초과용적률 30~50% ‘소형주택’ 신축 의무화
서울시, 초과용적률 50%, 60㎡로 환수 추진
시·도지사·주공 등 인수… 임대·전세 활용
재건축임대주택 건설의무 폐지 등을 골자로 한 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안이 지난 1일 국회 본회의를 통과했다. 이로써 지난 2005년 5월 19일부터 시행된 재건축임대주택 건설의무제는 4년여만에 폐지된다. 대신 개발이익 환수 차원에서 재건축소형주택으로 대체된다. 개정안은 정부 이송, 공포 절차만을 남겨두고 있어 이르면 이달 중순부터 시행될 전망이다. 재석의원 190명 중 찬성 145명, 반대 33명, 기권 12명으로 국회 본회의를 통과한 이번 〈도정법〉 개정안은 지난 1월 7일 김성태 의원 등 17인이 발의한 개정안과 1월 23일 공성진 의원 등 10인이 발의한 개정안 등 2건의 법률안을 통합·조정해 국토해양위원회 대안으로 제안된 안이다. 국토위 관계자는 “재건축사업은 도심지내 주택공급이라는 순기능에도 불구하고 지난 정권에서 집값 상승의 주범으로 낙인 찍혀, 과거 주택가격 급등기에 마련된 과도하고 불합리한 중복규제로 더 이상 추진되지 못한 채 답보상태에 머물러 있는 실정”이라며 “경기활성화를 도모하기 위해 재건축사업의 규제를 완화하게 됐다”고 밝혔다.
▲재건축임대주택 폐지=재건축임대주택 건설의무제가 폐지된다. 개정 전 〈도정법〉에 따르면 수도권 과밀억제권역내 재건축의 경우 늘어나는 용적률의 25%를 재건축임대주택으로 지어야 한다. 참여정부는 지난 2005년 3월 18일 〈도정법〉을 개정하면서 이 조항을 신설했다.
제30조의2제1항은 “〈수도권정비계획법〉 제6조제1항제1호의 규정에 의한 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자는 제30조의제4호의 규정에 의한 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정 등을 위해 당해 주택재건축사업으로 증가되는 용적률 중 100분의 25이하의 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급해야 하며, 건축관계 법률에 의한 건축물 층수제한 등 건축제한으로 제3항의 규정에 의한 용적률의 완화가 사실상 불가능한 경우에는 대통령령으로 임대주택 공급비율을 따로 정할 수 있다”고 규정돼 있다.
하지만 이번 개정으로 재건축임대와 관련된 모든 조항이 삭제된다. 재건축임대주택의 규모를 규정한 제4조제1항제7호의2에서부터 △제4조제9항(인수자 협의 조항) △제4조의2제1항제2호(건설비율) △제13조제4항(추진위 승인시 재건축임대 협의 사항) △제30조의2(재건축임대주택 건설의무 등) △제50조제4항(재건축임대 임차인 자격) 등이다.
반대로 앞으로 사업시행계획서를 작성할 땐 재건축소형주택의 건설계획을 포함해야 한다. 또 시·도지사 또는 시장·군수에게 공급된 재건축소형주택의 임대보증금 및 임대료는 도시·주거환경정비기금의 재원으로 조성된다.
▲재건축소형주택으로 대체=재건축임대가 폐지되는 반면 이를 대체하기 위해 재건축소형주택 건설의무가 신설된다.
소형주택 의무건설을 규정한 개정안 제30조의3제2항은 “사업시행자는 제1항에 따라 정비계획상 용적률을 초과해 건축하는 경우 그 초과한 용적률에 제2항에 따라 시·도조례로 정하는 비율을 곱한 용적률에 해당하는 면적에 제2항에 따라 건설한 재건축소형주택을 국토해양부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 주택공사등(이하 이 조에서 “인수자”라 한다)에게 공급해야 한다”고 돼 있다.
이때 재건축소형주택의 공급가격은 〈임대주택법〉 제16조제3항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하고, 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.
또 정비계획상 용적률을 초과해 건축하고자 하는 경우 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 재건축소형주택에 관한 사항을 인수자와 협의해 사업시행계획서에 반영해야 한다(제5항). 재건축소형주택의 인수를 위한 절차와 방법에 관해 필요한 사항은 대통령령으로 별도로 정할 수 있으며, 인수된 재건축소형주택은 시·도조례가 정하는 바에 따라 임대주택 또는 전세주택으로 활용해야 한다(제6항).
