최근 국회에서 개정안이 통과된 〈도시 및 주거환경정비법〉 제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)에서의 토지등소유자가 주택공사등을 사업시행자로 요청하고자 하는 경우 이에 대한 반대급부로서 토지등소유자가 정비계획의 입안을 제안할 수 있도록 허용하는 취지 등을 견주어 보면 향후 주택공사등 공공기관의 참여를 확대하고자 하는 의도가 깔려있는 것으로 보인다.

 

그러나 〈도정법〉 등에서 주택공사등이 사업시행자로 참여하는 경우 토지등소유자에 대한 권익보호를 위한 내용이 너무 미흡한 것이 현실이어서 이에 대한 문제점을 검토해 보고자 한다.

 

〈도정법〉과 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉에 의하면 일정비율의 토지등소유자가 동의하면 주택공사등을 당해 정비사업 사업시행자로 지정할 수 있도록 규정하고 있으나, 이들이 사업시행자로 지정된 이후 토지등소유자의 사업 참여가 극히 제한되는 문제점을 내포하고 있다.

 

현행 〈도정법〉은 주택공사등이 사업시행자로 지정될 경우 주민대표회의를 구성할 수 있다는 내용이 임의규정으로 마련되어 있다. 그 주민대표회의는 사업시행자가 시행규정을 정하는 때에 한하여 건축물의 철거에 관한 사항, 주민이주에 관한 사항, 토지 및 건축물의 보상에 관한 사항, 정비사업비의 부담에 관한 사항 등에 대해서만 의견을 제시할 수 있다.

 

더욱이 주민대표회의가 사업시행자에게 위와 같은 의견을 제시하더라도 이에 대한 사업시행자의 반영 또는 조치의무 등에 대해 전혀 언급되고 있지 않아 상호 이견이 발생할 경우 조정이 사실상 불가능하다. 현실적으로 토지등소유자가 의사결정에 거의 참여할 수 없는 구조이다.

 

반면 조합이 사업시행자인 경우에는 조합원의 다양한 뜻이 반영될 수 있도록 〈도정법〉에 명확하게 규정되어 있다. 한 예로 조합은 정관 등에 따라 조합원총회를 운영하며, 사업시행계획 등 주요사항에 대해서는 조합원 동의절차를 반드시 이행하도록 규정하고 있다. 그러나 주택공사등이 사업시행자인 경우에는 토지등소유자 총회 또는 동의사항이 전혀 규정되어 있지 않다.

 

따라서 주택공사등이 사업시행자인 경우 토지등소유자의 권익보호를 위하여 사업시행자가 토지등소유자로부터 사전에 동의를 받아야 할 내용 등을 〈도정법〉에 명확히 규정하여 사업시행자와 토지등소유자간의 의견차를 합리적으로 조정할 수 있는 제도적 장치가 시급히 마련되어야 한다. 또한 현재 사업이 진행 중인 사업장에서는 사업시행자가 시행규정에 이를 적극 반영· 운영함으로써 토지등소유자의 권익을 보호하여야 할 것이다. 

 

다음은 주민대표회의의 운영에 필요한 경비는 사업시행자가 아닌 〈도정법〉 제82조의 정비기금에서 주민대표회의에 운영경비를 지원하고 회수하는 방안이 강구돼야 할 것이다. 이렇게 하지 않으면 만약 주민대표회의가 주민권익보호를 위해 추진하고자 하는 사업내용이 사업시행자와 이해를 달리할 경우 지원을 받지 못해 사업추진이 어려움에 봉착할 것이며, 심지어는 토지등소유자의 이익 대변자가 아닌 사업시행자의 대변인으로 전락할 수도 있다.

 

마지막으로 〈도촉법〉에서 주택공사등의 사업시행자 지정을 위한 토지등소유자 동의요건을 보면 〈도정법〉의 규정에도 불구하고 토지등소유자 과반수의 동의가 있는 경우에는 사업시행자로 지정할 수 있도록 규정하고 있을 뿐 토지면적에 대한 동의요건이 규정되어 있지 않다.

 

실제로 재정비촉진지구 안에 공동주택이 소재하여 토지등소유자 과반수가 소유한 토지면적비율이 전체 토지면적의 10%에도 미달하는 지역이 있으며, 이로 인한 갈등이 초래되고 있다. 이러한 지역에서 만약 토지등소유자 과반수를 이루는 공동주택 주민들만으로 사업시행자 지정 동의와 이들만을 중심으로 주민대표회의가 만들어진다면, 사업에서 소외된 대다수 토지의 토지소유자들은 사업자체를 극렬히 반대할 것이고 이로 인한 폐해의 정도는 예상하기 힘들다. 이는 입법 과정에서 미처 예상하지 못한 일이라고 생각되는바 이에 대한 보완대책이 시급한 실정이다.