올 하반기 우리경제는 물가는 오르지만 성장률은 둔화되는 스태그플레이션 현상이 나타날 것으로 보인다.

 

거시 경기 침체가 부동산에 미치는 영향은 간접적으로 나타날 것으로 보이나, 물가 상승에 따라 금리가 상승하는 것은 부동산 시장에 직접적으로 영향을 줄 것이다.

 

신규 수요자도, 과거에 주택을 매입한 사람도 금리 상승은 모두 부담스러울 수밖에 없다. 현재는 소득 대비 주택 가격이 너무 높은 상태(서울 평균소득 대비 10배 수준)에 있어 상당한 대출을 받지 않고서는 주택을 구입을 하기가 어렵다. 금리가 조금만 상승해도 가계에 미칠 타격이 커질 수밖에 없는 구조이다. 단기적으로는 저성장보다는 물가 상승과 금리 상승이 보다 직접적으로 건설·부동산 시장에 영향을 많이 미칠 것으로 보인다. 금리 상승으로 인해서 주택 수요는 줄고 매물은 증가할 수밖에 없다.

 

또 물가 상승으로 인한 신규 분양 아파트의 분양가는 상승하는 반면에 수요는 위축될 수밖에 없어 미분양이 늘어나거나 민간의 주택 공급이 크게 위축될 것으로 보인다. 수요 위축에 따라 하반기 이후 부동산 가격은 하락할 것으로 예상되고, 미분양은 현재보다 더욱 증가할 것으로 보인다.

 

저성장에 대한 우려와 물가 상승, 금리 상승으로 수요가 급격히 줄어들면서 기존에 규제가 많았던 재건축 시장의 타격이 크다. 그동안 재건축에 대한 기대로 높게 형성되어 있던 가격이 최근 들어 급격히 하락하고 있다. 이에 따라 앞으로 재건축 조합원간의 분쟁이 증가하고 사업 추진 지연이 불가피할 것으로 예상된다.  

 

향후 정부에서는 첫째 주택 경기 침체에 따른 민간 부문의 공급 위축 문제, 둘째 미분양 주택 확대와 미분양의 장기화로 인한 건설업체 부실 문제, 셋째 주택 가격 하락이 금융 부실로 확산되는 문제를 해결하는 데에 중점을 두어야 한다.

 

우선 미분양 증가에 따른 민간 주택 공급 부족은 경기 위축과 금리 상승에 따른 수요 위축, 원가 상승에 따른 분양가 상승으로 인해 분양가와 수요자 구매 능력간의 괴리가 원인이라고 볼 수 있다. 경기 부진에 따른 수요 부문의 위축은 불가피한 측면이 있다고 하더라도 고분양가를 방지하기 위하여 공공택지비를 최대한 낮추어야 할 것이다. 공공택지의 용적률을 올려서라도 공급되는 택지 비용을 낮추고 공공 부문이 직접적으로 공급하는 주택을 확대해야 한다.

 

다음으로 고유가 시대에 꾸준히 수요가 발생할 도시 내의 주택 공급이 촉진되도록 해야 한다. 도시와 거리가 먼 대규모 택지지역이나 신도시도 수요가 크게 줄어들고 주택 수요가 도심으로 회귀하는 경향이 나타날 것이다. 도시 내의 주택 공급을 확대하기 위해서는 그동안 누적된 재건축·재개발 규제를 전면 재검토해야 한다. 특히 작년에 재건축과 재개발에 분양가상한제가 도입되면서 재건축 일반 분양가 상승을 억제하는 제도적 여건이 마련되었기 때문에 여타의 재건축 규제는 과감하게 풀 필요가 있다.

 

둘째, 미분양 해소를 위해서는 지방의 준공후 미분양을 구입하는 경우 일정 기간 후에 매각할 때 양도소득세를 면제해 주는 파격적인 대책이 필요하다. 또 기업형 임대사업자를 육성하여 지방의 준공후 미분양 주택을 줄여주어야 한다. 대규모로 미분양 아파트를 매입하여 임대 사업을 하는 경우에는 동일 지역이라는 제한을 해제할 필요가 있다. 예를 들면, 30호 이상 매입하여 임대 사업을 하는 경우에는 전국을 대상으로 하고, 20호 이상 운용하는 경우에는 수도권과 2∼3개 광역 자치단체를 대상으로 하는 것을 허용해야 한다.
또 건설업체의 부실이 금융 시장 부실로 전파되는 것을 차단하기 위하여 사전에 모니터링을 강화하고 금융 시장 감독을 더욱 강화하여야 한다.

 

이와 함께 가격 하락기에는 부동산 보유 부담을 덜어주어야 한다. 금리 상승에 따른 주택 담보대출자들의 부담을 완화하기 위하여 주택담보대출자들의 소득 공제 제도를 확대하거나 재산세 및 종합부동산세를 완화하여 보유 부담을 덜어주어야 한다.