청천2·대화동2구역 공사비 인상에 시공자 교체
사업성 낮은 일부 현장, 재개발 방식으로 ‘U턴’ 

[하우징헤럴드=김하수기자] 지지부진한 정비사업의 구원투수로 등장했던 뉴스테이(기업형 임대주택) 연계형 정비사업이 난항을 겪고 있다.

새 정부 들어 공공성 강화 등으로 사업 추진 동력이 저하되고 있으며, 이미 시공자와 기업형 임대사업자를 선정한 사업장의 경우 조합과 업체 간 갈등이 심화되며 속속 교체 수순을 밟고 있어 사업 추진에 차질이 예상되고 있다.

▲전국 30개 정비구역, 뉴스테이 연계형으로 사업 추진

뉴스테이(現 공공지원민간임대) 연계형 정비사업은 지난 박근혜 정부의 핵심 주거정책으로, 재개발·재건축 등 기존 도시정비사업에 뉴스테이(기업형임대주택) 방식을 접목시킨 것이다. 정비사업을 통해 공급되는 아파트 일반분양분을 기업형 임대사업자가 일괄적으로 매입해 임대주택으로 활용하는 방식이다.

공모를 통해 선정된 정비구역들은 기금 출·융자 및 보증 등 자금조달을 지원받아 장기간 정체되고 있던 정비사업을 재개하는 동시에, 일반분양분 전체를 공적임대(공공지원민간임대, 재정착임대, 공공임대 등)주택으로 공급하게 된다.

지난 2015년 시범사업 구역으로 선정한 3곳을 포함해 현재 전국 30개 구역에서 추진 중이다. 지역별로는 △인천 12곳 △경기 5곳 △부산 4곳 △충남 2곳 △대구 2곳 △광주·강원·서울·대전·경북 각 1곳에서 사업이 진행되고 있다.

▲청천2구역·대화동2구역, 공사비 인상 요구에 시공자 ‘교체카드’

최근 뉴스테이 연계형 정비사업장 곳곳에서 사업 추진에 난항을 겪고 있는 곳들이 늘어나고 있다. 이미 시공자와 기업형 임대사업자를 선정하고도 수익성 악화 등의 이유로 사업추진에 제동이 걸린 사업지가 잇따라 등장하고 있는 것.

특히 시공자와 임대사업자들이 당초 입찰조건과는 다르게 조합원 분양가 상승, 출자방식 변경 등을 요구해 일부 조합들이 최후의 수단으로 시공자·임대사업자 ‘교체카드’까지 꺼내들고 있는 추세다.

23일 관련업계에 따르면 최근 뉴스테이 연계형 정비사업을 추진하고 있는 사업지들이 잇따라 시공자 교체를 위한 작업에 착수했다.

대표적인 곳이‘국내 1호 뉴스테이’정비사업장으로 주목받았던 인천시 부평구 청천2구역이다. 청천2구역 재개발조합은 최근 조합원 총회를 개최하고 기존 시공자인 대림산업과 계약을 해지하기로 결정했다.

대림산업이 최초 입찰조건보다 높은 공사비를 조합에 요구했기 때문이다. 조합과 대림산업은 지난 3월께부터 공사비 인상 등을 놓고 갈등을 보여 왔다.

대림산업 측은 조합이 이주를 100% 완료하지 않아 착공이 지연돼 이에 따른 공사비 400억원을 올려달라는 입장이었으며, 조합은 대림산업이 뒤늦게 철거작업을 시작해 착공이 늦어져 공사비 인상의 귀책사유는 대림산업에 있다는 입장이었다.

이후에도 대림산업이 공사비 인상을 완강히 요구하자 조합은 시공자 교체카드를 꺼내들었다. 박상규 청천2구역 조합장은 “최근 뉴스테이 사업이 공공성이 강화되고 있는 상황에서 대림산업의 무리한 공사비 인상안 요구는 사업취지에 크게 어긋나는 행위이며 주민들의 생존권과도 직결되는 문제”라며 “이사회와 대의원회를 거쳐 대림산업이 제시한 공사비 인상안을 받아들이지 않기로 의결했다”고 말했다.

대전시 대화동2구역도 최근 기존 시공자인 동양과 계약을 해지하고 광주에 본사를 둔 유탑건설을 새로운 시공자로 맞이했다.

대화동2구역 재개발사업은 2010년 조합 설립 이후 계속된 건설경기 침체 여파로 장기간 사업이 답보상태에 머물러오다 지난 2016년 뉴스테이 방식을 도입하고, 리츠사인 경우AMC와 협약을 맺으면서 사업 추진의 불씨를 살렸다. 이후 지난해 1월 동양을 시공자로 선정하며 사업 속도에 탄력이 붙는 듯 했지만 동양이 본계약의 조건으로 조합원 물량에 근저당 설정을 요구해 조합과 갈등을 빚었다.

조합 관계자는 “동양이 본계약 조건으로 조합원 338명 전원의 각 재산에 대해 130%에 해당하는 근저당권을 설정해달라는 요구와 함께 공사비 인상을 통보해 시공자 교체를 검토하게 됐다”고 설명했다.

아울러 경기도 파주 금촌2동제2지구 재개발과 의정부 장암생활권3구역 재개발사업도 기존 시공자인 신동아종합건설, SK건설과 결별하고 새로운 시공자 선정에 나섰다.

▲사업성 낮아 기존 재개발로 유턴, 이주비 대출규제에 발 묶인 사업장도

뉴스테이 연계형 정비사업으로 추진했다가 정권이 바뀌면서 다시 재개발사업으로 사업방식을 유턴한 사업장도 있다.

인천광역시 십정3구역 재개발조합은 지난해 뉴스테이 연계형 정비사업으로 추진하다 최근 기존 재개발 방식으로 사업을 재추진하기로 결정했다.

최영민 십정3구역 조합장은 “뉴스테이 연계형 정비사업으로 추진할 경우 기업형 임대사업자에게 매각하는 금액이 현 시세와 달리 너무 저평가돼 있어 사업성이 없다고 판단했다”며 “차라리 기존 재개발 방식으로 사업을 추진해 시세대로 받고 기부채납 비율을 줄이자는 측면에서 사업방식을 전환하게 됐다”고 설명했다.

지난 2016년 하반기 뉴스테이 연계형 정비사업 대상지로 선정된 관악구 강남아파트 재건축은 정부의 무분별한 이주비 대출규제로 인해 사업이 지연되고 있는 대표적인 현장이다. 1974년 준공된 관악구 강남아파트는 뉴스테이 방식으로 전환 이후 순조롭게 시공자 선정 및 관리처분인가를 받으며 올해 안으로 이주를 마칠 계획이었다.

하지만 정부의 과도한 이주비 대출 규제로 인해 최근 사업이 제자리걸음에 머물러 있는 상황이다. 정부가 정비사업 이주비 지급 한도를 기존 LTV 60%에서 40%로 대폭 줄임에 따라 기존 대출이 있던 조합원들은 추가 이주비 대출 길이 막혀 오도 가도 못하는 상황이 연출되고 있기 때문이다.

조합 관계자는 “정부의 무분별한 이주비 대출 규제가 공공이 직접 개입해 추진하고 있는 정비사업마저 발목을 잡아 주민들을 위험으로 내몰고 있다”고 토로했다.