참여정부는 재건축이 주택가격 상승에 영향을 미친다고 판단하는 동시에 재건축에 따른 초과이익을 환수하기 위해 2006년 6월 30일부터 〈재건축 초과이익환수에 관한 법률〉을 시행하고 있다.

 

재건축사업의 초과이익은 재건축사업으로 인하여 정상가격증가분을 초과하여 당해 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분을 말하며, 이중에서 국토부장관이 조합원에게 부과·징수하는 금액이 재건축부담금이다.

 

법에서 규정한 재건축부담금의 부과개시 시점은 재건축사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위가 승인된 날이다. 그러나 추진위는 토지등소유자등의 과반수 동의를 얻어야 하지만 추진위가 조합을 설립하기 위해서는 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3이상의 동의와 주택단지안 전체 구분소유자 및 의결권의 3/4이상의 동의를 얻어야 한다. 이처럼 추진위와 조합은 구성에 있어 일치하지 않기 때문에 재건축부담금의 개시시점을 추진위 승인시점으로 규정한 것은 잘못이다.

 

또 도시개발사업의 개발이익 부과개시시점은 사업시행자가 개발사업의 인가를 받은 날을 원칙으로 하고 있는 점과 비교할 때 형평에 맞지 않는다.

 

따라서 재건축부담금을 부과하는 근거가 공적 작용으로 인하여 부동산의 가치가 상승하게 됐다는 점이라면, 부과개시 시점은 조합의 설립인가 시점으로 하거나 도시개발사업이 개발부담금과 같이 사업시행인가를 행한 시점으로 개정돼야 합리적이다.

 

재건축부담금의 부과기준 산정시 공제하는 항목에 ‘정상주택지가격 상승분’ 총액이 있다.

 

또 정상주택지가격 상승은 정기예금이자율과 재건축사업장이 소재하는 시·군·구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한다. 그런데 시·군·구의 평균주택가격상승률 산정이 인위적이고 작위적이라는 지적이 있다. 또한 시·군·구 단위의 주택가격은 최고가격과 최하가격의 편차가 매우 크다. 따라서 재건축주택의 평가는 사업장 인근의 유사지역 주택가격으로 대체하여야 한다.

 

아울러 공제대상중 제세공과금 부문도 개선이 필요하다. 현행 법제11조에서 취득세와 등록세를 비용으로 규정하고 있으나 이는 사업추진과정에서 조합이 납부한 취득세와 등록세일 뿐이고, 준공 후에 조합원이 부동산을 취득·등록하는 경우에 납부하는 취득세와 등록세는 아니기 때문이다.

 

또한 사업인가를 받은후 사업진행 과정에서 발생하는 일조권이나 조망권 소송과 그에 따른 배상액은 당연히 비용으로 산정할 수 있도록 개선돼야 한다.