재건축·재개발사업에도 프로젝트파이낸싱(PF) 방식이나 특수목적법인(SPC)의 참여가 허용된다. 국토해양부는 재건축·재개발사업의 초기 자금부담을 줄여주기 위해 이같은 내용을 담은 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안을 올 10월까지 제출한다는 계획이어서 이르면 내년부터 시행될 것으로 보인다. 이럴 경우 자산운용사나 군인공제회, 건설사 등도 재건축·재개발 시행자로서의 참여가 가능해진다. SPC는 초기 사업비용을 PF로도 조달할 수 있어 사업진척도 빨라질 수 있다. 다만 국토부는 금융사나 건설사 등 어떤 회사까지 사업참여를 허용할 지에 대해서는 고민중이다.  SPC를 세운 뒤 자금을 조달·투자하거나, SPC가 직접 투자를 통해 사업에 참여하는 방안 등도 여전히 검토중이다. 또 유착관계를 막기 위해 시행과 시공은 엄격히 분리한다는 게 국토부의 방침인 것으로 알려지고 있다. 일례로 A건설사가 SPC를 통해 시행에 참여할 경우 시공은 B, C, D 등 다른 건설사에서 맡아야 한다. 국토부 관계자는 “초기자금 부족문제를 해결함과 동시에 조합과 시공사간의 유착이나 비리도 예방할 수 있다”며 “사업에 참여할 수 있는 다양한 길을 열어준다는 측면에서 개선을 검토중”이라고 밝혔다.

▲초기자금난이 사업 걸림돌=재건축·재개발에서 사업초기에 안정적으로 자금을 조달할 수 있느냐, 없느냐는 사업성패를 좌우할 정도로 중요한 부분이다. 통상 500세대 재건축단지를 기준으로 조합설립인가 이전까지 소요되는 비용은 5억여원을 상회한다는 게 업계의 분석이다. 추진위원회 운영비(동의서 징구비, 사무실 임대료 및 운영비, 인건비 등)를 비롯해 안전진단·기본설계·도시계획·컨설팅 등 각종 용역비가 그것이다.
현행 〈도정법〉과 〈정비사업조합설립추진위원회 운영규정〉 등 관련규정에 따르면 추진위원회는 토지등소유자가 직접 납부하는 경비, 금융기관·정비업체로부터의 차입금, 특별시장·광역시장·시장이 융자하는 융자금 등으로 사업초기 자금을 조달할 수 있다. 하지만 사업에 대한 불확실성이나 주민들의 자발성 부족 등 현실적인 제약 때문에 자금조달이 쉽지 않은 게 사실이다. 
 

그래서 추진위는 주민총회에서 선정된 정비업체로부터 초기자금을 대여받거나 시공사를 선정한 후 조달받기 마련이다. 하지만 정비업체의 경우 컨설팅 용역비를 받아야 할 입장인데도 오히려 초기자금 조달의 부담까지 떠안고 있어 시공사로부터 음성적 지원을 받게 되고, 그 대가로 시공사 선정에 우선권을 부여하는 등의 유착관계를 보이고 있다.

 

▲사업성·담보 등으로 자금조달에도 양극화 우려=국토부가 PF나 SPC의 사업참여를 허용토록 한 배경에는 자금난으로 더 이상 사업이 지연되는 것을 막겠다는 취지가 깔려 있다.

 

하지만 프로젝트 파이낸싱이란 대출금의 원리금 상환이 해당 프로젝트에서 발생되는 현금 흐름에 의존해 이뤄지는 금융거래 방식으로 프로젝트 자체의 수익성이 가장 중요하다. 결국 강남 등 사업성이 있는 곳은 PF나 SPC 방식으로 기관 투자자나 재무적 투자자를 확보하는 데 어려움이 없을 것으로 보인다. 하지만 수익률이 높지 않으면서 조합원간 분쟁으로 위험도가 높은 사업장은 투자자가 기피할 것으로 보여사업장별로 자금 조달 양극화를 불러올 것으로 보여진다.

 

엄정진 주거환경연구원 실용연구팀장은 “재건축·재개발사업에서 초기자금을 안정적으로 조달할 수 있는 가장 현실적인 방안은 시공사의 조기선정”이라며 “다른 방안 등도 검토됐었지만 별다른 효과를 보지는 못했다”고 말했다. 이어 “정부가 사업성패의 단초가 초기자금이라는 인식을 가졌다는 데 고무적”이라면서도 “PF나 SPC 등의 실효성을 높이기 위해서는 신중한 검토가 뒤따라야 할 것”이라고 지적했다.

 

또 프로젝트파이낸싱은 사업에 대한 불확실성 등 위험을 전가하는 대신에 금융비용 부담이 증가하는 구조여서, 위험부담을 줄이기 위해 다양한 참여주체가 계약을 통해 자금을 투자할 것으로 전망돼 절차의 복잡성에 따른 사업지연이 발생할 수도 있다.

 

 

 

재건축·재개발 활성화의 첫 단계로 중복심의나 동의절차 등이 간소화된다. 재건축의 경우 시공사 선정시기도 조합설립인가 이후로 앞당겨진다. 다만 추가적인 규제 완화는 집값 안정과 개발이익 환수를 전제로 신중히 검토하겠다는 입장이다.

