서울시계 내에서는 기존 주거지 등을 재개발·재건축하여 주택을 공급하는 사업이 온갖 어려움에도 불구하고 진행되고 있다. 신도시 건설에 따른 비용이나 부작용과는 달리 기존 시가지에서의 재개발과 재건축을 통한 고밀도 개발의 이점이 많고, 도시내 노후주거지의 낙후된 도시기능 회복에 도움이 된다는 판단이 작용한 때문일 것이다.

 

노무현 정부는 주택시장 불안정에 직면하자 그 진원지로 강남 재건축단지를 지목하면서 다양한 규제를 쏟아내 재건축사업을 크게 위축시켰다. 이 결과 도시내 주택공급원으로서의 기능을 다할 수 없는 상황이 전개됐다. 이명박 정부는 출범 초부터 도시내 주택공급의 필요성과 재건축과 재개발사업의 잠재력을 인정하고 재개발·재건축사업 활성화를 위한 규제완화를 적극적으로 추진하고 있다.

 

2008년은 재건축사업의 추진을 가로막았던 노무현 정부의 재건축 8대 규제가 해제되는 해라고 해도 과언이 아니다. 이명박 정부 출범 후 기반시설부담금제도는 지난 3월 근거법이 폐지됐다. 시공자 선정시기도 조합설립인가후로 개정을 추진하고 있다. 또 8·21대책을 통해 발표된 내용중 재건축 후분양제도는 국회를 거쳐 2008년 11월 11일부터 폐지됐고, 조합원지위 양도금지 규제 폐지는 법 개정을 진행중이다. 재건축 안전진단시 예비진단과 정밀 진단 등 2단계로 나뉘어 있던 것도 통합됐다.

 

11·3 대책을 통해서는 그동안 대표적인 재건축규제로 지목됐던 재건축 임대주택의무건설비율규정 변경, 소형주택의무 건설비율제 완화, 용적률 상향에 대한 규제완화 대책이 제시됐다.

 

재건축사업을 가로막던 많은 규제 가운데 분양가상한제 적용을 제외한 8개 규제에 대해 완화 또는 철폐 방침이 정해지면서 재개발·재건축사업이 활력을 회복할 것으로 전망된다. 그러나 이러한 이명박 정부의 규제 완화 노력도 살펴보면 노무현 정부에서 들씌웠던 많은 규제를 부분적으로 철폐하여 왜곡된 재개발·재건축시장을 바로잡는 수준이지 재개발·재건축사업의 순기능을 적극적으로 살리고 발휘할 수 있는 종합적인 활성화 대책과는 상당한 거리가 있다.

 

현재 주택정비사업은 정비사업전문관리업체, 철거업체, 시공자 등의 선정과정에서 해당업체의 과당수주경쟁과 이로 인한 주민 분쟁이 계속 이어지면서 사업이 지연되고, 각종 민원이 발생하고 있다. 수주를 위한 여러 업체의 과당경쟁 및 불법행위에 따라 발생한 비용은 궁극적으로 주민 부담으로 전가된다. 정비사업전문관리업자의 역량 부족, 그리고 사업추진의 불확실성으로 인해 금융권은 프로젝트 파이낸싱을 기피하고 있다. 이러한 상황에서 사업추진 초기단계에서의 주민들의 전문성 및 자금조달 능력 부족을 대체할 수 있는 유일한 주체인 지자체의 역할은 여전히 미흡하다.

 

2008년의 규제해소에 이어 정부는 재건축사업의 순기능을 제고하면서도 〈도정법〉의 취지인 재건축사업의 부작용을 해소하기 위한 적극적인  대책을 추가로 마련해야 한다. 향후 도시재정비사업에서 지자체의 기능과 역할을 강조하지 않을 수는 없다. 그러나 공공의 역할을 강조한다고 해서 노무현 정부와 같은 규제적 접근이어서는 곤란하다.

 

우리나라 지자체의 재정능력이나 전문성이 도시 재정비사업을 주도할 만큼 충분하지 못하다는 현실을 자각해야 한다. 실제로 공공의 제한된 재원 및 전문인력으로 인해 도시정비사업 초기단계에서 반드시 필요한 지구지정을 위한 기본계획의 수립이 사실상 대부분 주민들에 의해 이루어지고 있다. 반면 주민들의 부족한 전문성과 자금조달을 지원해야 할 지자체의 역할은 거의 이루어지지 않고 있는 실정이다.

 

따라서 선택과 집중이라는 전략에 입각하여 제한된 공공의 행정력을 규제로 낭비하기 보다는 조력자이자 지원자의 역할을 담당하면서 민간건설업체의 자금과 전문성을 도시 재정비사업에 활용하는 차원에서의 추가적인 활성화대책이 제시돼야 할 것이다. 2009년 국내외 경기는 침체를 면하기 어렵다고 한다. 이시기에 도시 재정비사업의 틀을 올곧게 정립하여 도시내 주택공급이 원활하게 이루어질 수 있는 체계를 구축하는 한해가 돼야 할 것이다.