장성수
주택산업연구원 선임연구위원
지난 6월 11일 정부는 내년 6월 말까지 지방 미분양주택을 구입할 경우 취득·등록세를 1%로 낮추고, 미분양 주택을 구입해 1가구 2주택자가 된 경우, 2년 이내에 6억원 이하의 기존 주택을 팔면 양도세를 면제하는 미분양대책을 내 놓았다.
또한 주택건설사가 분양가를 10% 이상 낮추거나 이에 상응하는 수준으로 분양대금 납부조건을 완화한 미분양 주택에 대해서는 집값의 70%까지 대출받을 수 있게 했다. LTV도 상향하여 투기지역이 아닌 지역에서 모기지 보험에 가입한 경우라면 미분양 여부와 관계없이 모든 주택을 집값의 85%까지 대출받아 구입할 수 있도록 했다.
정부가 미분양 문제의 심각성을 인식하고 대책을 내 놓았다는 점은 평가할 만하다. 그러나 미분양 현장의 심각한 상황을 감안한다면 이번 대책은 그 기대효과가 매우 미흡할 것이다.
우선 기존 미분양주택에 대한 대책에 한정되어 연말까지 지방에서 약 13만여가구가 추가로 공급되는 물량의 지원대책이 배제되었고, 지방미분양 발생의 근원인 재개발·재건축의 활성화와 분양가상한제에 대한 재검토가 결여된 점도 문제다.
미분양으로 인해 회수되지 못하고 있는 자금규모는 약 22조2천억원이며, 이로 인한 추가적인 금융비용은 연간 2조5천여억원에 달한다. 미분양으로 인해 주택건설사업자는 자금경색에 시달리고 최악의 경우 부도를 당하게 된다. 주택경기의 침체와 주택산업기반의 위축은 주택산업의 생산 및 부가가치 감소, 고용 감소로 이어지면서 국민 경제 전반을 침체시키게 된다.
미분양 문제는 1차적으로는 주택업계의 잘못이다. 그러나 정부의 정책 과오도 지적하지 않을 수 없다. 첫 단초는 참여정부의 강남지역 재건축규제 강화와 서울·수도권의 거래규제 강화이다. 수도권에서 주택사업의 추진이 어려워지면서 많은 주택건설업체는 규제가 덜한 지방시장에 주목하게 되었고, 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시건설 등 지역균형 개발정책의 영향으로 주택이 양적으로 부족한 수도권보다는 지방에서 주택이 더 많이 공급하는 기현상이 나타났다.
또한 2007년 7월 도입된 민간아파트에 대한 분양가상한제로 인해 소비자들은 이미 공급된 주택을 외면하고 분양가상한제 주택이 나올 때까지 기다리는 현상이 나타나면서 주택시장의 거래는 또 다시 위축되었고, 착공된 주택은 미분양주택으로 전락했다.
분양가상한제를 피하기 위해 2007년 7월 이후 집중적으로 물량이 쏟아지면서 수도권에서 발생한 미분양 물량은 2만3천호에 달한다. 지방주택시장에 비해 차지하는 비중은 수치상 적지만, 2007년 12월 대비 불과 3∼4개월 사이에 57.8%가 증가한 물량이다.
미분양 문제를 해소하기 위해서는 주택건설업체와 정부가 모두 노력해야 한다. 정부는 대표적인 반시장적 규제이며, 장기적으로 대도시지역에서의 주택공급을 위축시키는 재개발·재건축 분야의 각종 규제를 철폐해야 한다. 또 분양가상한제를 전면 재검토하여 공영개발택지가 아닌 지역에서 민간이 공급하는 주택에 대해서는 분양가상한제를 폐지하여야 한다. 이미 분양가상한제 확대 시행의 영향으로 민간부분의 주택공급량이 현저히 줄어들고 있다. 국토해양부에 따르면 5월 아파트 공급실적은 2만806가구로 작년 동기 4만154가구 대비 절반 수준에 그쳤다. 6월에도 공급계획 물량이 3만가구에 그쳐 작년 동월 실적 3만626가구를 밑돌 것으로 예상되고 있다.
이러한 추세가 계속된다면 2008년 주택공급 목표물량 50만호 달성이 쉽지 않을 전망이다. 주택공급이 감소하면 향후 수급불균형이 초래되어 이로 인한 주택가격의 상승도 우려된다. 부작용이 큰 분양가상한제는 가능한 한 빨리 폐지하는 것이 바람직하다. 우선 미분양이 많은 지방부터 분양가상한제를 철폐하는 것도 한 대안이다.
미분양주택을 해소하고 주택업체의 흑자 도산을 방지하기 위해 과감한 규제완화책과 지원책이 제시되어야 한다. DTI의 금융규제를 조속히 완화하고 양도소득세, 종합부동산세, 거래세율 인하 등의 대책을 시급히 추진하여 고사상태에 있는 주택산업을 하루 속히 회생시켜야 할 것이다.
