압구정3구역·워커힐아파트 1대1 재건축 추진
여의도 서울아파트는 건축법 적용해 재건축 

개포5·6·7단지는 추진위 설립 내년으로 연기 

[하우징헤럴드=김하수기자] 지난 5월 서울 서초구 반포현대아파트 재건축 초과이익 부담금예정액이 가구당 1억4천여만원으로 추산되면서 이로 인한 파장이 정비사업 분야를 넘어 주택시장 전체로 퍼지고 있다.

특히 반포현대보다 개발이익이 큰 대형 재건축단지들은 조금이라도 부담금 액수를 줄이고자 동분서주하고 있는 모습이다. 이들 단지들은 부담금 피해를 최소화할 대안으로 ‘1대1 재건축’, ‘건축법 재건축’ 등 다양한 방안들을 검토 중인 것으로 알려졌다.

▲압구정3구역·워커힐아파트, 1대1 재건축 추진

억대 부담금 폭탄 여파에 서울 재건축단지들이 해법 마련에 고심하고 있는 가운데 최근 ‘1대1 재건축’이 대안으로 급부상하는 분위기다. 1대1 재건축이란 기존 조합원 가구 수, 주택 면적을 크게 벗어나지 않으면서 일반분양을 없애거나 최소화하는 방식이다. 주택 크기를 기존 면적과 동일하게 재건축하거나 최대 30% 이하로 늘릴 수 있다.

1대1 재건축을 하면 재건축 초과이익부담금이 어느 정도 줄어들고 아파트를 고급화하는 데도 유리하다고 업계는 평가하고 있다. 재건축 초과이익부담금은 재건축 후 집값에서 재건축 개시시점(추진위 승인)의 집값과 해당 지역 평균 집값 상승분, 개발비용 등을 뺀 금액으로 산정된다. 1대1 재건축을 통해 개발비용을 대폭 늘려 단지를 고급스럽게 지으면 자연스레 초과이익 부담금이 감소한다.

이촌동 렉스아파트를 재건축한 ‘래미안첼리투스’는 1대1 재건축의 대표적인 성공 사례로 꼽힌다. 렉스아파트는 재건축 추진 당시 460가구 규모로 단지가 작고 가구별 전용면적이 121~127㎡로 넓어 사업성이 떨어진다는 평가가 많았다.

이에 조합원들은 무리하게 가구 수를 늘려 수익성을 높이기보다는 현재 가구 수를 유지하면서 짓는 1대1 재건축을 택했다. 조합은 2009년 당시 서울시의 ‘한강르네상스 프로젝트’에 따라 기부채납 면적을 25%까지 늘려 초고층 재건축 허가를 받고 124㎡ 대형 평형으로 구성된 56층 주상복합을 신축했다. 

재건축 당시 매매가가 10억1천만~12억8천만원에 거래됐던 것과 비교해 현재 시세는 25억원에 달해 조합원 1인당 평균 추가부담금 5억4천만원을 제외하고도 7억원 안팎의 시세차익을 냈다.

최근 1대1 재건축을 추진하고 있는 단지들은 주로 대형 평형 비중이 높은 고급 단지들이다. 대표적인 곳이 서울 강남권 재건축시장의 ‘잠룡’으로 꼽히는 압구정3구역(구현대아파트)이다. 이곳은 지난 2월 추진위원회 집행부 구성을 완료하고, 현재 조합원들로부터 추진위원회 구성과 운영 규칙을 담은 계획안에 대한 동의서를 받고 있다.

압구정3구역은 구현대아파트 1~7차와 10·13·14차, 현대·대림빌라 등으로 구성됐으며 구역면적이 36만187㎡ 규모로 총 6개의 압구정 특별계획구역 가운데 가장 규모가 크다. 대부분 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트로 구성돼 주민들의 소형주택 선호도가 낮고 재건축 초과이익환수제에 대한 거부감은 높은 것으로 알려졌다.

윤광언 추진위원장은 당시 일반분양을 늘려 사업성을 높이기보다는 1대1 재건축을 통해 중대형 단지 중심의 고급 아파트로 신축하겠다는 입장을 밝힌 바 있다. 윤 위원장은 “압구정 3구역의 경우 40~50평형 등 중대형 소유자가 많다”며 “1대1 재건축을 통해 조합원들의 갈등도 사전에 방지하고 소형평형 의무화 규제도 피해 명실상부한 부촌으로서의 압구정의 이미지를 확고히 할 것”이라고 말했다.

