정비사업을 추진하는 많은 분들이 가지는 여러 궁금 중에 하나는 정비구역내에 포함되어 있는 국공유지를 마음대로 해도 되는 것인가 입니다. 심지어 어떤 분들은 국공유지는 당연히 주민들을 위해서 마음대로 사용해도 되는 것으로 알고 계시는 분도 있습니다. 혹은 마음대로 할 수 있는 것은 아니지만, 국공유지를 필요에 따라 적절하게 이용하고 토지 가격을 국가나 지자체에 주면 된다고 생각하시는 분들도 많이 있는 것 같습니다.

 

하지만 국공유지는 주민들의 것도, 조합의 것도 아닌 국가와 지자체 등이 소유자로 있고, 소유자로서 권리와 의미가 있습니다. 국공유지를 관리하고 있는 기관을 관리청이라고 합니다. 소유자는 중앙부처인 경우 즉 기획재정부, 국토해양부 등이지만 국가의 재산을 관리하는 관리청은 시청이나 구청이라는 것입니다.

 

국공유지의 매각은 엄격히 제한되어 있어서 아무나 쉽게 매입할 수는 없는 것이며, 국공유지의 매각 등 처분을 위해서는 〈국유재산법〉 또는 〈지방재정법〉이 정하는 절차에 따라야 합니다.

 

많은 정비사업구역에는 국공유지가 포함되어 있습니다. 그리고 포함된 국공유지는 주로 도로 등 도시계획시설이 대부분인 경우가 많습니다. 정비구역지정을 하면서 설치하게 되는 기반시설은 주로 도로와 공원 등으로 구역면적의 상당부분을 차지하게 됩니다. 구역마다 다를 수 있겠지만 보통 구역 면적의 10~20%정도

가 되지 않을까 합니다.

 

구역내에 기존에 있는 기반시설을 대체하거나 새로운 기반시설을 설치하는 경우에는 〈국유재산법〉과 〈지방재정법〉의 규정에도 불구하고 정비사업시행자에게 종래의 기반시설을 무상으로 양도하고, 새로 설치된 기반시설은 그 시설을 관리할 관리청이나 지방자치단체에 무상으로 귀속하는 것입니다. 이 경우에 많은 분들이 기존의 기반시설 면적과 새로 설치한 기반시설의 면적을 비교하여 차이가 없다면 정산할 필요가 없다고 오해하는 경우가 대부분인 것 같습니다.

 

그러나 이런 경우에는 ‘면적대 면적’이 아니라 ‘비용대 비용’이라는 것입니다. 기존의 기반시설을 금액으로 환가하고 새로 설치한 기반시설도 설치비와 토지비를 금액으로 비교하여 차이가 나는 금액을 정산해야 하는 것이 기본입니다.

 

만약에 정비구역에 종래의 기반시설은 많고 새로 설치하는 기반시설이 없는 경우에는 국공유지를 시행자가 매입해야 합니다. 원칙적으로 〈국유재산법〉과 〈지방재정법〉에 의해 국공유지를 매각하는 경우에는 수의계약이 허용되지 않지만, 정비사업의 경우에는 예외로 다른 사람에 우선하여 수의계약이 가능하도록 하고 있습니다. 정비사업을 목적으로 하지 않는다면 수의계약은 불가능한 것이라고 할 수 있습니다.

 

정비계획 수립과 구역지정 업무를 맡고 있는 일선 구청이나 시청에서는 반대로 왜 주민들이 국공유지를 마음대로 사용하겠다고 주장하느냐고 할 수 있습니다.

 

왜냐하면, 국가나 지방자치단체의 재산인 토지를 정비계획 수립을 하면서 나름대로 효율적으로 이용하고자 하는 욕구를 가지고 있을 수 있습니다. 이런 경우에 토지등소유자나 추진위원회에서 사업성이 높은 용도로 국공유지를 이용하고자 하고, 시청이나 구청에서는 국공유지의 목적에 맞은 시설로 이용하고자 하는 의견 때문에 충돌을 빚는 경우가 있습니다.

 

어떤 것이 정답이라고 하기는 어려울 것이나 결국 양측의 의견이 합의가 이루어져야만 구역지정이 가능하다는 것은 사실인 것입니다.

 

공공의 이익과 사익은 늘 충돌하기만 하는 것은 아닙니다. 공익과 사익이 같이 충족될 수 있는 방법을 찾아낸다면 그 정비사업은 틀림없이 성공의 길로 나아갈 것입니다.