서울시가 재건축·재개발 국공유지 무상양도에 대해 새 기준을 적용키로 한 사실이 알려지면서 일선 조합들이 거세게 반발하고 있다. 특히 재개발과 단독재건축이 집중된 강북지역에서 더 큰 피해가 예상되고 있는 가운데 해당지역 재건축·재개발구역들은 물리력 행사도 불사하겠다는 입장이어서 큰 파장이 우려되고 있다. 이 기준에 따르면 조합이 정비구역 지정시 공공시설을 제공하면서 용적률 인센티브를 받았다면 그 면적은 토지비 산정에서 제외되며, 용도폐지되는 국공유지도 대지로 평가해 보상해야 한다. 또 신설 정비기반시설 설치비용 중 공사비도 서울시 표준건축비를 적용토록 해 조합입장에서는 추가부담이라는 또 다른 악재를 만나게 된 셈이다. 새 기준에 따라 국공유지 무상양도를 적용한 결과 종전보다 대략 세대당 1천만원을 추가로 부담해야 한다는 게 감정평가법인의 분석이다. 나아가 국토해양부 역시 행정안전부나 국민권익위원회 등 관계기관의 의견을 반영해 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정시 명문화하려는 움직임을 보이고 있다. 일례로 〈도정법〉 제65조제2항에 ‘용적률 인센티브 등을 받은 경우에는 제외한다’는 식의 단서조항을 달아 아예 무상양도 규정에서 빼겠다는 얘기다. 서울시가 이같은 판단을 내린 데에는 종전 국공유지 무상양도 기준이 재건축·재개발 조합에게 이중삼중의 특혜를 주고 있다는 이유에서다. 이에 시는 〈정비기반시설 설치비용 산정 및 국공유재산 무상양도시 업무처리기준〉을 자체적으로 만들어 지난 1월 24일부터 시행하고 있다.

 

▲세대당 1천만원 추가부담 불가피=중앙감정평가법인이 국공유지 무상양도시 새 기준을 적용해 조합의 피해액을 시뮬레이션한 결과 약 세대당 1천만원을 추가로 부담해야 하는 것으로 나타났다.

 

중앙감정평가법인의 김석기 대표는 “구역 내 국공유지가 얼마나 있는지에 따라 추가부담금은 달라질 수 있지만 대략적인 평균값을 분석한 결과 이같은 결론이 도출됐다”며 “특히 재개발과 단독주택재건축사업이 몰려 있는 강북지역의 피해가 클 것으로 예상된다”고 말했다.

 

중앙감정평가법인의 분석에 따르면 일례로 사업면적이 7만1천㎡이고 계획용적률이 190%인 A재개발 구역이 있다고 가정해 보자.〈표 참조〉 통상 정비기반시설이 16% 정도인 것을 감안하면 신설되는 정비기반시설 면적은 1만1천360㎡이다. 개발가능한 용적률은 서울시 산식에 따라 237.05%이다. 사업시행인가때 용적률을 225%로 신청했다면 신설되는 정비기반시설 중 용적률 인센티브를 적용한 정비기반시설 비율은 12.41%다. 즉 인센티브를 적용받은 정비기반시설 면적은 8천811㎡（71,000㎡×12.41%)가 된다.

 

이때 종전규정대로라면 순수 신설 정비기반시설에서 용도폐지되는 정비기반시설의 차액인 180억원의 절반정도인 90억원에 대해 비용보조를 받을 수 있었다. 반면 새 기준을 적용하면 거꾸로 8억원 정도를 납부해야 하는 상황이어서 결과적으로 약 100억원 정도 차이가 나게 된다. A구역 정도의 면적에는 조합원이 대략 1천여명 선으로 조합원 1인당 1천만원을 부담해야 한다는 얘기다.

 

▲조합 “재건축·재개발이 봉이냐” 분개=일선 조합들은 서울시가 예산확보를 위해 재건축·재개발을 봉으로 삼으려 한다며 분개했다.

 

중랑구의 한 재건축조합 관계자는 “재건축이라는 이름으로 강남재건축을 타깃으로 한 규제까지 모두 받는 상황에서 이번 규제까지 더해지게 되면 사업을 포기해야 하는 상황이 될 것”이라며 “주민들도 서울시에 대해 항의방문해야 하는 것 아니냐는 의견이 많다”고 말했다.

 

▲전문가 “재건축·재개발 활성화＝MB정책”과도 역행=전문가들은 이번 서울시 조치가 정비사업 활성화를 내건 MB정부 정책에 정면으로 반한다며 재건축·재개발이 타격을 받을 경우 도심지내 주택공급에도 차질이 불가피하다고 우려를 표시했다. 또 새 기준에 따라 용적률 인센티브를 안 받는 게 오히려 사업에 유리할 수도 있다고 조언했다.

