주변시세의 60~80% 수준에서 최장 20년간 거주할 수 있는 서울시의 장기전세주택(시프트)이 전국으로 확대·공급된다. 국토해양부는 지난달 28일 서울시와 제3차 주택정책협의회를 열고 이같은 내용의 도심 주택건설 활성화 방안을 추진키로 합의했다. 서울시가 지난해부터 공급하고 있는 시프트는 지금은 법적 근거가 없어 안정적인 공급이 이뤄지지 않고 있지만 법으로 명문화될 경우 전국에서 공급할 수 있는 근거가 마련되는 것이다. 국토부는 시프트의 입주자 선정기준과 임대조건은 지자체가 결정토록 할 계획이다.

 

▲역세권 지구단위계획구역 용적률 상향=역세권의 소형임대주택 공급이 확대된다. 역세권 지구단위계획구역의 용도를 준주거지역으로 변경해 용적률을 높여주는 대신 임대주택을 더 많이 짓도록 만들겠다는 취지다.

 

국토부는 용도변경을 통해 늘어난 용적률의 일정비율을 시프트로 건립하고 이후에 지자체가 매입할 수 있도록 〈주택법〉 등 관련법령을 개정키로 했다. 최근 급증하고 있는 도심내 1~2인 가구의 주택수요를 흡수하기 위함이다.

 

이에 따라 서울시가 지난 3월 발표한 ‘역세권 지구단위계획구역내 장기전세주택 공급확대 방안’도 한층 탄력을 받을 것으로 보인다. 서울시의 장기전세주택인 시프트는 역세권의 용적률을 기존 250%에서 최대 500%까지 상향해 민간의 주택건설을 촉진하는 한편 증가된 용적률의 60%에 장기전세주택 건설을 의무화하는 방안이다.

 

이와 함께 기존 재정비촉진지구 등 정비 또는 관리계획이 수립된 역세권 지역에서도 현행 제도의 범위 내에서 고밀·복합개발을 우선 추진키로 했다.

 

▲장기전세주택 ‘시프트’=서울시의 역세권 지구단위계획구역 민간부분 시프트 공급확대방안에 따르면 시프트를 지을 수 있는 사업대상지는 전체 지구단위계획구역 229개소(63㎢) 중 139개소(면적 10㎢)로 은평뉴타운의 3배에 이른다.

 

이들 구역에 용적률, 높이, 노후도 완화 등의 인센티브를 주고 개발이익 환수차원에서 시프트를 짓게 하면 일반분양 3만호와 시프트 1만호 등 역세권에 총 4만가구의 주택공급이 기대된다는 게 서울시의 설명이다.

 

시 관계자는 “최대 준주거지역까지 용도지역을 상향시키고 조례(400%)와 법(500%) 사이의 용적률 차이를 인센티브로 활용해 시프트를 건설하는 것”이라며 “디자인이나 친환경 등 서울시의 주요정책을 반영할 수 있는 일석이조의 효과를 볼 수 있다”고 말했다. 이어 “직주근접형 주택을 공급하기 때문에 교통수요가 저감된다”며 “기반시설이 양호한 역세권의 토지이용을 극대화한다는 측면에서 정부의 주택정책에도 호응된다”고 덧붙였다.

 

한편 시는 시프트 건설시 전용 60㎡ 미만을 50% 이상 건립토록 할 예정이다. 또 토지지분은 기부채납하고, 주택은 표준건축비로 매입할 계획이다. 사업가능 대상지는 걸어서 7분 내의 역세권(지하철역으로부터 반경 500m 이내)으로 기존 지구단위계획구역 내 주거지역으로 한정했다. 다만 사업부지가 역세권에 걸치는 경우에는 1/2 이상이 역세권에 포함되면 가능하다.

 

 

면적이 1만㎡에 미달하더라도 단독주택재건축 구역지정을 받을 수 있게 된다. 또 이렇게 구역지정을 받은 곳에서는 아파트가 아닌 타운하우스 개념의 단지형 다세대 주택이 지어지게 된다. 국토부와 서울시는 다세대주택 공급이 확대될 수 있도록 ‘단지형 다세대주택’ 제도 도입에 적극 협력키로 했다.

 

이를 위해 국토부는 오는 10월경 〈주택법〉을 개정하고, 서울시도 관련 조례를 즉시 개정키로 했다. 또 국토부가 현재 서울 도심에 추진하고 있는 시범사업이 올해 안에 가시화될 수 있도록 서울시가 인허가 과정에서 최대한 협조키로 했다.

 

▲1만㎡ 미만도 단독주택재건축 구역지정=국토부는 도로 등 기반시설이 열악한 도심의 단독주택지 내 정비사업을 활성화하기 위해 현재 1만㎡ 이상만 가능한 단독주택 재건축사업의 구역지정 요건을 조례로 위임해 1만㎡ 미만에 대해서도 정비사업이 가능토록 〈도정법〉을 개정키로 했다.

