재개발 재건축 갈등 줄이고 자금 ‘숨통’… 신탁대행방식 통했다

신탁방식 도입 2년 입체 점검 문상연 기자l승인2018.11.21 12:01

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지지부진한 사업장들의 ‘구원투수’ 역할 톡톡
대전용운주공·작전태림연립 등 성공사례 꼽혀 

[하우징헤럴드=문상연기자] 재개발·재건축에 신탁방식을 도입한 지 2년 만에 성과를 내면서 신탁사가 정비사업의 구원투수로 자리를 잡고 있다. 특히 여러 조합들이 신탁사 사업대행자 방식을 채택하면서 효과를 톡톡히 보고 있기 때문이다. 이에 조합원 내부갈등이나 사업비 등 자금난을 겪고 있는 조합들 사이에서 신탁대행방식을 도입하는 사례가 늘고 있다.

정비업계 관계자는 “얼마 전까지만 해도 성공사례가 없어 조합들이 신탁방식 도입을 꺼려했다” 며 “하지만 신탁방식을 도입한 조합들이 분양에 좋은 성적을 내는 등 신탁사 선정으로 긍정적 효과를 본 사례가 곳곳에서 나오자 관심이 급격히 증가하고 있다” 고 말했다.

▲대전 용운주공, 작전태림연립 등 신탁 대행방식 성공사례 늘어

신탁방식은 2016년 도시 및 주거환경정비법 개정으로 인해 정비사업에 도입됐지만 그동안 성공 사례가 없다는 것이 약점으로 지목받았다. 하지만 도입 2년이 지나고 나자 신탁방식을 도입했던 정비사업 현장에서 좋은 분양 성적이 잇따라 이어지면서 정비사업의 구원투수로 신탁방식이 각광받고 있다.

먼저 지난 1월 한국토지신탁은 사업대행자로 참여한 대전용운주공아파트 재건축사업을 분양 개시 3개월 만에 완판하며 첫 성공사례를 남겼다. 이 사업은 2008년 사업시행인가를 받은 후 10년 이상 사업이 지지부진한 상태였다.

대전 동구 용운동 297번지 일대로 구역면적 10만8천347.1㎡에 최고 34층 2천267가구 아파트를 건립하는 지방 대단지 사업이라 건설사들이 미분양 리스크 부담으로 참여를 꺼리면서 시공자 선정에 난항을 겪었다. 또한 우여곡절 끝에 선정한 시공자로부터 자금 조달에 문제가 생기며 사업이 멈춰있었다.

진퇴양난의 상황에서 조합은 시공자 교체와 신탁대행방식 도입을 결정하고, 2016년 7월 한국토지신탁을 사업대행자로 선정했다. 한국토지신탁은 같은 해 12월 사업대행자로 지정된 후 자체 자금으로 다음해 1월 이주비 대출 및 사업비를 조달해 사업을 정상화 시켰다. 이어 지난 1월 일반분양을 3개월 만에 완료했다.

신순이 대전용운주공아파트 재건축조합장은 “사례가 없어 신탁대행방식 도입을 망설였지만, 과감한 선택을 한 것이 사업성공에 결정적인 역할을 했다”며 “자금 조달 등의 문제로 사업추진이 어려울 경우 신탁대행방식 도입을 적극 권한다”고 말했다.

한국자산신탁이 사업대행자로 참여하고 있는 인천시 작전태림연립구역 또한 최근 실시한 일반분양 청약에서 모든 주택형이 1순위 마감을 기록하며 성공사례로 남았다. 이 사업은 인천광역시 계양구 작전동 443-2번지 일원 구역면적 1만338.4㎡에 1층~지상 20층, 3개동, 총 282가구의 아파트와 부대 복리시설 등을 건립하는 것이다.

인천 작전태림연립구역 재건축조합은 사업성이 없어 시공자 등 협력업체들의 참여 부진으로 수년 간 사업이 부진했다. 하지만 작년 초 신탁대행방식을 도입해 사업대행자로 한국자산신탁을 선정하면서 사업재개에 나섰다. 그 결과 조합설립부터 관리처분까지 1년 만에 이뤄내는 쾌속 사업추진과 최근 분양까지 성공적으로 마치면서 신탁사의 저력을 고스란히 보여줬다.

이밖에도 코람코자산신탁은 지난 2016년 12월 경기도 안양시 호계동 노후빌라 3곳(성광·호·신라아파트) 통합 재건축의 사업대행자로 선정돼 단지명을 ‘안양 호계 대성유니드’로 정했다. 이후 2017년 1월 일반분양에서 전 주택형 1순위 마감을 기록했다.

▲정비사업 구원투수로 자리매김…전국 곳곳에서 신탁대행방식 도입

신탁대행방식이 성과를 내자 정체된 사업의 새로운 활로를 찾기 위해 신탁사를 찾아나서는 조합들이 점점 늘어나고 있다.

지난달 26일 서울 성북구 신길음1구역 재개발조합은 신탁대행방식을 도입해 사업대행자로 한국토지신탁을 선정했다. 이 사업은 서울특별시 성북구 길음동 31-1번지 일대 구역면적 8천390㎡로 지하 5층~지상 33층 규모 아파트 136가구 및 부대복리시설을 건립할 계획이다.

조합 관계자는 “사업대행자 방식을 도입하면 신탁사에게 보수를 지급해야 하는 비용이 발생하지만, 원활한 사업비 조달과 함께 인허가 절차 등에서 발휘되는 전문성을 고려하면 충분히 가치가 있다고 판단했다”고 말했다.

인천여상주변구역 도시환경정비사업도 신탁대행방식을 도입하기로 했다. 이곳은 2009년 조합설립인가 이후 부동산 경기 침체 등의 이유로 시공자를 선정하지 못해 사업에 진척이 없었다. 현재 상황을 극복하고 사업을 재개하기 위해 조합은 신탁대행방식을 도입하기로 결정했고 지난 7월 사업대행자로 한국토지신탁을 선정했다.

한편 정체된 현장에서 새로운 활로를 찾기 위해 신탁대행방식을 도입하는 움직임은 점점 늘어나고 있는 추세다.

조합 내부 갈등 등으로 인해 5년 넘게 사업이 정체된 용산구 한강로구역 도시환경정비사업은 최근 신탁대행방식으로 새로운 활로를 찾기 위해 조합원들의 동의를 얻고 있다. 충북 청주 사직3구역 재개발조합 또한 신탁대행방식을 도입하기로 결정하면서 최근 사업대행자 우선협상대상자를 선정하기 위해 입찰공고를 냈다.

정비업계 관계자는 “신탁사가 사업대행자로 참여하면서 조합의 자금난을 해소해주고 건설사의 미분양 리스크 부담을 없애주기 때문에 지지부진했던 현장들에게 활로를 열어주고 있다”며 “사업이 정체된 현장들 위주로 신탁대행방식 도입을 검토하는 조합들이 급격히 늘었다”고 말했다.


문상연 기자  msy@houzine.com
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