그동안 우리정서에서 부동산 가격상승은 나라 경제에 걸림돌이 되는 양 미운오리로 내 몰리고 있음이 현실이었다. 그러나 최근 경제상황을 보자면 부동산시장의 침체는 주식시장의 침체로 연결되는바, 건전한 부동산가격의 상승이 나라 살림에 일조를 한다는 것을 일깨워주고 있다. 최근의 오일쇼크는 결국 국제적 투기자금(hedge fund)과 수요와 공급(3차 오일쇼크는 수급문제, 달러약세, 투기자금) 문제라 했는데 다시 짚어보자면 ‘시장의 혼란’은 결국 판세의 교란이라 봐야 한다. 즉, 서브프라임으로 국제금융시장이 불안해지자 금융관련 주식을 팔고 수요가 급증하는 석유를 선매했던 것이다. 그런데 금융의 귀재라는 국제적 헤지펀드들은 최근 미국 정부가 대형 모기지회사에 금융지원을 하겠다고 나서자 재빨리 석유 선매물건을 팔고 금융주를 사들였고 이로인해 최근의 고유가가 한풀 꺾이는 양상을 보이고 있다.

 

최근 우리나라 환율이 급등하는 것도 결국 국제투기성자본(inter-speculation fund)의 개입으로 인해 빚어지고 있는 현상임을 점칠 수 있는 것이다.

 

문제는 이런 현상들이 언제까지 이어질 것이냐 이다.
최근의 고유가로 인한 물가상승에서 인플레이션을 잡기위한 유일한 대안은 ‘고금리’가 대세이므로 결국 경기는 안 좋을 것이다. 또 미국의 금융위기도 안 끝났으니 시장 메커니즘은 결국 경제대국인 미국으로 회귀하면서 달러강세는 당연한 귀결이다.

 

비록 짧은 기간 동안의 고유가 현상이었지만 이로 인해 빚어진 물가상승, 인플레이션 악령에서 벗어나 경기활성화로의 재빠른 변신은 사실상 힘들다.

 

즉, 물가를 잡기위한 중장기적 고금리, 저성장정책이 지속될 경우 경기는 완전히 회생불능에 빠져 버릴 수 있기에, 이때는 과거 학습효과에서 보듯 경기 진작을 통한 인위적 시장기능으로 치유하려는 경제정책을 사용한다.

 

우리는 스태그플레이션의 절정기인 70년대 중반 바로 고금리(당시 20%대를 육박하는 금리)정책을 사용하는 동시에 성장관리로 경제도약의 기틀을 마련하였고, 오늘날 부강한 대한민국의 기초를 다지는 결정적 계기를 마련한 이 경제학습효과는 국제경제의 교과서가 되어버렸다.

 

따라서 진정 기미만 보이면 경기회복을 위한 금리인하는 필수이지만, 문제는 바로 금리변동과 진정기미가 언제냐 하는 것이다.

 

그것은 주식시장을 잘 봐야 하는데 적어도 2~3개월 전에 반응도가 올 것이며 주가가 회복될 기미가 보이면 시중 금리의 바로미터인 CD금리의 변동부터 나올 것이다.

 

금년 하반기 최고의 경제화제는 ‘스태그플레이션’아래에서 언제 경기 진작책을 쓸 것인가였다. 그런데 이 경기 진작에서 금리인하 정책보다는 인위적 정책을 사용하려는 모습을 보이고 있다.

 

주로 세금 감면을 통해 소비증가와 고용확대를 유인, 소득증대라는 바탕에서 출발하는 것으로 그 시발점은 부동산이 최적의 수단이 되고 있다.

 

그래서 일반 경제논리로 보자면 내년도가 경기 최저점 국면을 맞이할 것이라는 이론에는 필자도 공감한다. 하지만 그렇다고 정부정책자들이 자연순환을 기다리고 있느냐 인데 나는 이 부분에 대해서는 강한 부정적 견해를 가지고 있다.

 

즉, 최근 MB정부는 출범 6개월 만에 2번의 부동산활성화 대책을 그것도 10일 사이로 내놓았다. 이런 정부의 움직임이 경기의 자연순환을 기다리지 않는다는 점을 증명하고 있으며, 원유가 100달러 내외로 고착된다고 해도 이미 올라간 물가는 원상회복이 불가능하다.

 

따라서 소고기파동 등으로 정책의 이니셔티브를 쥐지 못했던 정부가 지금부터 강력한 정책추진력을 행사할 것으로 보는데 이번에 나온 첫 번째가 감세와 재건축시장을 통한 시장부양책으로 봐야 할 것이다.
즉, 과감한 감세정책으로 건전한 소비를 유도하고 부동산 유통시장 활성화를 통해 고용증대 및 유관산업의 파급효과를 기대하는 눈치다.

 

따라서 소수의 전문가들이 예견한대로 금년 하반기에 부동산의 저점국면이 나타날 가능성도 높다고 봐야 할 것이다. 

 

최근의 두 번에 걸친 시장활성화 대책에서 아직 시장은 무덤덤한 반응을 나타내고 있지만 이는 당연한 결과로 정부정책은 이제부터 하나씩 하나씩 보따리를 푸는 신중한 행보로 보아야 한다.

 

어떤 국가든 어느 시대 정부든, 정책산업인 부동산시장을 통한 경기 진작은 쉽게 점칠 수 있다.
따라서 지금의 패러다임은 부동산도 주식처럼 2~3개월 선행시점 선택이 중요하다는 점이다.

 

문제는 언제인가인데 이미 올라버린 물가에 대비한 내 자산의 가치하락을 막기 위한 자산방어인 인플레 헤지(inflation hedge) 시점에서 필자는 이를 금년 하반기와 내년 상반기가 최적점이라 보고 있는 것이다.

 

새만금경제자유구역에서 필자는 작년 대선 직후부터 부동산TV와 대내외 강의를 통해 군산, 부안, 김제 중에서 김제를 선택했고, 시점은 그림이 나오기 전에 투자를 권유했는데 엊그제 밑그림이 나오고 나서 김제에 내려간들 좋은 매물이 있을 것인가?

 

이제부터이다.
미분양물건, 저평가된 물건, 또한 재건축 등 정책에 의해 버림받은(?) 물건 등 과거가 있는 물건, 그리고 앞으로 화려하게 부각될 물건 등을 지금부터 면밀하게 검토함이 부동산투자의 정도라 할 것이다.