장위 2~4구역 재개발 수주 쟁탈 대혈전
기존 시공사에 현대·코오롱·SK가 도전 양상
7·8구역, 삼성·GS·현산 각축… 현대가 변수
재개발에 치중하는 건설사들은 서울의 재정비촉진지구 중 가장 큰 격전지로 장위 재정비촉진지구를 꼽고 있다. 신길 재정비촉진지구에 이어 두 번째로 촉진구역의 수(존치정비 1개 포함, 15개 구역)가 많고 신길보다 신규 수주 구역은 더 많기 때문이다. 특히 기존 구역(1~6)에서 적어도 3개 구역 이상 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 뽑을 가능성이 크기 때문에 건설사 담당자들의 발길이 분주한 곳이 장위 촉진지구다. 이에 따라 본지는 장위 재정비촉진지구를 2개 권역으로 나눠 그 중 장위1~8구역 등 기존에 시공자 선정 행위가 있었던 구역이 포함된 권역을 먼저 점검해 본다. 이곳은 삼성이 기존 6개 구역 중 4개 구역에서 선정 행위를 거쳐 가계약까지 했으나 3구역의 경우는 조합설립인가 후 경쟁입찰의 방법으로 시공자 선정 행위를 거쳐야 할 것으로 분석된다. 2·4구역 또한 3구역과 비슷한 경우여서 향후 어떤 건설사가 시공권을 획득할지 주목되고 있다.
▲기존 구역 시공권 행방 초미 관심=장위 1~8구역 중 업계 관계자들이 가장 관심을 가지는 부문은 이미 선정행위를 거친 시공자들이 기존 구역 즉 1~6구역을 수성하느냐 그렇지 못하느냐의 여부다.
1~6구역은 2006년 8월 25일 전에 삼성건설(1·3·5·6)과 GS건설(4구역), 우미건설(2구역)이 이미 주민총회를 개최해 시공자로 선정된 바 있다. 하지만 2구역과 3구역의 경우, 정관에 이른바 추인행위를 할 수 있는 조항을 추가시키지 못한 채 추진위원회 의결 및 창립총회를 거침에 따라 조합설립인가 후 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정할 것으로 예상된다. 따라서 2구역의 경우 기존의 우미건설 외에 현대건설, SK건설, 코오롱건설 등이 크게 관심을 가지고 있는 것으로 업계는 분석하고 있다.
우미건설 담당자는 “(조합설립인가 후 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정해도)우리는 최선을 다해 기존의 시공권을 지킬 것”이라며 “그동안 열과 성을 다해 조합원들을 대해 왔기 때문에 이러한 점을 조합원들이 감안해 주실 것으로 믿는다”고 밝혔다.
이에 대해 SK건설 관계자는 “기존 구역이 포함돼 있는 1~8구역 가운데 적어도 2곳 이상은 수주한다는 계획을 세우고 있다”며 “그 가운데 2구역은 전략적으로 접근하고 있다”고 설명했다.
코오롱건설 담당자 또한 “우리 회사는 장위촉진지구 내 15개 구역 가운데 2구역에 올인하고 있다”며 “2구역을 수주하기 위해 회사의 역량을 총동원할 예정”이라고 전략을 내비쳤다.
3구역의 경우도 기존의 삼성건설 외에 다른 시공자들의 관심이 부쩍 큰 곳이다. 특히 현대건설의 도전이 만만치 않은 것으로 알려지고 있다.
현대건설 담당자는 “어차피 3구역 또한 조합설립인가를 받은 후 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정해야 한다”며 “기존의 시공자 또한 경쟁상대일 뿐”이라고 기득권에 대한 입장을 밝혔다.
이에 대해 삼성건설 담당자는 “우리는 이미 토지등소유자들에 의해 선택을 받은 시공자”라며 “조합원들의 마음이 다른 곳에 있다고 생각하지 않는다”라고 설명했다. 이미 가진 기득권을 놓치지 않겠다는 뜻으로 풀이된다.
