전주 기자촌구역 재개발 “미분양되면 공사비 땅으로 달라”… 이상한 도급계약

문상연 기자l승인2018.12.03 11:40

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조합·영무토건 도급계약서 내용에 황당한 조건
미분양 발생 땐 1·2단지 토지를 시공자에 양도
조합측 “사업 편의장치” … 국토부선 위법 결론 

[하우징헤럴드=문상연기자] 전라북도 전주시 기자촌구역 재개발사업에서 조합과 시공자인 영무토건이 이상한 공사도급계약을 체결해 논란이 일고 있다.

도급계약서에 구역을 3개 단지로 나눠 그 중 한 단지만 선 분양한 후 미분양이 발생하면 부족한 공사대금을 나머지 단지의 토지로 가져간다는 황당한 조건이 명시돼 있기 때문이다. 논란은 수의계약으로 선정된 영무토건의 시공자 선정 과정의 적법성 문제로까지 번져 해법 찾기가 쉽지 않을 전망이다.

▲전주 기자촌재개발, 2016년 시공자로 선정한 영무토건과 이상한 도급계약

전주 기자촌재개발사업은 전주시 완산구 중노송동 395-3번지 일원에 구역면적 14만1천716.3㎡로, 이곳에 지하2층, 지상25층 28개동 아파트 2천260가구를 건립하는 것이다.

조합은 지난 2016년 수의계약으로 광주 지역 업체인 영무토건을 새로운 시공자로 선정했다. 하지만 조합원들 사이에서 조합과 영무토건이 체결한 도급계약서 내용에 문제가 있다는 지적이 제기됐다.

먼저 기자촌 전체구역을 3개단지(1,2,3단지)로 구분해 3단지로만 조합원 분양계약을 체결해 관리처분계획을 수립한다는 것이다. 구역은 도시계획도로에 의해 3개의 단지로 나뉘어져 있다. 단지별 토지규모는 1단지 4만2천380㎡, 2단지 1만1천164㎡, 3단지 5만7천917㎡ 등이다.

이에 도급계약서 제19조 제2항에는 조합이 관리처분 계획을 수립할 시 1,2,3단지 전체를 대상으로 수립하고 조합원들은 3단지로만 조합원 분양계약을 채결하는 내용을 명시하고 이에 대한 조건을 반영해 관리처분계획을 수립한다고 규정했다.

또한 일반분양을 단지별로 단계적으로 진행하고 분양시기와 분양방법 및 절차를 시공자에게 위임했다는 점이다. 도급계약서 제22조 1항에는 일반분양시 부득이한 경우 단지별로(1~3단지) 단계적으로 일반분양하고, 분양시기, 분양방법 및 분양절차, 분양가격 등은 시공자가 조합의 의견을 수렴해 결정한다고 돼 있다.

게다가 우선 분양하는 3단지가 미분양될 경우 부족한 공사비를 1, 2단지의 토지 전부를 시공자에게 양도한다는 황당한 내용이 포함돼 있다. 도급계약서 제22조 제3항에는 3단지를 일반분양했음에도 불구하고 당해 단지의 준공일까지 일반분양이 미분양돼 공사대금 등을 현금으로 지급할 수 없는 경우 부족한 공사비는 1~2단지의 토지전부를 건설사에게 양도해 충당한다고 규정하고 있다.

▲조합측, 사업추진의 편의를 위한 장치일 뿐

조합원과 국토부 유권해석 등으로 시공자인 영무토건과의 도급계약서 내용이 문제가 제기되자 조합은 조합원에게 오히려 유리한 조건으로 사업추진 편의를 도모하기 위한 것이었다며 일부 조합원들의 오해로 인해 불거진 사안이라고 주장했다.

먼저 사업상의 편의를 위해 구역을 3개 단지로 나눈 것일 뿐 계약서에 구역 전체를 대상으로 관리처분계획을 수립하는 것으로 명시돼 있다는 것이다.

또한, 3단지 공사가 완료된 뒤 조합 수익이 공사비를 충족하지 못했을 경우 부족한 공사비를 1·2단지의 토지로 변제한다는 것은 혹시 발생할지 모르는 만일의 사태를 대비하기 위한 장치라는 설명이다.

해당 조항에 명시돼 있는 부득이한 경우가 발생했을 때만 토지를 양도하는 것이고, 해당 조항으로 인해 조합원들은 미분양이 나더라도 추가 부담금 없이 신축아파트를 보장받는 유리한 조건이라는 설명이다.

하지만 조합원들은 조합에서 말한 만일의 사태가 현실화될 가능성이 높다고 우려하고 있다. 정부의 부동산 규제 등으로 양극화 현상이 심해지면서 전주의 분양시장이 호전되지 않고, 더욱 위축되고 있기 때문이다.

이에 일반분양시 미분양으로 이어질 가능성이 높아 1·2단지의 토지를 영무토건에게 공사비 대신 넘겨주게 될 것이란 우려다. 나아가 영무토건에 토지를 양도하게 되면 구역 전체를 대상으로 수립한 사업시행계획의 근간이 없어지기 때문에 사업 자체가 좌초될 수 있다는 지적이다.

한 조합원은 “재개발사업이란 공공성도 갖고 있어 구역 전체에 부대복리시설과 임대주택 등 아파트 외에도 필수적으로 구역 내 다양한 시설들을 확보해야 하는 사업”이라며 “미분양이 발생해 영무토건에 1,2단지 땅을 넘겨주게 되면 전체 구역을 고려한 사업시행계획의 근간이 없어지게 되기 때문에 준공인가가 나지 않고 최악의 경우 철거를 진행한 상태에서 사업자체가 좌초돼 조합원들이 길거리로 내몰릴 수도 있다”고 말했다.

또한 그는 “조합은 혹시 모를 만일의 사태라고 했지만, 각종 규제로 인해 분양시장이 위축되면서 서울과 지방의 양극화 현상이 극심해 지고 있어 미분양 우려가 점점 커지고 있다”고 말했다.

▲국토부, “공사대금으로 건설사에 토지양도는 위법”

전주시는 국토부 유권해석 내용에 따라 도급계약내용에 문제가 있다고 지적했다. 국토부는 해당 사안에 대해 구역이 3개 단지로 구분돼 있지만 사업시행인가 및 관리처분계획인가 등은 구역 전체를 묶어 단일 건으로 처리해야 하고 단지별 분양은 가능하지만 분양에 대해 시공자에게 위임은 도시 및 주거환경정비법에는 없는 사안이어서 법률에 따라 검토할 사안이라고 해석했다.

마지막으로 공사대금으로 1, 2단지 토지 전부를 양도한다는 조항에 대해서는 분양아파트의 토지소유권은 아파트 분양자에게 지분으로 이전해야 하는 사안이어서 시공자에게 토지 소유권 이전은 불가능하다는 유권해석을 내렸다.


문상연 기자  msy@houzine.com
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