재개발·재건축 등 주택정비사업의 근간이 되는 〈도시 및 주거환경정비법〉이 2003년 7월 1일 시행된 이래 5년이라는 세월이 흘렀다. 5년 동안 주택정비시장에서는 많은 변화가 있었고 그것을 방증이라도 하듯 〈도정법〉도 수차례 개정이 됐다. 또 2006년 7월부터 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉이 시행됨에 따라 점적인 재개발·재건축에서 효율적인 도시기반시설 확보를 위한 광역개발이 이뤄지는 등 점차 도시재생으로 업계의 화두가 옮겨지고 있다. 2003년 2월 당시 건설교통부로부터 사단법인 인가를 받아 개원한 주거환경연구원은 이처럼 많은 변화 속에서 명실공히 재개발·재건축, 도시재생분야의 최고 전문기관으로 자리매김하고 있다는 것이 업계의 평가다. 주거환경연구원은 연구실과 교육센터 등 2개 기관으로 크게 구분되며 연구실은 각종 제도와 정부 정책을 관할하는 정책연구, 현장에서의 실무를 맡고 있는 실용연구로 다시 구분된다.  

 

▲정책연구, 제도·정책 등 시장 상황에 맞는 현실적 대안 제시=복잡한 재개발·재건축사업에서 명확하지 못한 제도와 정책은 수많은 갈등과 혼란, 비리를 저지를 수 있게 하는 단초를 제공하기도 한다. (사)주거환경연구원 연구실의 정책연구 파트는 주택정비사업을 비롯한 주택시장 전반의 정책 및 제도에 대해 불합리성을 지적하고 더 나아가 현실적인 대안을 제시함으로써 각종 기관 및 업계 종사자들이 사업을 영위하는데 도움을 주고 있다.

 

정책연구파트에서 수행하는 연구용역은 크게 △재개발·재건축사업 관련 정책 및 제도개선과 실효성 제고 방안 △주택시장 안정화 및 재건축·재개발 활성화 방안 △정비사업 관련 금융활성화 방안 △주택정비사업 시장 변화와 동향 분석 등이다.

 

일례로 국가청렴위원회와 공동으로 주택재개발·재건축 투명성 제고방안을 연구한 것을 들 수 있다. 주거환경연구원이 재개발·재건축 사업의 투명성을 제고하기 위한 현실적 대안을 제시했고 국가청렴위원회는 이를 당시 건설교통부에 권고해 〈도정법〉 개정에 큰 영향을 미쳤다.

 

또 안산의 ‘바람직한 도시재정비를 위한 주거지역 층수제한 완화 모색’이라는 주제로 토론회를 개최한 것 또한 주거환경연구원의 큰 성과 중 하나다. 이 토론회에서는 도시기반시설에 대한 과부하를 막으면서 다양한 도시경관을 창출하고 주민이 선호하는 주거지역 재정비를 위한 대안을 제시했다.

 

이밖에 김호권 사무처장은 경기도 뉴타운자문위원으로 활동하면서 정비사업과 관련된 각종 토론회, 주민설명회 등을 진행하며 경기도의 실상에 맞는 제도 개선안을 제시했고 〈경기도 도시 및 주거환경정비조례〉를 개정하는데 많은 역할을 했다.

 

이렇듯 전문성이 확보된 이유로 연구용역 발주처 또한 건설교통부, 국가청렴위원회 등 정부기관 뿐 아니라 주거복지연대와 같은 시민단체, 인천광역시 서구청 등 지방자치단체, 삼성건설, SK건설, 롯데건설, 코오롱건설 등 시공사, 조합, 다올부동산신탁과 같은 금융기관 등 업계 전반에 걸쳐 다양하게 분포돼 있다.

 

▲실용연구, 조합·시공사 등 주체간 갈등 조정 합의 도출=주거환경연구원의 실용연구 파트는 한 마디로 재개발·재건축과 관련된 모든 실무지원에 대한 연구를 담당하고 있는 곳이다. 실용연구 파트에서 담당하고 있는 일은 △사업성 분석 및 합리적인 관리처분계획수립 △재건축부담금 예정액 산정 △분양가 산정 △분쟁중재 총회지원 △협력업체 선정 총회진행 △민원상담 및 홍보활동 등 실무와 관련된 모든 분야를 망라한다.

 

그 중 사업성분석 및 합리적인 관리처분계획수립은 실용연구 파트의 가장 중요한 업무 중 하나다. 조합의 사업비 지출 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 시공사의 공사비이기 때문에 이에 대한 합리적인 조정은 사업성 향상에 큰 영향을 미치기 때문이다.  주거환경연구원측에 따르면 지금까지 약 1천200억원의 조합원 이익을 보존해 줬다.

 

〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉이 시행되면서 재건축사업에서 관리처분계획을 수립할 때 재건축부담금산정 및 분담비율을 정확히 제시해야 한다. 주거환경연구원은 합리적이고 형평성에 입각한 실무연구를 통해 조합과 지방자치단체 공무원에게 새로운 지식을 선보이는 선도자 역할을 하고 있다. 또 새 제도의 도입에 따른 인가청과 조합 간의 혼선을 미연에 방지하는 한편 △재건축부담금예정액 산정 자체연구 △관리처분계획 및 관리처분인가서 상의 조합원별 납부예정액과 분담비율 명시 △조합과 지자체 공무원에 대한 이해 제고 등의 역할을 하고 있다.