삼성건설은 3구역 외에 1·5·6구역에 대해서는 상대적으로 느긋한 입장인 것으로 분석된다. 1·5구역의 경우 정관에 기존 시공자에 대한 ‘추인’을 할 수 있도록 단서 조항을 삽입해 큰 논란은 없는 것으로 알려졌다.
1~6구역 중 4구역은 다른 구역들과 차이를 보이고 있다. 다른 구역들은 구역이 넓어짐에 따라 추진위원회 변경 승인을 받은 후 창립총회를 거쳐 조합설립인가를 받았거나 신청을 했다. 구역 면적에 큰 변화가 없으면 곧바로 창립총회 후 인가 신청이 가능하다.
하지만 4구역은 구역 면적이 넓어졌음에도 변경 신청을 하지 않고 기존 추진위원회가 해산한 후 새로 추진위원회 승인을 받아 창립총회를 거쳤다. 따라서 이 구역은 조합설립인가 후 〈정비사업의 시공자 선정 기준〉에 따라 시공자를 선정해야 하는 것으로 분석된다. 재정비촉진계획에 의해 면적이 넓어지기 전 시공자 선정 총회에서 주민들의 선택을 받은 GS건설이 다소 신경을 곤두세우는 것도 이 때문이다.
GS건설 담당자는 크게 문제가 없다는 입장을 보이고 있다. GS 담당자는 “우리 회사는 4구역 시공권의 주인이라는 것에 대해 의심을 하지 않고 있다”며 “시공자 선정 기준에 따라 다시 총회를 해도 GS건설이 선택될 것”이라고 자신했다.
이에 대해 4구역 또한 현대건설이 큰 관심을 가지고 있는 것으로 알려지고 있다. 현대건설 관계자는 “시공자 선정 기준에 따라 경쟁입찰을 하게 되면 누구도 시공권의 향방은 예측할 수 없다”며 “조합 집행부가 제한을 두지 않는다면 4구역 또한 현대가 참여할 가능성이 큰 곳”이라고 밝혔다.
▲7·8구역, 삼성·GS·현산 싸움=장위1~8구역 중 신규 구역인 7구역과 8구역 또한 시공자들의 물밑경쟁이 치열한 곳이다. 이곳에 관심이 큰 시공자는 삼성, GS, 현대산업개발인 것으로 파악되는 가운데 현대건설 역시 전방위적인 압박을 하는 것으로 알려졌다.
삼성과 GS는 7·8구역 중 한곳은 수주를 하겠다는 입장을 보이고 있다. 특히 기존 구역과 인접해 있는 7구역은 삼성이 공을 많이 들이고 있으며 상대적으로 4구역과 인접한 8구역에 대해서는 GS의 관심이 크다.
이러한 가운데 현산은 7구역에 상대적으로 집중하고 있다. 현산 담당자는 “기존 구역이 포함된 1~8구역 가운데 우리 회사는 7구역에 큰 관심을 가지고 있다”고 밝혔다. 하지만 7·8구역 역시 변수는 현대인 것으로 분석된다. 장위촉진지구에서 ‘후발 주자’인 현대가 다른 구역과 마찬가지로 전방위적인 압박을 하면서 수주전에 참여할 경우, 판도는 달라질 것으로 전문가들은 예상하고 있다.
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친환경-문화 ‘그린·블루 시티’로 육성
■ 어떻게 개발되나
장위재정비촉진계획의 기본 테마는 △환경친화적 도시 △문화가 있는 도시 △잘짜여진 도시 △젊고 활기찬 도시 등 크게 4가지로 구분할 수 있다. 우선 환경친화적 도시 건설을 위해 녹지와 하천이 어우러진 그린·블루 네트워크를 구축하고 바람길을 조성토록 계획됐다. 또 생태환경을 복원해 야생조류 및 곤충 등 다양한 생물이 늘어날 수 있도록 했으며 산세의 흐름과 어울리는 스카이라인을 계획하고 바람길을 조성했다.
