범위를 확대·적용하지 않는다면 평균층수의 개념이 무색해 지는 것은 물론 세부기준에 따라 각종 인센티브를 부여받더라도 건축계획에 모두 반영하지 못하는 경우가 발생할 공산이 크다”고 지적했다.

 

이에 대해 서울시 관계자는 “2종 주거지의 층수가 완화되면서 최고층수 허용범위에 대한 관심이 높은 것으로 알고 있다”며 “최고층수에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않지만 단지 내 아파트들의 높이 차이가 심하면 도시·건축공동위원회 심의에서 제한될 수 있을 것”이라고 말했다.

 

2종 주거지의 층수가 평균 18층으로 완화되면서 가장 수혜를 누릴 것으로 예상되는 단지는 강남구 개포주공, 강동구 고덕주공 등이 손꼽히고 있다. 이 아파트단지들은 평지인데다가 리모델링이 용이한 구조로 설계할 경우 최고 30층까지도 지을 수 있다는 분석이 나오고 있다. 하지만 일선 현장에서는 큰 효과를 기대하기는 어렵다는 반응이다.

 

개포주공4단지 장덕환 위원장은 “기존보다 2개층이 상향되면서 더욱 쾌적한 단지를 조성할 수는 있지만 우리 단지의 경우 층수제한이 없는 3종으로 종상향되지 않는 한 큰 실익이 없다”며 “최고층수에 대한 제한이 없어 리모델링 인센티브까지 받게 되면 1개 동이 최고 30층까지도 가능은 하겠지만 평균층수이기 때문에 반대로 나머지 동은 낮아지게 된다”고 말했다.

 

고덕주공3단지 이윤근 조합장 당선자 역시 “우리 단지의 경우 도시계획 조례 개정으로 27~28층까지도 가능할 것으로 보인다”며 “낮은 것보다는 낫지만 큰 이익은 없을 것”이라고 뜻을 같이 했다.

 

 

■ 전국은 지금
지난해〈국계법〉 시행령이 개정되면서 광역·기초자치단체들이 도시계획조례를 개정하고 2종 주거지의 층수를 기존 15층에서 평균 18층으로 완화·적용하고 있다.

 

현재까지 도시계획조례를 개정해 제2종지역 평균 18층을 적용하고 있는 곳은 대구광역시, 인천광역시 등 광역자치단체는 물론 경기도 고양시, 안양시, 동두천시, 하남시, 시흥시 등 기초자치단체들이 포함돼 있다.
이중 광역자치단체에서 가장 먼저 도시계획조례를 개정한 대구시의 경우 기존 2종 주거지에 평균 15층을 적용하던 것을 평균 18층을 적용하게 됐다.

 

지난해 12월 30일 개정된 대구시 도시계획조례 제34조제1항에 따르면 “제2종일반주거지역 안에서 영 별표5 제1호에 따라 건축할 수 있는 건축물의 층수는 18층 이하(2개동 이상은 평균층수 18층 이하)로 한다”고 명시돼 있다.

 

또 기초자치단체 중 가장 먼저 도시계획조례를 개정한 시흥시의 경우에도 2종 주거지에서 건축할 수 있는 건축물을 “18층 이하(2개 이상의 건축물을 함께 건축하는 경우에는 그 건축물의 평균층수가 18층 이하인 경우를 말하며, 건축물을 건축할 때 지구단위 계획 등 별도의 계획 수립이 필요한 경우에는 해당 계획구역에서 건축하는 건축물의 평균층수가 18층 이하인 경우를 말한다)의 건축물에 한한다”고 명시하고 있다.

 

이와 함께 경기도 과천시, 안성시, 화성시, 경상북도 구미시, 포항시, 경상남도 마산시 등에서도 도시계획조례를 개정하기 위한 준비가 한창인 것으로 알려졌다.

 

안성시, 화성시는 지난달 도시계획조례 일부개정(안)에 대한 입법예고를 마쳤으며 구미시, 포항시, 과천시 등은 이달부터 입법예고에 들어갔다.

 

이처럼 2종 주거지에서의 층수를 평균 18층으로 완화하려는 자치단체들이 속속 생겨나면서 전국적으로 침체돼 있던 건설경기 활성화와 함께 다양한 도시경관 창출에 도움이 될 것이라는 게 전문가들의 중론이다.

 

이에 반해 재건축·재개발·뉴타운 등 주택정비사업이 활발하게 추진되고 있는 경기도 광명시, 안산시, 구리시, 의왕시, 부천시, 군포시 등에서는 여전히 2종 주거지 층수에 대한 개정 움직임이 없다.

 

한국주택정비사업조합협회 최태수 사무국장은 “이미 지난해 상위법이 개정됐음에도 불구하고 여전히 기존의 기준에 따라 하위법령에서 층수를 제한하는 것은 불합리하다”고 지적했다.

 

이어 “특히 경기도 내에는 구리시 등에서 재건축·재개발사업이 활발하게 추진되고 있는 것은 물론 부천시, 군포시 등에서도 재정비촉진지구로 지정돼 있는 곳이 많다”며 “이들 지역의 사업을 돕기 위해서는 해당 자치단체가 조례 개정을 시급히 서둘러야 한다”고 지적했다.