 

국토해양부의 2008년 주택종합계획(안)에 따르면 재건축·재개발 활성화의 방향은 크게 절차  간소화와 사업 활성화로 요약된다.

 

우선 절차 간소화를 위해 국토부는 정비계획 및 사업시행인가의 경미한 변경시에는 같은 절차가 반복되는 것을 생략토록 했다. 또 중복되는 건축심의도 생략하고, 토지등소유자의 동의방식도 간소화할 예정이다. 여기에 추진위원회와 조합간 업무의 연계성도 강화한다는 방침이다. 구체적인 방안에 대해서는 협의중이지만 지난해 6월 건설회관에서 열린 제도개선 방안 공청회에서 나온 안이 유력한 것으로 점쳐지고 있다.

 

일례로 추진위원회는 정비계획 수립시 〈도정법〉에 따라 도시·건축공동위원회 공동심의를 받아야 한다. 여기에 〈건축법〉에 따라 지방건축위원회의 건축심의를 또 다시 거치게 된다. 문제는 공동심의 이후 건축심의 과정에서 용적률 등이 조정되는 웃지 못할 상황도 발생한다는 점이다. 이에 공동심의한 사항에 대해서는 지방건축위원회의 심의를 받은 것으로 의제처리하는 방안이 예상되고 있다.

 

토지등소유자의 동의방식에 있어서도 최초 동의때만 인감증명서를 첨부하고 이후에는 인감날인에 의한 서면동의로 대체하는 방안이 점쳐지고 있다. 사업시행인가의 경미한 변경 때는 토지등소유자의 동의를 생략하거나, 관리처분의 경미한 변경 때도 공람이나 의견청취 절차를 생략하는 방안 등이 검토되고 있다.

 

또 사업 활성화를 위해 재건축의 경우 시공사 선정시기가 종전 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 앞당겨진다. 이럴 경우 그동안 찬밥 신세였던 서울·수도권의 단독재건축사업이 각광을 받을 것으로 보인다. 실제로 사업초기의 단독재건축 현장에서는 시공사 조기 선정에 대한 기대감이 커지면서 사업추진에 대한 주민들의 열의 또한 높아지고 있는 것으로 알려지고 있다.

 

이밖에 사업 활성화화 함께 투명성·공공성 확보방안도 동시에 강구된다. 지자체의 정비계획 수립의무가 강화되고 재건축·재개발 참여업체 선정시기나 기준, 절차 등이 좀 더 명확히 규정될 것으로 보인다. 

 

 

이르면 내년부터 주택거래신고지역 내 재건축·재개발 주택을 살 때 집값이나 면적에 관계없이 자금계획서 제출이 의무화된다. 국토부는 이같은 내용을 골자로 한 현행 〈주택법〉 시행령 개정을 추진중이다. 재건축·재개발 사업으로의 투기자금 유입을 막겠다는 이유에서다.

 

지금은 실거래가가 6억원을 넘는 집을 살 때만 자금조달계획서를 내고 있다. 하지만 이같은 방안은 투기와 상관없는 저가 아파트를 거래하는 서민들에게까지 불편을 초래할 수 있어 실제 시행여부에 대해서는 아직 불확실하다. 또 지난 2006년 9월 국토부는 집값에 관계없이 이 제도를 적용하려다 규제개혁위원회가 반대해 ‘6억원 초과’ 조건을 넣은 바 있다.

 

국토부 관계자는 “재건축·재개발 주택을 구입할 땐 주택규모나 가액과 관계없이 거래신고제를 도입할 방침”이라며 “자금조달 및 입주계획서를 제출해야 한다”고 말했다. 이어 “주택거래 내용을 신고할 때 지자체를 찾지 않고 인터넷으로 가능토록 하는 방안도 추진 중”이라고 덧붙였다.

 

이밖에 재개발사업에 따른 철거·이주시기가 이사철과 겹치지 않도록 지자체와 협조해 관리처분인가 시기도 조정된다. 또 도시재정비촉진계획 등을 수립할 때 우선순위를 고려해 순차적인 개발이 추진될 수 있도록 계획수립 기준을 객관화·세분화한다. 이는 장기적으로 순환정비사업을 확대해 공공참여를 가속화하겠다는 것으로 풀이된다.

 

 

◇프로젝트파이낸싱=대규모의 자금이 필요한 석유, 조선, 발전소, 고속도로 건설 등에 흔히 사용되는 방식으로 프로젝트 자체를 담보로 장기간 대출을 해준다. 금융기관이 개발계획의 조사와 입안의 단계부터 참여해 프로젝트의 수익성이나 업체의 사업수행능력 등을 포함한 광범위한 분야에 걸쳐 심사를 한다. 대출상환은 프로젝트에서 발생하는 수익을 원천으로 하기 때문에 사업성이 있을 경우에 자금을 지원한다.
◇특수목적법인=Special Ｐurpose Ｃompany의 약자. 특수한 목적을 수행하기 위해 일시적으로 만들어지는 일종의 유한회사. 민간투자사업의 경우 사업기간(건설기간 및 운영기간) 동안 존속하며 별도법인을 설립하는 이유는 대주단 입장에서는 별도의 자금계정을 통해 자금흐름의 투명성을 확보하고, 출자자의 입장에서는 부외금융의 효과를 통해 모기업의 재무건전성을 확보할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.