 

또 재개발·재건축 사업에도 분양가상한제가 도입됨에 따라 이전 주변시세를 기준으로 산정하던 분양가를 기본형건축비를 근거로 도출해야 한다. 따라서 실용연구 파트는 분양가가 당초 계획보다 낮아짐에 따라 주상복합 및 공동주택에 대한 적정분양가를 산정, 최적의 사업성을 도출하는데 기여하고 있다. 현재까지 실용연구파트에서는 분양가상한제 도입 후 판교택지개발지구의 주상복합아파트 및 성내미주재건축아파트의 적정 분양가를 산정, 호평을 받았다.

 

재개발·재건축 사업이 추진되면서 각종 분쟁에 대한 중재도 실용연구 파트의 큰 몫을 차지하고 있다. 각 이해 당사자 간 분쟁이 생겼을 때는 법원의 판결 및 합의 조정을 근거로 분쟁중재 총회를 진행, 주민합의를 도출해 낸다. 그 후에는 조합이 정상적으로 사업을 진행할 수 있게 토대를 마련해 주는 역할을 하고 있다.

 

 

 

주거환경연구원 교육센터는 법에서 정한 기초 이론교육은 물론 실무에서 다양하게 나타나고 있는 사례들을 집중 분석·연구해 교육함으로써 명실상부한 대한민국 최고의 전문가들을 양성하는데 이바지하고 있다.
주거환경연구원 교육센터에서는 크게 △전문가과정 △실무교육 △위탁교육 △특별교육 등 4가지 부문의 교육을 실시하고 있다. 전문가과정은 교육센터의 간판이라고 할 수 있는 정비사업전문관리사를 비롯해 정비사업대표자과정 등으로 구분된다. 또 수시로 진행되는 각 기업체 대상의 맞춤교육 또한 각광을 받고 있다. 대우, 삼성, GS, 대림, 현대산업개발 등 재개발·재건축을 활발히 진행하고 있는 기업들은 주거환경연구원의 앞선 기술과 정보, 노하우를 체득하기 위해 각 기업별로 주제를 정해 교육을 위탁하고 있다.

 

이밖에 지방자치단체를 대상으로 한 교육실적도 타 기관에 견줘도 손색이 없다는 평을 듣고 있다. 가장 최근에는 경기도 뉴타운사업의 이해라는 주제 아래 시흥, 평택, 남양주, 안양 등의 뉴타운지역 공무원 및 지역주민을 대상으로 설명회를 가진 바 있다.

 

뿐만 아니라 청주시(주민설명회), 성동구청(공무원 및 조합장·추진위원장을 대상으로 한 관리처분계획수립 및 분양가상한제 도입에 따른 영향), 경기도(시·군 6급 이하 공무원 대상의 주택정비사업총론), 부산시, 하남시 등 전국 각지를 누비며 재개발·재건축에 대한 이해를 돕고 있다.

 

 

 

재개발·재건축 분야의 유일한 전문 연구기관으로 자리매김한 주거환경연구원이 개원한 지 5년이라는 세월이 흘렀다. 그동안 도시의 노후·불량한 주택을 정비하고 주거생활의 질을 높이기 위해 이바지해 온 주거환경연구원은 타 연구원과 달리 재개발·재건축 분야의 특화된 연구로 정부, 기업, 학계로부터 좋은 평가를 듣고 있다. 이에 대해 김우진 원장은 “연구 용역과 교육을 통해 전문적 지식을 전파했다는데 의의를 두고 있다”며 “전문적인 지식 습득은 결국 사업이 올바르게 진행되는데 근간이 되는 요소”라고 지난 5년을 평가했다.

 

 

=연구원의 기능은 대체로 지식을 전파하고, 사회 문제에 대한 대안을 제시해 개선 방향을 제시하는 것이라고 할 수 있다. 주거환경연구원이 개원하기 전 타 연구 기관은 재개발·재건축 분야에 대해 경원시 하는 경향이 있었다. 정책이나 제도적인 연구는 있었지만 실무와 이론을 접목시키는 노력은 적었다고 본다. 이러한 점에서 주거환경연구원이 업계, 더 나아가 사회전반에 기여한 바가 컸다고 자부한다. 특히 1천200여명의 교육생들이 각계에서 전문 지식을 가지고 사업을 진행해 업계에서도 긍정적인 변화가 컸다고 생각한다.

 

 

=국가청렴위원회와 공동으로 수행한 투명성 제고방안에 대한 연구가 기억에 남는다. 불합리한 제도를 개선하고 현실에 맞는 정책을 세우는 등 기여를 했다고 생각한다. 또 2003년부터 꾸준히 교육생을 배출하면서 그들이 전문성을 가지고 현장 활동을 해 업계가 보다 더 투명하고 합리적으로 전환하는데 일익을 담당했다고 본다.

 

 

=우리 연구원은 정책 및 제도에 대한 연구는 기본적으로 수행하면서도 실용연구에 강점을 가지고 있다. 재개발·재건축은 시공사, 조합, 조합원간 갈등 상황이 수시로 발생한다. 공사비를 조정하고 각 주체 간 갈등을 조정하는 능력이 타 기관에 비해 월등하다고 판단한다. 이러한 역할은 주거환경연구원이 정부가 인가한 비영리 사단법인이기 때문에 가능한 것이다. 예를 들어 정비사업전문관리업자나 일반 회계법인 등은 이러한 역할을 하는데 한계가 있을 것으로 생각한다. 

 

 

=가장 필요한 것이 국가 공인자격증이다. 부동산 중개업의 경우 공인중개사 제도가 도입된 이후 비교할 수 없을 만큼 투명해지고 합리적으로 변모했다. 우리 업계도 공인자격증 제도가 생겨야 여러 가지 문제점을 개선하는데 큰 도움이 될 것이라고 생각한다. 조합의 경우도 사무장은 자격증을 가진 전문가가 사업을 컨트롤할 수 있어야 한다.