좁고 구불구불한 도로, 낡고 오래된 집들…. 성남시와 함께 서울 강남권과 가까이 있어 배후 도시로 관심을 받으면서도 기반시설 부족과 노후·불량한 주택으로 인해 인기를 끌지 못했던 하남 구시가지가 명품 주거도시로 다시 태어날 전망이다. 하남시는 지난 6일 ‘2010 하남시 도시·주거환경 정비기본계획’을 수립하고 관보에 고시했다. 고시된 내용에 따르면 덕풍동과 신장동 일대에 총 6개 구역, 45만5천700㎡가 개발될 예정이며 모두 재개발로 사업 방식이 결정됐다. 이 가운데 D구역이 2단계로 사업단계가 설정돼 내년부터, 나머지는 1단계로 올해부터 각각 사업이 가능하다. 하남시 관계자는 이번에 고시한 정비기본계획에 대해 “상위 계획인 ‘2020 하남시 도시기본계획’의 지표를 기준으로 계획을 수립했다”며 “하남시 생활권별 토지이용의 특성, 기능, 용도지역 현황 등을 감안했다”고 설명했다.  

 

▲밀도 및 도로확충은 어떻게=하남시 재개발예정구역들은 개발가용지 부족에 따른 인구집중, 주택보급률 향상, 충분한 기반시설 확보를 위해 1단계 종 상향을 전제로 했다. 따라서 현재 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 계획됐다.

 

6개 구역 모두 건폐율 60%, 기준용적률 200%, 상한용적률 230%로 계획됐으며 D구역(2단계)을 제외한 나머지 구역은 모두 1단계로 설정됐다. 하남시는 단계별 시행계획에 대해서는 주민의 사업의지, 정비구역지정 요건, 주택의 수급 등을 종합적으로 고려해 조정이 가능하다는 입장을 보이고 있다.

 

도로계획은 A구역의 경우 덕풍공원길을 12m에서 20m로 확폭하고 안티골길에 20m 도로를 신설한다. 또 구역 동남쪽의 6m 도로를 12m로 넓히고 구역 동쪽과 북쪽의 도로 또한 각각 8m를 12m로, 12m를 20m로 넓히게 된다. 온조로에도 20m도로를 신설할 계획이다.

 

B구역은 진모루앞길 6m 도로를 20m로 넓히고 신장로는 15m에서 20m로 넓어진다. 또 구역 북서쪽에는 8m 도로가 생기게 된다. C구역의 경우 흑세기길과 동사무소와 맞닿은 도로를 기존 14m 및 8m에서 20m로 확폭한다.

 

D구역은 장례말길 및 장례말2길 사이에 12m 도로를 신설하게 되며 E구역은 △북서쪽 도로를 8m에서 12m로 △석바내6길은 6m에서 20m로 각각 넓히고 △신장3길 20m 신설 △북쪽에서 동쪽에 이르는 10m 도로 등이 생기게 된다. F구역에는 동쪽 8m 도로가 12m로 확폭된다.

 

▲인구 및 기반시설계획은=하남시는 상한용적률을 추정해 세대수 및 인구를 추정했다. 세대당 인구는 도시기본계획을 지표로 삼아 2.7인을 적용했으며 인구산정 결과 6개 구역에서 약 2천422명이 감소하는 것으로 조사됐다. 따라서 현재 2만3천370명에서 개발이 완료되면 2만948명으로 인구가 줄어들 것으로 전망된다.

 

 

도로 및 주차장 계획의 기본방향은 주변현황 및 교통량을 고려해 연계도로망을 구축하게 된다. 또 기본 도시계획도로를 폐지할 때는 기반시설로 100% 대체할 것을 원칙으로 삼았다. 이에 따라 구역내 도로현황을 검토하고 생활권 내 밀도 및 구역 내 연계체계를 고려해 도로건설을 계획했다. 하남시는 이와 같은 격자형 및 순환형 체계의 도로망을 구축해 교통량을 분산하고 원활한 교통흐름을 유도한다는 계획을 세우고 있다. 또 주차장은 구역 면적의 0.6% 이상을 확보토록 했다.    

 

공원·녹지 확충에 대해서는 경기도 주녹지축~하남시 부녹지축과 연계되도록 구상했다. 이 축에 공원과 녹지를 배치해 지역 주민의 이용을 극대화한다는 것이다. 따라서 면적이 5만㎡ 미만인 구역은 세대당 2㎡ 이상을, 5만㎡ 이상인 곳은 세대당 2㎡ 이상 또는 부지면적의 5% 이상 중 큰 면적을 공원·녹지로 확보토록 했다.

 

▲기타 계획은 어떻게 수립했나=하남시 정비기본계획에서 학교는 현재 수준과 크게 달라지지 않는 것으로 나타났다. 현재 구역 인근의 학교는 초등학교 10개소, 중학교 3개소, 고등학교 2개소 등으로 학급당 학생수가 OECD 기준에는 높으나 경기도 기준에는 부합하는 것으로 조사됐다.

 

학급당 학생수는 초등학교 40명, 중학교 38명, 고등학교 35명으로 경기도 기준(각각 43명, 40명, 35명)에 부합하는 수준이다. 또 현재 초등학교, 중학교를 각각 1개소씩 추가 설치할 계획이고 정비사업으로 인해 인구가 감소함에 따라 별도 추가확보는 없는 것으로 교육청과 협의를 마친 상태다.