 

이처럼 1만㎡ 미만의 소규모 단독주택재건축 구역은 중·저층 아파트보다는 타운하우스 개념인 단지형 다세대주택이 지어지도록 유도한다는 방침인 것으로 알려지고 있다. 단지형 다세대주택은 100가구 미만의 다세대·다가구주택을 건축하는 데 놀이터나 관리사무소 등을 짓지 않아도 되는 인센티브를 준다. 이에 따라 단독재건축은 ‘1만㎡ 미만과 이상’이란 면적기준에 따라 다양하게 재건축이 이뤄질 전망이다.

 

시 관계자는 “올해 안에 단지형 다세대주택 시범사업이 이뤄지도록 인·허가 과정에서 협조할 계획”이라며 “공공에 의한 기반시설이 확충되고, 다양한 형태의 주택공급 등이 가능해질것”이라고 예상했다.

 

▲서울시-국토부 조율=서울시는 단독주택재건축 사업에 대해 애초에 크게 세가지 방안을 모색했다. 우선 단독주택재건축 제도 자체를 없애는 것이었다. 이 경우 단독주택재건축을 추진했던 지역의 거센 반발이 예상되고 노후 단독주택 밀집지역의 주거환경 개선의 길이 막힌다는 지적에 따라 검토단계에서 제외됐다. 또 현재 서울시가 집값 불안을 이유로 발표를 무기 연기중인 2차 단독주택재건축 예정지역 310곳의 사업추진이 아예 막힐 수 있다는 점도 큰 부담이었다.

 

다음으로 노후도 기준을 크게 강화해서 단독주택재건축사업 남발을 막아보자는 방안이 검토됐다. 현재 20년인 노후도 기준을 최대 30년까지 늘려서 사업을 어렵게 만드는 것이 핵심이다.

 

또 단독주택재건축을 재개발로 일원화하는 것도 검토대상이었다. 하지만 이들 방안은 고층아파트 중심의 무분별한 단독주택재건축은 막을 수 있지만 서민주택난 해소에는 도움이 안 된다고 판단됐다. 결국 면적에 따라 기존 1만㎡ 이상 단독주택재건축은 중·저층 아파트 단지로, 1만㎡ 미만 단독주택재건축은 타운하우스로 개발토록 유도하는 방안이 선택된 것으로 보인다.

 

이밖에 단독주택재건축 구역에서 토지 소유자에게 입주권을 주는 방안도 검토중인 것으로 알려지고 있다. 현재는 입주권이 주어지지 않아 조합원간 마찰요소로 작용하고 있다.

 

재건축·재개발에도 결합개발제도가 도입된다. 고밀개발이 가능한 역세권 등과 저밀개발이 필요한 산지, 구릉지 등의 결합개발을 활성화 해 기존 도시내 토지이용의 효율성을 제고해 나간다는 계획이다.

 

이를 위해 재정비촉진지구에서만 허용되던 결합개발이 앞으로는 일반 재건축·재개발 등 정비사업에도 확대될 예정이다.

 

국토부는 관련검토가 끝나는대로 〈도시 및 주거환경정비법〉 등 관련 규정을 개정키로 했다. 국토부 관계자는 “결합개발이 활성화될 경우 최고고도지구, 경관지구, 문화재보호구역 등 개발이 제한되던 노후 주거지역에서도 불량주택 정비 등 주거환경개선이 가능해질 것”이라고 기대했다.

 

하지만 결합개발제도의 실효성에 대해서는 여전히 많은 전문가들이 의문을 제기하고 있는 상황이다.

 

한 정비사업 전문가는 “서울시에서 시범 추진하고 있는 결합개발 제도는 아직까지 성공여부가 불투명한 상황”이라며 “수익배분 등을 둘러싼 주민간의 이해관계를 조정하기가 현실적으로 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 이어 “결합개발이 이론에 그치지 않기 위해서는 철저한 사업성 분석과 주민들의 합의도출 방안 등이 먼저 연구돼야 한다”고 지적했다.

 

결합개발제도는 도시경관을 보호하고, 원활한 재정비촉진사업의 추진을 위해 서로 떨어진 2개 이상의 지역을 하나의 구역으로 지정해 사업을 추진하는 방식으로 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉에 규정돼 있다.
다시 말해 구릉지는 현행 도시계획을 준수해 저층·저밀도의 친환경주거지로 조성하는 대신 경관보호 등 공익기여를 인정해 용적률 등 다양한 인센티브를 제공하는 것이다. 이렇게 주어진 인센티브는 역세권에 부여되고, 부여된 용적률만큼 일반분양분을 추가로 확보할 수 있게 되고, 거기서 발생한 수익을 배분하면서 양쪽 모두 윈-윈이라는 게 기본원리다.