▲서울시, 정비계획 초과용적률 50% 재건축소형주택으로 환수=재건축소형주택의 건설의무가 도입되면서 시·도조례에서 소형주택 건설비율을 어떻게 정할지 관심이 모아지고 있다. 일단 서울시는 정비계획 초과용적률의 50%, 즉 최대한 많이 환수하는 쪽으로 내부방침을 정하고, 조례를 개정하겠다는 뜻을 밝혔다.
서울시 관계자는 “재건축아파트의 임대주택 건설의무제도는 폐지됐지만 법적 상한선 용적률과 정비계획상의 용적률 차이의 50%를 소형주택으로 건설하도록 하는 조례를 추진하고 소형주택의무비율도 유지할 계획”이라고 말했다.
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재건축사업의 용적률 완화를 규정한 개정안 제30조의3제1항은 “〈수도권정비계획법〉 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 그 사업시행자(이하” 이조에서 “사업시행자”라 한다)는 제4조에 따라 정비계획(이 법에 따라 정비계획으로 의제되는 계획을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)으로 정해진 용적률에도 불구하고 제4조제4항에 따른 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 〈국계법〉 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있으며, 사업시행자가 정비계획으로 정해진 용적률을 초과해 건축하고자 하는 경우 다음 각호의 적용을 받지 않는다“고 돼 있다. 여기서 다음 각 호란 △〈국계법〉 제78조에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정한 용적률 제한 △정비계획에서 정한 허용세대수 제한을 말한다.
또 제4항은 “제1항에 따른 관계 법률에 따른 용적률의 상한은 다음 각호의 어느 하나에 해당해 건축행위가 제한되는 경우 건축이 가능한 용적률을 말한다”고 규정하고 있다.
다만 이때 소형주택은 개발이익 환수차원에서 환수되는 재건축소형주택과 규모만 소형이라는 점에서 같다. 즉 소형주택의무비율 차원의 소형주택과 이익환수 차원의 소형주택이 동시에 존재하는 것이다.
국토부 관계자는 “소형주택의무비율은 종전 ‘60㎡이하 20%’ ‘60㎡~85㎡이하 40%’ ‘85㎡초과 40%’였던 것을 ‘85㎡이하 60%’ ‘85㎡초과 40%’로 완화하면서 시·도조례로 달리 정할 수 있도록 했다”며 “다만 도심지내 주택공급을 위해 주택규모 및 건설비율을 조정하게 된 것”이라고 설명했다.
이어 “재건축소형주택 회피 목적으로 고의로 법적 상한용적률을 거부하거나, 건축제한으로 법적 상한용적률을 확보하지 못할 경우 이익환수 차원의 재건축소형주택은 짓지 않아도 된다”면서도 “하지만 전용면적 60㎡이하의 소형주택비율은 반드시 지켜야 한다”고 부연했다.
일례로 2종 일반주거지역에서 재건축을 추진하고 있는 A단지가 있다고 가정해 보자. A단지의 현재 용적률은 100%이고, 정비계획상 용적률은 200%다. 건축제한을 받지 않아 법적 상한용적률은 250%까지 확보가 가능한 상황이다.
이때 A단지가 용적률 250%를 적용받을 경우 법적 상한용적률(250%)에서 정비계획에서 정해진 용적률(200%)를 뺀 용적률(250%－200%＝50%)의 30/100~50/100에 해당하는 면적에 전용면적 60㎡이하의 소형주택을 지어야 한다. 서울시 내부방침처럼 50/100로 규정한다면 25%(50%×50/100)만큼은 소형주택으로 지어야 한다는 얘기다.
또 정비계획상 용적률을 초과해 건축하는 경우에 해당하기 때문에 초과한 용적률(250%－200%＝50%)에 50/100에 해당하는 면적에 지은 재건축소형주택은 국토부장관, 시·도시자, 주택공사 등에게 공급해야 한다.
이와 달리 A단지가 소형주택을 회피할 목적으로 용적률 200%를 적용받을 경우 법적 상한용적률(250%)에서 정비계획에서 정해진 용적률(200%)를 뺀 용적률(250%－200%＝50%)의 30/100~50/100에 해당하는 면적에 전용면적 60㎡이하의 소형주택을 지어야 한다. 다만 정비계획상 용적률을 초과해 건축하는 경우가 아니기 때문에 재건축소형주택은 짓지 않아도 된다.
