[하우징헤럴드=문상연기자] 후분양을 통해 HUG의 분양가 규제를 회피할 수 있지만, 자금조달과 금융비용 증가 등이 조합과 건설사 모두에게 부담으로 작용한다. 이에 HUG에서 후분양제 확대를 위한 저리의 대출보증 상품을 내놨다. 하지만 HUG가 후분양 대출보증 제공을 빌미로 분양가 규제를 할 가능성이 높아 논란이 되고 있다.
▲HUG, 제1호 후분양 대출보증 승인
후분양제가 활성화되지 못한 가장 큰 이유는 높은 금리에 대한 부담이다. 선분양은 일반분양 수익금으로 공사비 재원을 마련할 수 있지만, 후분양제가 시행되면 공정에 따라 공사비는 계속 투입되는데 분양수익금은 들어오지 않으니 금융기관을 통해 별도의 재원을 마련해야 한다. 통상 은행으로부터 PF 대출을 받아 진행된다. 이때 금리는 6~10% 정도다.
이에 HUG는 지난해 민간 후분양 활성화를 위해 해당 사업에 연 3% 초반 금리의 후분양 대출보증상품을 내놨다. 후분양 대출보증 상품은 후분양하는 사업에 대해 HUG가 주택건설자금 대출금의 원리금 상환을 책임지는 보험으로 지난해 국토부가 발표한 후분양 로드맵에 따라 보증대상, 한도를 확대하고 금리 부담을 낮추고자 후분양 표준 PF 금융기관을 선정했다.
후분양 대출보증을 이용하면 사업시행자는 총 분양대금의 70%에 해당하는 금액을 비교적 낮은 금리로 조달 할 수 있다. 첫 후분양 보증대출을 승인 받은 단지는 경기도 평택시 칠원동에 위치한‘평택 신촌지구 A3블럭’으로 아파트 전체 1천134가구를 준공 후인 2021년 8월에 분양할 예정이다.
▲업계, 후분양 대출보증은 또 다른 분양가 규제 수단
정비업계에서는 HUG의 후분양 대출보증상품이 또 다른 고분양가 통제장치로 활용될 것으로 전망하고 있다. HUG가 후분양 대출보증에서도 선분양의 분양보증과 동일한 분양가 심사 기준을 적용하겠다고 밝혔기 때문이다.
HUG 관계자는 “후분양은 HUG에서 발급하는 분양보증을 받지 않아도 되지만 그렇다고 모두 분양가를 마음대로 책정할 수 있는 것은 아니다”며 “후분양 대출보증의 분양가에 대해서는 선분양과 동일한 심사를 하게 된다”고 말했다.
이에 대해 정비업계에서는 불만의 목소리가 나오고 있다. 후분양제가 선분양과는 달리 착공부터 분양 시점까지 금융비용, 공사비 비롯한 물가상승분으로 사업비 부담이 커지기 때문에 선분양과 동일한 분양가 규제를 적용해선 안 된다는 지적이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “후분양은 건설사와 조합이 미분양을 포함한 대부분의 사업위험을 감당하는 구조”라며 “별도의 대안 없이 보증기관이 분양가를 통제한다는 것은 납득하기 어렵다”고 말했다.
