지난 8월 29일 국토해양부는 절차 간소화를 골자로 한 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안을 입법예고했다. 이후 정부안은 신영수 의원의 의원입법형태로 수정됐고, 거기에 현기환 의원이 대표발의한 내용 등이 포함돼 국토해양위원회 위원장 대안으로 지난달 27일 최종 수정됐다. 현재 위원장 대안은 법안심사소위원회 심의를 남겨두고 있다. 당초 정부안에 담겼던 정비계획 수립 간소화, 추진위 승인시기 명문화, 공공개입 확대, 안전진단 간소화 등 대부분의 내용이 포함된 가운데 일부 바뀐 부분이 있어 조항 순으로 알아보기로 한다.

 

▲공공특혜 추진위 승인 후 2년→3년 연장=공공특혜 시비를 불러 일으키고 있는 추진위 승인후 2년, 조합설립후 3년 이내 다음 사업단계를 밟지 못할 경우 공공시행이 가능토록 한 조항은 기간만 1년 연장됐다.

 

수정안 제8조제4항제2의2호는 “조합설립추진위원회가 시장·군수의 승인을 얻은 날로부터 3년 이내에 조합설립인가를 신청하지 않거나, 조합이 3년 이내에 사업시행인가를 신청하지 않는 경우(이 경우 시장·군수는 제5항에 따른 사업시행자 지정 고시일 다음날에 추진위원회의 승인 또는 조합설립의 인가는 취소된 것으로 본다)”라고 규정하고 있다. 이는 당초 국토부 개정안과 달리 추진위 승인 후 2년에서 3년으로 1년이 연장된 것이다.

 

▲공공시행 땐 주민대표회의서 추천한 시공자 선정 의무화=민간방식이 아닌 공공이 시행할 경우 주민대표회의가 추천한 시공자를 선정토록 의무화된다. 종전에는 임의사항이었지만 이번 수정안에서 개정됐다.

 

수정안 제11조제3항은 “시장·군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사 등을 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 제8조제5항에 따른 사업시행자 지정 고시 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 한다. 이 경우 제26조에 따른 주민대표회의는 대통령령으로 정하는 경쟁입찰의 방법에 따라 시공자를 추천할 수 있으며, 주민대표회의가 시공자를 추천한 때에는 시장·군수 또는 주택공사 등은 〈지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률〉 제9조 또는 〈공공기관의 운영에 관한 법률〉 제39조에도 불구하고 추천한 자를 시공자로 선정해야 한다”고 규정하고 있다.

 

▲추진위 동의자는 조합설립 동의자로 간주=추진위 구성에 동의한 토지등소유자는 조합설립인가 신청 전에 반대의사표시를 하지 않으면 조합설립에 동의한 것으로 자동 간주된다.

 

수정안 제13조제3항은 “제2항에 따라 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자(이하 추진위원회 동의자)는 제16조제1항부터 제3항까지에 따른 조합의 설립에 동의한 것으로 본다. 다만 제16조에 따른 조합설립인가 신청 전에 시장·군수 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 추진위원회 동의자의 경우에는 그러하지 아니하다”로 바뀌었다.

 

▲국공유지 무상양여 조항 변경=국공유지 무상양여 조항은 원상복구된다. 종전 국토부 개정안 제65조제2항은 “다만 사업시행자가 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 등 관계법령에 따라 공공시설 또는 토지 등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부해 건폐율·용적률 및 높이제한 등을 완화받은 경우에는 무상으로 양도되지 아니한다”고 입법예고했다.

 

이 조항은 특히 국공유지가 많은 재개발이나 단독재건축조합들의 반발을 불러왔는데 다행이 이번 수정안에서는 내용이 빠졌다.

 

▲추진위 승인 취소땐 청문 거쳐야=추진위원회 승인을 취소하기 위해서는 반드시 청문절차를 거치도록 했다.

 

현행 〈도정법〉 제77조제1항은 “정비사업의 시행이 이 법 또는 이 법에 의한 명령·처분이나 사업시행계획서 또는 관리처분계획에 위반되었다고 인정되는 때에는 정비사업의 적정한 시행을 위해 필요한 범위 안에서 국토해양부장관은 시·도지사, 시장·군수, 사업시행자 또는 정비사업전문관리업자에게, 시·도지사는 시장·군수, 사업시행자 또는 정비사업전문관리업자에게, 시장·군수는 사업시행자 또는 정비사업전문관리업자에게 그 처분의 취소·변경 또는 정지, 그 공사의 중지·변경, 임원의 개선 권고 그 밖의 필요한 조치를 취할 수 있다”고 규정하고 있다.

 

이때 제78조는 “국토해양부장관, 시·도지사 또는 시장·군수는 다음 각 호의 1에 해당하는 처분을 하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다”고 돼 있다. 여기서 다음 각 호란 △제73조제1항의 규정에 의한 정비사업전문관리업의 등록 취소 △조합설립인가의 취소, 사업시행인가의 취소, 관리처분계획인가의 취소를 말한다. 여기에 추진위원회 승인의 취소가 각 호 사항으로 추가된 것이다.