 

한 재건축전문가는 “인센티브를 받지 않겠다는 조합이 늘면 늘수록 주택공급은 차질이 생기기 마련”이라며 “현실에 대한 충분한 사전 검토가 이뤄지지 않은 것은 문제”라고 꼬집었다.

 

 

 

전국 재건축·재개발 추진위 및 조합의 구심체 역할을 하고 있는 한국주택정비사업조합협회는 이번 서울시 조치에 대해 전방위적인 압박을 가한다는 방침이다.

 

허미경 협회 회원지원부장은 “〈도정법〉상 국공유지 무상양도는 강행규정임에도 서울시가 자의적으로 기준을 만들어 조합들을 압박하고 있다”며 “현재는 서울에서만 적용되지만 향후 국토부가 〈도정법〉을 개정, 전국으로 확대하려는 움직임을 보이고 있어 이를 원천봉쇄하는 데 모든 방법을 강구해 나갈 계획”이라고 밝혔다.

 

▲새 국공유지 무상양도 기준의 문제점은 무엇인가=〈도정법〉 제65조제2항은 국공유지의 무상양도 규정을 명시하고 있다. 지난해 대법원에서도 이는 강행규정이라고 못박은 사항이다. 그런데도 서울시는 단순히 공무원들의 업무편의를 위해 만든 기준으로 상위법을 어기는 불법을 저지르고 있다.

 

▲재건축·재개발 추진위 및 조합의 반응은 어떤가=재건축·재개발사업의 개발이익은 각종 규제로 이미 환수당하고 있는 상황이다. 여기에 이번 규제가 더해지면서 추진위 및 조합들의 분노가 폭발할 조짐이다. 시위 등 물리력 행사는 물론 모든 수단을 동원해 강력 대응하자는 목소리가 커지고 있다. 차기 선거에서 낙선운동과 병행하자는 얘기도 나온다.

 

▲구체적인 피해액은 얼마나 되나=협회 전문위원이 분석한 자료에 따르면 세대당 대략 1천만원이 넘는 금액이다. 특히 재개발과 단독주택재건축의 피해가 심각할 것으로 보인다. 국공유지 면적에 따라 비용은 더 커질 수도 있어 단정짓기는 어렵다. 차라리 용적률 인센티브를 받지 않는 게 유리할 수도 있다는 분석도 있어 개별 조합별로 문의가 쇄도하고 있다.

 

▲협회 차원에서는 어떤 대응책을 가지고 있나=아직까지 사업시행인가를 신청하지 못한 초기단계의 사업장은 직접적인 타격을 받게 됐다. 또 지금은 비록 서울에서만 적용하지만 국토부가 〈도정법〉을 개정하게 되면 전국이 적용대상이다. 전국의 재건축·재개발 추진위 및 조합과 연대해 국공유지 무상양도 개악을 저지하는 데 총력을 기울일 것이다.

 

▲구체적인 활동방향에 대해 말해 달라=우선 해당지역 국회의원은 물론 구의원·시의원들에게 이번 조치의 부당성을 적극적으로 알릴 것이다. 이미 이번 조치로 인한 피해의 심각성에 대해 연구결과물이 나왔다. 조만간 관련부서에 항의공문을 접수할 계획이다.

 

 

사업시행인가를 신청하지 않는 서울시내 재건축·재개발 추진위 및 조합들은 이번 서울시 조치로 구역내 국공유지 현황을 파악하는 등 피해 예방 마련에 분주한 모습이다. 특히 단독주택재건축 사업장들은 아직까지 사업초기단계를 벗어나지 못한 곳이 대부분이어서 자포자기 하는 분위기가 역력하다.

 

중앙감정평가법인 남호형 평가사는 “용적률 인센티브에 따라 일반분양분이 증가할 경우 수입이 증대되는 게 일반적”이라면서도 “하지만 서울시의 새 조치 이후 조합이 부담해야 할 피해액 등을 종합적으로 고려해야 한다”고 조언했다. 이어 “분양가상한제를 적용받는 현 상황에서는 용적률 인센티브에 따라 일반분양분이 늘더라도 실질적인 수입 증가가 별로 크지 않다”며 “거기에 밀도가 높아지게 되면 준공 후 자산가치가 하락될 수 있기 때문에 사업계획 수립시 특히 유의해야 한다”고 덧붙였다.

 

한 건축사사무소 관계자도 “사업시행계획 수립을 위한 측량 시에 정비기반시설의 점유 현황과 정비기반시설이 아닌 국공유지의 현황을 사전에 파악하는 게 불필요한 비용을 줄일 수 있는 방안”이라고 말했다.

 

한 정비사업 전문가는 “종전에는 정비기반시설에 대한 부담이 거의 없었지만 이제는 상황이 달라졌다”며 “조합설립 이후 협력업체를 조기에 선정해 이에 대한 자문을 받는 것도 한 방법”이라고 말했다.