재건축임대 폐지 및 상한용적률 적용 등을 골자로 한 재건축 활성화 조치와 관련해 재건축조합들이 고민에 빠졌다.

 

지난 3일 법제사법위원회를 통과한 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안에 따르면 규제완화 대상에 관리처분인가를 받은 재건축조합도 포함돼 이들도 사업계획을 바꿔 용적률 상향, 임대주택 폐지 등의 혜택을 볼 수 있는 길이 열렸다.

 

사업시행인가 이전의 초기 사업장이라면 행복한 고민이 될 수 있겠지만 관리처분 이후~착공 이전의 단지들은 예정대로 공사를 진행해야 할지, 사업계획을 변경해야 할지 감을 잡기가 쉽지 않은 상황이다.

 

신설 예정인 〈도정법〉 개정안 제30조의3제1항은 “수도권 과밀억제권역에서 재건축사업을 시행하는 경우 정비계획으로 정해진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있으며, 사업시행자가 정비계획으로 정해진 용적률을 초과해 건축하고자 하는 경우 다음  각 호의 적용을 받지 않는다”고 규정하고 있다. 여기서 다음 각호란 △〈국계법〉 제78조에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정한 용적률 제한 △정비계획에서 정한 허용세대수 제한 등이다.

 

또 동조제2항은 “사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획에서 정해진 용적률을 뺀 용적률의 30~50% 이하로서 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 건설해야 한다”고 못박고 있다.

 

이에 따라 우선 재건축조합이 사업계획을 변경해 상한용적률까지 적용하면 분양면적이 늘어나게 되고, 수입도 그만큼 늘게 된다. 또 재건축임대주택도 폐지된다. 다만 대신 새로 생기는 재건축소형주택과의 손익은 따져봐야 한다.

 

반면 사업계획이 변경되면서 늘어나는 사업기간만큼 금융비용은 증가하게 돼 있다. 또 사업계획 변경에 따른 설계변경이 불가피하기 때문에 설계용역비가 추가로 발생된다. 거기에 토지등소유자들의 동의는 반드시 있어야 한다. 관리처분인가를 받은 곳이라면 토지등소유자의 3/4 이상의 동의를 받아야 한다.

 

주거환경연구원의 진희섭 실용연구팀장은 “재건축단지별로 활성화 조치에 따라 사업성이 어떻게 변하는 지 꼼꼼히 재검토할 필요가 있다”며 “조합의 협력업체는 물론 정비사업 실무 전문가들과 충분히 상의해야 한다”고 조언했다.

 

한편 손익계산서에 대한 판단을 두고 조합과 비상대책위원회간의 갈등도 벌어지고 있다. 심지어 일부 비대위의 경우 근거도 없이 사업계획에 대한 무조건적인 청사진만을 강조하면서 조합 흔들기에 나서고 있다.

 

한국주택정비사업조합협회 최태수 사무국장은 “조합원들의 이익을 최우선으로 생각하는 조합의 특성상 재건축 규제완화에 대해 꼼꼼히 검토하고 있는 중”이라며 “하지만 일부 비대위들은 마치 조합이 고의로 규제완화를 적용하지 않는 것처럼 매도하고 있다”고 주장했다.