 

▲자료공개 요건 강화=조합의 자료공개 의무가 한층 강화된다. 수정안 제81조제2항은 “추진위원회·조합 또는 정비사업전문관리업자는 추진위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 조합임원, 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우 그 대표자)는 제1항에 따른 서류 및 관련자료와 총회 또는 중요한 회의가 있은 때에는 속기록·녹음 또는 영상자료를 만들어 이를 청산시까지 보관해야 하며, 제1항에 따라 공개의 대상이 되는 서류 및 관련자료의 경우 분기별로 공개대상의 목록, 개략적인 내용, 공개장소, 열람·등사 방법 등을 대통령령이 정하는 방법과 절차에 따라 조합원 또는 토지등소유자에게 서면으로 통지해야 한다”고 바뀌었다.

 

여기서 제1항에 따른 서류에는 △추진위원회 운영규정 및 정관 등 △설계자·시공자·철거업자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서 △총회 의사록 △회계감사보고서 △공문 등 거의 모든 서류가 해당된다고 보면 된다.

 

▲추진위 자금대여때 담보권 설정조항 삭제=추진위원회 또는 사업시행자에게 정비기금을 대여하는 경우 정비사업 지구안의 부동산에 대해 담보권을 설정하거나 시공자 등으로부터 지급보증을 받는 등 대여금을 회수하기 위해 적절한 수단을 확보해야 한다는 조항은 아예 삭제됐다.

 

▲점검반 현장조사 기피 땐 1천만원=점검반의 현장조사를 거부·기피 또는 방해한 자는 종전 500만원에서 1천만원의 과태료에 처하게 된다.

 

 

■ 신설조항
재건축·재개발 구역에서 분양권 확보를 목적으로 행해지는 일명 지분쪼개기나 신축쪼개기에 대한 금지조항이 신설된다. 현기환 의원이 대표발의한 〈도정법〉 개정안 내용이 국토위 수정안에 그대로 반영된 것으로 〈도정법〉 제5조제7항, 제19조제1항, 제50조의2가 개정·신설됐다.

 

우선 제5조제7항은 “국토해양부장관, 시·도지사 또는 시장·군수는 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입방지를 위해 기본계획을 공람중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립중인 지역에 대해 3년 이내의 기간(1회에 한해 1년의 범위 안에서 연장할 수 있다)을 정해 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 다음 각 호의 행위를 제한할 수 있다”고 신설됐다.

 

여기서 다음 각 호란 △건축물의 건축 △토지의 분할을 말한다.

 

실제로 용현·학익지구2-1구역의 경우 지난 2006년 10월부터 42만㎡에 아파트 3천300여 가구와 상업시설을 건설하기 위한 도시개발사업을 추진했지만 2007년 소유자 동의율을 올리기 위한 지분쪼개기로 당초 250여명이던 조합원수가 2007년 초에는 500여명으로 늘어나고, 올 6월경에는 1천500명까지 늘어나 사업중단 위기에 놓이게 된 사례도 보고되고 있다.

 

이에 따라 투기세력 유입을 사전에 차단하고 재건축·재개발사업이 효율적으로 추진될 수 있도록 이 조항이 신설된 것이다.

 

또 조합설립 이후 조합원 자격을 제한하는 조항도 만들어졌다. 현행 법은 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에만 조합원의 자격을 제한하고 있어 세대분할이나 조합설립 이후 토지 등 양수로 인해 조합원이 증가해 기존 조합원의 재산권 보호에 미흡하다는 지적이 있었다.

 

이에 제19조제1항은 “정비사업의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우 동의한 자)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”고 바뀌었다.

 

여기서 다음 각 호란 △토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때 △수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재돼 있지 않은 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리해 동일한 세대에 속하지 않는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고 1세대로 본다) △조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 수인이 소유하게 된 때를 말한다.

 

다만 이혼에 의한 재산분할, 상속 등의 경우처럼 투기목적을 확정하기 곤란한 경우나 모든 양수인들의 악의를 인정해 조합원의 자격을 제한하는 것은 선의의 양수인들이 발생할 수도 있어 이에 대한 충분한 고려가 뒤따라야 한다는 지적도 있다.

 

토지의 분할이나 다가구주택의 다세대주택 전환 등도 분양권이 제한된다.

 

주택공급 등의 제한을 규정하고 있는 제50조의2제1항은 “정비사업으로 인해 주택 등 건축물을 공급하는 경우 제4조제4항에 따른 고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기억제를 위해 기본계획수립 후 정비구역지정·고시 전에 따로 정하는 날(기준일)의 다음날부터 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정한다”고 돼 있다.

 

여기서 다음 각 호란 △1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우 △단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 △하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리해 소유하는 경우 △나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택 기타 공동주택을 건축해 토지등소유자가 증가되는 경우를 말한다.

 

또 제2항에는 “시·도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일·기준일 지정사유·제1항에 따른 건축물의 분양받을 권리의 산정기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 한다”고 규정했다.