문화적 즐거움이 있는 도시를 구현하기 위해서는 장위복합문화복지센터를 조성하고 예술문화가로를 형성하기로 했으며 생활권별 커뮤니티 공간을 조성해 주민간의 교류를 증진시키도록 했다. 도시기반시설을 계획적으로 구축해 잘 짜여진 도시를 조성하기 위한 방법으로는 △유기적 기반시설 확충 △10분 내 시설로 접근이 가능하도록 순환형가로 조성 △교통약자를 고려한 계획 △자전거 보행자 중심의 녹색교통 체계 확립 등을 기본구상으로 삼았다.
이밖에 젊고 활기찬 도시를 구현하기 위해 돌곶이길을 생활중심가로 강화하고 역세권 지역을 복합용도로 개발하며 차 없는 거리 운영으로 주민축제공간을 확보할 계획이다. 또 건축배치를 연도형으로 해 가로공간을 활성화할 예정이다.
이와 같이 개발테마를 삼은 것은 장위동의 열악한 여건 때문이라는 것이 전문가들의 중론이다. 장위재정비촉진지구는 성북구 장위동 68-8번지 일대 186만7천851㎡에 위치해 있다. 현재 인구는 2만6천890가구에 7만명이 거주하고 있으나 인구밀도는 ㏊당 379명이고 녹지율 및 1인당 녹지면적은 각각 1.5%, 0.3㎡로 열악한 편이다.
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1·2·4·7구역 조합설립 인가, 5구역은 조합설립 신청 ‘임박’
■ 구역별 사업추진 현황
장위1~8재정비촉진구역 가운데 조합설립인가를 받은 곳은 1·2·4·7구역 등 4곳이다. 이 가운데 1구역은 현재 교통영향평가와 건축심의를 받고 사업시행인가 신청 준비를 위해 오는 31일 정기총회를 개최할 예정이다.
2구역 또한 작년 12월 창립총회를 마친 뒤 지난달 26일 조합설립인가를 받고 시공자 선정 총회를 준비 중이다. 3구역의 경우 4월말 쯤 창립총회 개최를 예정하고 있다. 이곳 또한 창립총회를 거쳐 조합설립인가를 받으면 시공자를 선정해야 될 것으로 분석된다.
4구역의 경우 조합설립인가를 받았지만 곧장 시공자를 선정할지는 미지수인 것으로 알려졌다. 업계 관계자는 “4구역은 현재 시공자를 뽑자는 쪽과 경기가 좋지 않아 좀더 지켜보자는 쪽으로 나눠져 있다”며 “시공자들의 역학 관계 등이 맞물려 올 봄 안에 시공자 선정 총회를 할 수 있을지 아니면 좀더 시일이 걸릴지 두고 봐야 할 것”이라고 설명했다.
5구역은 지난주까지 조합설립인가 신청을 위한 동의서 징구가 한창인 것으로 알려졌다. 징구율이 조합인가 요건인 75%에 거의 육박해 조만간 신청을 할 수 있을 것으로 예상된다. 6구역의 경우는 창립총회를 준비 중인 것으로 업계 관계자들은 전하고 있다. 삼성건설이 2006년 8월 25일 전 선정 총회에서 선택을 받은 곳 중에서는 다소 천천히 사업을 추진하는 곳으로 알려졌다.
7구역은 지난 20일 조합설립인가를 받고 시공자 선정을 위한 입찰공고를 준비 중이다. 7구역과 8구역은 장위1~8구역 중 ‘순수한’ 신규 구역이기 때문에 시공자들의 관심이 상대적으로 집중되는 곳이다. 8구역은 현재 추진위원회 승인을 받은 단계이나 토지등소유자 간의 경쟁이 있는 것으로 알려져 이에 대한 정리가 필요한 것으로 분석된다.
