최근 정부는 주택공급기반 강화 및 건설경기 보완 등을 위하여 재건축 절차 개선,

후분양의무 폐지, 조합원지위 양도 금지 폐지, 층수제한 완화 등의 재건축관련 규제 완화 정책을 발표했다. 모처럼 반가운 소식이지만 아직도 많은 규제들이 재건축사업의 발목을 잡고 있다는 점을 고려할 때 지금까지의 규제완화 발표는 미흡할 뿐만 아니라 재건축 활성화를 기대하기는 어려울 것으로 보인다.

 

따라서 필자는 본란을 통해서 재건축 개발이익 환수를 목적으로 현재 시행되고 있는 재건축 임대주택제도와 재건축부담금제도의 불합리성과 그 개선을 지적하고자 한다. 

 

       
우선 재건축조합에서 국토해양부, 시·도지사 또는 주택공사 등에게 공급(매각)하는 재건축 임대주택의 가격이 너무 비현실적으로 낮게 산정된다는 점이다.

 

〈도시 및 주거환경정비법〉에서는 수도권정비계획법의 규정에 의한 과밀억제권역 안에서 재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자(조합)는 당해 재건축사업으로 증가되는 용적률 중 100분의 25이하의 범위 안에서 재건축임대주택으로 공급하도록 규정하고 있다.

 

조합이 재건축임대주택을 시·도지사 또는 주택공사 등에게 공급(매각)할 때 재건축임대주택의 가격은 국토해양부가 고시한 ‘재건축임대주택 공급가격산정 기준’에 의해 산정해야 한다. 이 기준에 의하면 재건축임대주택의 건축비는 〈임대주택법〉에 의한 공공건설임대주택의 표준건축비를 기준으로 산정하도록 되어 있다.

 

2004년 9월 고시된 공공건설임대주택 표준건축비는 16층이상 기준으로 주택공급면적에 85만500원~87만7천400원/㎡이다. 재건축사업에서 실제 건축비가 연면적기준으로 평당 400만원(121만원/㎡)선을 넘어서고 있다는 현실을 감안할 때 이는 너무 비현실적이다.

 

또 재건축임대주택 부속토지의 가격은 개별공시지가를 기준으로 산정하도록 규정하고 있는데, 개별공시지가는 조세 등 행정목적을 위한 지가로서 현실의 적정 지가수준을 제대로 반영하지 못하고 있다. 때문에 부족토지의 가격도 현실의 적정지가에 비해 낮게 산정될 수밖에 없다. 재건축 임대주택이 별도로 건설되지 않음에도 불구하고 현행 제도는 실제 투입원가보다 낮은 가격으로 조합원들이 손해를 보면서 공급하도록 되어 있다.

 

다음으로 지적하고자 하는 것은 재건축부담금이 지나치게 과대 계상되도록 규정하고 있다는 점이다.
현행 〈재건축초과이익환수에 관한 법률〉에서 규정한 재건축부담금의 부과개시 시점은 조합설립추진위원회 승인일이며, 종료시점은 준공인가일이다. 재건축사업의 특성상 조합설립추진위원회 승인일로부터 조합설립인가일까지는 상당한 기간이 소요될 뿐만 아니라 경우에 따라서는 정비구역지정 이전에도 추진위원회의 승인을 받고 있기 때문에 추진위원회승인일을 재건축사업의 개시시점이라고 보는 것은 무리이다.

 

아울러 종료시점을 재건축아파트의 준공인가일로 정한 것도 불합리하다. 동일한 재건축아파트를 조합원과 비조합원이 일반분양분을 분양받았다고 가정할 경우 조합원은 일반분양가와 준공인가일까지의 가격 차이를 개발이익에 포함하여 환수당하는 반면, 일반 수분양자는 일반분양이후 준공인가일까지 가격차이(개발이익)가 있다고 하더라도 전혀 환수되지 않는다. 이는 재건축사업을 위해 장기간 고생한 조합원이 오히려 일반 수분양자에 비해 불리한 것이며, 형평성에도 문제가 있다. 따라서 종료시점의 주택가격은 일반분양가로 산정하도록 해야 조합원과 일반수분양자 사이에 형평성이 유지되는 것이다.

 

이와 같이 재건축사업의 특성이나 조합원과 일반수분양자와의 형평성을 무시한 채 개시시점은 앞당겨지고 종료시점은 최대로 미룸으로 인해 재건축부담금이 과다하게 계산될 수밖에 없는 것이다.   

 

  
결국 비현실적이고 불합리한 제도로 말미암아 많은 재건축 조합원들이 큰 경제적 손실을 입고 있다. 재건축규제 완화도 좋지만 더 중요한 것은 불합리하고 비현실적인 제도를 하루 빨리 고치는 것이다.