▲70년대 스태그플레이션 시대 부동산시장 분석=70년대 우리나라는 오일쇼크와 국내외 정치, 경제상황이 매우 혼란한 격변의 시대였다.

 

당시 20%대의 경이적 경제성장으로 인플레이션에 의한 부동산가격 상승요인이 내재된 것이 사실이기도 하나 극심한 사회혼란, 경제의 격랑기(zero-sum society)에서 73년도와 79년도의 도시지가상승률을 유심히 분석해볼 필요가 있다.

 

바로 정상 전문가들이 염려하는 것처럼 보통 일반물가상승률을 훨씬 뛰어넘는 부동산가격 상승은 바로 경제회복기에 더 큰 문제를 내포하고 있는 것이다.

 

사회발전이란 경제성장은 필히 자본재화의 당연한 상승으로 이어져 왔으며 부동산이란 어차피 자본이득(capital gain)이란 놈을 먹고사는 근성이 있는 것이다.

 

만약 현재의 이명박 정부가 소고기문제와 국내정치 안정화를 전제하고 원유가격이 100달러 내외로 고착화되면서 미국의 서브프라임과 약한 달러시대를 정리하게 된다면, 고유가에 따른 물가폭등 하나만 내다보고 이래라 저래라 하며 경기회복정책과 기대심리까지를 장기배려한 우리나라 부동산전문가라 자칭하는 분들의 분석은 맞는 것일까.

 

▲이론적 논거로 보자면 전문가들의 얘기가 맞을 수 있다=금년 가을 주택시장은 과거 그 어느 해보다 더 길고 깊숙한 혼돈의 늪으로 갈 공산이 크다.

 

우선 이들의 주장을 보자면 일반경기침체의 저점을 내년 상반기로 보며 따라서 내년 하반기를 부동산매수시점이라 진단하고 있다.

 

논리적으로 보면 맞는 얘기로 서민경제 안정화정책에 주안을 두더라도 물가안정에 치중하려는 이명박 정부의 부동산정책을 분석해 보자면 결국 내년하반기에야 시장 감응도가 나올 것이라는 견해다. 다만 이들 견해에서 착시는 일반 금융시장은 시중경기에 그 민감도가 빠르게 반응하지만 제도권 금융은 보통 3개월에서 6개월 정도의 시차를 두며 반응하고 있다는 점이다.

 

그러나 대부분의 전문가들은 1998년 외환위기를 학습효과로 인용하며 분석하고 있다. 이들은 스태그플레이션 하에서 부동산시장에 미치는 영향의 경험이 일천하거나 시중경제동향이나 최근 외국부동산시장의 움직임만을 커플링 할 것이라 보는 실정이다. 

 

우선 이론적으로 보자면 오히려 내년 상반기보다는 하반기가 경기저점이 될 공산이 크다. 따라서 부동산시장의 저점은 1년 정도 후행하는 습성으로 내후년도인 2010년을 저점으로 봐야 할 것이다.

 

최근 CD금리가 폭등하면서 대출금리가 9.1%를 넘어서고 서민들의 고금리에 대한 주택부담비용도 이제 피크로 치닫고 있다. 당연히 주택담보 비율을 낮춰야 한다.

 

매매도 없는 실정인데 현금으로 확보하라고 하면 인플레이션 헤지(headge)는 어떻게 하라는 말인가. 임대수익 등 이자소득(income gain)만을 강조하면서 오피스텔 상품 등을 권유하는데 과연 정상시장(capital gain)으로 돌아오면 오피스텔의 수익성만으로 부동산투자 만족을 이뤄 낼까.

 

왜 토지시장은 과감히 찍어서 말을 못할까. 소위 안정시장(safety market) 상품이라 하는 역세권 소형주택에서 수익성 잣대로 판단한 가격대의 매물은 있는 것인가.  

 

▲어떻게 전개 될 것으로 예상하는가=강남의 재건축, 강북의 재개발, 수도권의 신도시사업과 택지개발, 비수도권의 균형개발전략이란 전제를 두고 광의로 분석해 보자.

 

강남의 대명사 재건축은 가락시영 아파트의 관리처분내용에 따라 금년 3/4분기까지 낙차 큰 조정국면으로 나오고 이후는 가격 하락세가 점차 진정될 것으로 예상된다.

 

물론 LTV나 DTI 등 금융규제 완화와 용적률과 양도세, 종부세 과표 인상은 하락장세를 멈추게 한은 물론 반등요소를 제공할 것으로 예측되는데 현재 강남의 물량약세는 주로 다주택자이거나 중형주택의 물량이지 소형이나 대형은 자그마한 미동만 있는 실정이다.

 

필자는 강남주택시장 하락장세가 멈추는 시점이 우리나라 전체 주택시장의 저점이라 강조하곤 했다. 그러나 강북시장의 상황은 좀 더 기다려야 할 것으로 예상하는데 최근 아현, 답십리, 가좌, 약수, 금호지구의 재개발 관리처분은 이제 막 시작되는 가격조정국면의 초기국면이라 보아야 할 것이다. 따라서 강남 주택시장이 안정세를 유지하더라도 강북의 재개발(뉴타운) 시장의 조정국면은 좀 더 시간이 갈 것으로 예상된다.