준공된 지 39년이 된 광진구 워커힐아파트도 1대1 재건축 행렬에 합류했다. 워커힐아파트는 현재 용적률이 약 110% 정도로 가구당 대지지분이 넓다. 기존 가구 수가 432가구로 모두 167~225㎡의 대형 면적으로 구성돼 있다.

워커힐아파트 1단지 재건축추진준비위원회는 최근 광진구청에 재건축 정비계획안을 접수했다. 건축계획은 1대1 재건축을 기본으로 건폐율 25%, 용적율 199%를 적용했으며, 건축 규모는 전용면적 159㎡~216㎡ 규모의 조합원분 432가구와 전용면적 85㎡ 미만인 일반분양분 450가구를 포함해 총 982가구로 구성됐다. 

▲여의도 서울아파트, ‘건축법 재건축’ 통해 부담금 해소

여의도에 위치한 서울아파트는 ‘건축법 재건축’을 통해 재건축 초과이익환수제 적용을 회피하겠다는 입장이다.

6일 부동산업계에 따르면 서울아파트 공동사업시행자인 여의공영은 건축법에 따른 아파트 건립 사업(이하 건축법 재건축)을 추진하기 위해 주민동의서를 받고 있다. 서울아파트가 추진하는 방식은 통상 아파트들이 선택하는 ‘도정법’ 재건축과는 다르다.

건축법 재건축은 토지소유주와 건설사가 공동으로 주택 혹은 상가를 건설하는 지주공동사업의 개념으로, 지주는 토지를 제공하고 건설회사는 주택 혹은 상가를 신축하고 분양해 수익을 거두는 구조다. 300가구 이하의 소규모 단지만 사업 추진이 가능하다. 그동안 건축법 재건축을 추진하기 위해서는 주민동의 100%가 전제돼야 했다.

하지만 지난 2016년 국토부가 건축법 개정에 따른 하위 규정을 마련하면서 대지소유자 80%이상 동의로 재건축이 가능하게 됐다. 이를 통해 서울아파트는 용적률 최대 800%를 적용해 아파트 299가구·오피스텔 360실 등 주상복합으로 조성한다는 계획이다.

서울아파트의 한 주민은 “주민동의율이 과거 100%에서 80%로 완화돼 서울아파트 총 가구수(192가구)를 감안했을 때 충분히 실현가능성이 있다고 본다”고 말했다.

▲“급할수록 돌아가자”… 개포5·6·7단지 재건축추진위 설립 연기

재건축 부담금 공포가 확산되자 아예 재건축 추진위원회 설립을 내년으로 늦추는 단지들도 늘고 있다.

내년 공시지가에 그동안 크게 오른 집값이 반영되면 부담액을 줄일 수 있을 것이란 계산이 들어가서다. 재건축 부담금은 크게 준공인가일(종료시점) 조합원 주택 공시가격에서 재건축 추진위 설립 승인일(개시시점) 기준 공시가격을 뺀 금액을 기초로 한다.

이 때문에 준공인가일 공시가격은 낮을수록, 재건축 추진위 설립 승인일 공시가격은 높을수록 부담금 규모도 줄어든다.

관련업계에 따르면 개포주공5단지는 지난 5월 예정됐던 재건축 추진위원회 설립을 내년으로 미루기로 했다. 통합재건축을 추진 중인 개포주공 6·7단지도 재건축 추진위원장 선거를 마쳤지만 재건축 추진위 설립은 내년으로 연기할 방침이다.

개포주공 6·7단지 관계자는 “부담금 산정의 출발점이 재건축 추진위 설립 시점이기 때문에 올해 집값 상승분이 내년 공시가격에 반영된 다음 재건축에 나설 것”이라고 말했다.

다른 의견도 존재한다. 향후 주택가격이 하락할 가능성이 높아 속히 사업을 추진해야 부담금이 줄어들 것이라는 의견이다.

정비업계 관계자는 “현 정부의 부동산정책 규제들로 인해 향후 집값이 떨어질 가능성이 높아졌다”며 “빠른 사업 추진으로 개시가격을 높여야 한다”고 강조했다.