 

세입자 주거안정을 위해서는 전체 세대수의 17% 이상을 임대주택으로 지어야 함에 따라 총 1천330세대를 공급할 예정이다. 구역별로는 △A구역 596세대(40㎡ 이하 272, 40㎡초과 324) △B구역 105세대(40㎡ 이하 48, 40㎡초과 57) △C구역 166세대(40㎡ 이하 76, 40㎡초과 90) △D구역 100세대(40㎡ 이하 46, 40㎡초과 54) △E구역 313세대(40㎡ 이하 143, 40㎡초과 170) △F구역 50세대(40㎡ 이하 23, 40㎡초과 27) 등이다.

 

 

 

 

■ 주거지 현황
이번에 정비기본계획이 수립된 덕풍동 및 신장동 일대는 풍산생활권, 중앙생활권, 춘궁생활권, 천현생활권, 초이생활권 등 5개 생활권 중 중앙생활권에 속하는 곳이다.

 

대상지는 하남시 전체 면적의 1.4%를 차지하며 인구는 6개 정비예정구역의 2만3천370명을 비롯해 5만422명으로 인구밀도는 약 400명/㏊로 인구집중률이 높은 편이다.

 

기반시설 또한 도시계획도로가 대상지의 20.8%를 차지하지만 대부분 사유지로 미집행시설이며 주민이 이용 가능한 공원도 전혀 없는 실정이다. 지목별로는 대지가 57.1%를 차지하고 도로(11.7%) 및 전·답(10%)도 일정 비율로 분포돼 있다. 소유자별로는 사유지가 87.8%이고 국·공유지가 12.2%며 100㎡ 이상의 필지가 73.8%로 대부분을 차지하고 있다.

 

공시지가는 하남로, 신장로, 온조로변이 높으며 3층 이하 건축물이 89.1%로 높은 비율을 보이고 있다. 구조로는 연와조가 60.9%, 철근콘크리트 22.3%, 시멘트벽돌조 5.8%이며 단독주택이 65.6%, 주상복합건축물이 18.9%이다.

 

따라서 인구과밀, 기반시설 부족, 교통환경 악화 등으로 신시가지와의 사회적 갈등이 심화되고 있어 2003년 10월 종세분 관련 경기도 지방도시계획위원회 심의시 정비기본계획 수립을 통한 기존 시가지의 체계적이고 종합적인 개발을 권고받은 바 있다.

 

하남시는 덕풍동, 신장동의 재개발사업 및 지구단위계획사업을 통해 △도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역의 계획적 관리 및 정비 △정비사업의 방향 및 지침제시로 무질서한 정비사업 방지 △쾌적한 도시환경 조성 및 주거생활의 질 증대 등의 목표를 세우고 있다.

   

 

 

 

■ 계획고시 이후 동향
하남시 정비기본계획이 고시된 후 6개 재개발 구역 중에는 재개발의 추진을 원하는 주민과 지역주택조합을 원하는 주민, 그리고 대한주택공사의 시행을 바라는 주민 등 3파로 갈려 각축전을 벌이는 양상을 보이는 것으로 조사됐다.

 

한국재건축재개발정보원(이하 정보원)에 따르면 구역 중 면적이 가장 큰 A구역은 고시 전 덕풍2-1구역이 확장된 곳으로 S정비사업전문관리업체 및 M정비사업전문관리업체가 수주를 위해 활동을 펼치는 것으로 나타났다. 또 S씨를 주축으로 한 주공 지지 세력도 정비기본계획 고시 전부터 사무실을 개소하고 활동을 하고 있다.

 

이곳은 고시 전 3개 구역이 합쳐진 곳으로 공영 대 민영, 민영 대 민영 등 여러 세력들이 갈등을 표출하고 있는 곳이어서 향후 어떤 곳이 주도권을 가지게 될지 업계의 관심이 모아지고 있다. 시공사 등 업계 관계자들이 향후 수주를 하는데 있어 공략 대상이 달라질 수 있기 때문이다. 또 구역이 큰 만큼 사업성도 좋아 업계의 눈이 몰리고 있는 곳이다.

 

이른바 진모루구역이라고 불리는 B구역은 사업추진이 가장 원활할 것으로 예상되는 곳이다. 이동원 정보원 팀장은 “B구역은 A구역에서 활동하고 있는 S업체가 주도를 하고 있는 곳”이라며 “주민들 간의 갈등도 비교적 적어 빠른 사업 진행이 예상된다”고 전망했다.

 

C구역은 2곳의 가칭 추진위원회가 서로 경쟁을 펼치고 있는 것으로 알려졌다. S씨와 L씨가 서로 추진위원회 승인 요건인 50% 이상의 동의서를 징구했다고 주장하는 가운데 비용정산 문제로 양측의 통합도 난항이 예상되는 곳이다.

 

D구역과 F구역은 재개발로 사업방식이 정해졌지만 정비기본계획 고시 이전 지역주택조합을 추진했던 곳의 세가 강한 것으로 알려졌다. 모 시행사가 지역주택조합추진위원회를 구성하고 활동하고 있어 재개발 추진이 쉽지 않을 것으로 분석된다.

 

A구역에 이어 두 번째로 면적이 큰 E구역 또한 지역주택조합추진 세력 2곳, 재개발추진 세력 3곳, 주공 지지 세력 등 주민 간 갈등이 얽혀있는 것으로 조사됐다.

 

이동원 팀장은 “이곳에도 주공 지지측이 사무실을 개소하고 자금과 인력을 투입하고 있지만 뚜렷한 주도세력은 없는 것으로 파악된다”며 “하남 재개발은 다른 곳과 달리 사업 초기부터 지역주택조합, 재개발조합, 주공 시행 등 갈등 상황이 여러 가지로 나타나 업계에서 진출하기에 주의가 필요한 곳”이라고 분석했다.