 

최근 시장 자체의 부재라는 극심한 늪 속의 수도권지역 신도시는 도시개발사업의 축소와 분양가상한제의 족쇄에서 벗어나질 못하고 있는 실정이다. 따라서 정부정책 중 시장안정화 대책에 가장 민감한 반응이 나올 지역을 필자는 수도권 신도시라 감히 말하고 싶다.

 

비수도권 부동산시장은 주로 토지시장으로 대명되는데 지방부동산은 주로 부동산개발정책에 좌우 된다고 대전제를 세우고 봐야 한다. 그래서 지방부동산은 정책보다는 개발이슈에 의해 강한 반응이 오므로 균형발전전략과 개발전략으로 명암이 엇갈린다.

 

최근 국토부 도태호 정책관의 발언처럼 정부에서는 내년 상반기까지 주택조정시장을 놔둘 것으로 보여 지기는 힘들 것인데 이는 하루에 1개꼴의 건설사 부도와 담보가치 하락으로 제2 금융권의 부실을 그대로 방기하기는 너무 큰 국가적 재앙을 불러올 수 있다.

 

특히 30만호를 공급해야 되는 수도권 주택공급의 차질은 2~3년후 수도권 주택공급시장에 상당한 부담을 가지고 있을 것이다. 따라서 어떠한 방법이든 정부는 금년 내에 주택가격 하락을 멈추고 투기와 주택가격 폭등이 발생하지 아니하는 범주 내에서 시장안정화 정책을 고심을 하고 있는 듯하다. 결론적으로 강남 재건축시장의 안정화는 수도권신도시의 가격속락을 멈추는 바로미터이며 당연히 이는 금년 하반기에 나타날 현상으로 예측된다.

 

▲그러면, 어쩌란 말이냐=부동산시장 예측도 매우 힘든 과정이며 조심스럽다. 다만 이제 혼돈의 시장이 지나고 나면 그 이후가 문제로 부각될 것에 투자자는 포인트를 맞춰야 한다.

 

바닥시점이란 문제가 가장 힘들고 어려운 분석인데, 감히 필자는 금년하반기나 내년상반기를 매수타이밍이라는 견해를 조심스럽게 내놓고 싶다.

 

다만 금년 하반기나 내년 상반기부터 부동산시장이 상승국면이라는 점보다는 저점의 바닥이 보인다 라는 점이다.

 

그 이유는 현재 정부여당 및 야권에서도 세제완화, 금융정책 등 최소한 유통 관련한 걸림돌을 제거하려는 노력이 언론을 통한 여론수렴 과정임을 감지할 수 있기 때문이다.

 

부동산은 절대 주식이나 채권과 같이 유동성(liquidity)을 착각해서는 안된다. 굼벵이보다 더 느린 것이 부동산의 일상이기에 쉽게 잡거나 언제나 잡을 수 있다는 환상은 금물이다.

 

사계절상품은 도시부동산이며 그 중에서도 자본이득과 이자소득의 양수겸장은 상가이며 단수는 주택인데 부동산 불황기마다 나오는 오피스텔은 계절적 상품으로 봐야하는데도 사계절 상품인양 말하고 있다.

 

9월부터 택지비의 감정가가 아닌 매수가격 인정과 단품 슬라이딩제로 가면 시장에서 구매력이 있느냐 없느냐를 따지기 전에 주택가격 인상요소는 내재되어 있다.

 

그래서 첫째, 수평이동을 원하는 실수요자는 현재 미분양주택에서 지역이동과 면적이동을 적극적으로 검토할 필요가 있을 것이다. 

 

둘째, 강남과 버블 7지역 등으로 이주를 원하는 실수요자도 년말과 년초의 시장동향을 분석하여 재빠른 움직임을 권하고 싶다.

 

셋째, 당분간 강북지역이나 수도권지역에서 도시재생사업의 뉴타운 관련투자는 관리처분 내용이 가시적으로 나오기 전까지는 신중을 기하자.

 

넷째, 수도권 토지투자에서는 남쪽의 평택, 안성과 서북쪽의 청라주변, 그리고 북쪽의 파주와 양주, 동두천, 연천에서 수도권 제2외곽순환도로 IC 인근에 관심을 가져보자.

 

다섯째, 새만금 관련해서는 군산보다는 오히려 김제와 부안에서 서해안고속도로 서쪽, 그리고 인접지역의 저평가 토지를 장기적 배려로 염두해 보자.

 

여섯째, 동·서·남해안 연안권의 개발전략(선-벨트)을 분석해 보되 남해 중앙부와 동해의 포항, 영덕, 울진 연안권의 저평가 토지를 세밀히 분석해보자.

 

부동산은 결코 운이 아니다. 공부처럼 복습보다는 예습이 더 필요하며 좀더 적극적이고 긍정적 생각을 갖고 있는 사람에게 행운은 찾아오는 법이다.