1994년 국내최초로 대법원에서 일조권에 대한 환경권이 인정되면서 90년 중반 이후 일조권과 관련한 민원, 소송 등이 증가하기 시작했다.

 

주거환경의 상호 영향에 의한 침해는 국내 특성상 도심지 형성 및 변화 과정에서 지속적으로 발생하고 있으나, 현재 국내 〈건축법〉 규정 및 개발 여건상 100% 규제도 불가능하다.

 

다만 대법원 판례 기준인 일조권 수인한도 초과 유무를 통하여 그 침해의 양을 제한할 수 있도록 배상금을 받을 권리를 인정하거나 일부 층에 대한 공사 중지 명령이 내려지는 중요한 기준으로 인용되고 있으며, 일부 지자체에서 인근 주택 침해 범위 판단 등을 통한 건축 허가 심의 기준으로 사용되고 있다. 그러나 〈건축법〉에는 인동거리 및 진북방향 사선제한 등으로 규제하고 있어 그 기준이 상이하다. 

 

▲일조권에 대한 과학적 이해=우리나라와 같이 사계절이 뚜렷하거나 겨울이 존재하는 나라에서는 동절기 태양빛을 가장 효과적으로 받을 수 있는 향에 의존적인 건물 설계를 하고 있다. 이때 대상건물의 주요개구부의 위치, 주변 지형 및 인근 건물의 기하학적 영향에 따라 대상 건물에 주어지는 태양에너지의 유입이 변화하게 되며, 그 건물의 외부 환경적 요인에 의한 부동산 가치의 변화에 영향을 주게 된다. 이러한 태양에너지 유입의 총량은 1차적으로 주요개구부가 위치하는 향과 주변지형의 높낮이에 따라 그 대상 건물의 철거하기 전까지 영구적으로 결정되게 되며, 2차적으로 그 주요개구부와 태양투사방향 사이에 간섭을 주는 주변 건물의 영향에 따라 변화하게 된다.

 

따라서 일조권 분석은 과거의 ‘점 분석을 통한 가조시간대역의 측정방법’보다는 90년대 후반 개발된 면상 분석법을 측정표준으로 사용해야 한다. 면상 분석법은 사실적 현상과 근접된 방법인 시간대별 햇빛이 투사되는 비율을 측정하는 시간대별 면상 총 면적 대비 가조 면적에 대한 일조율 계산 방식이다.

 

▲조망권에 대한 과학적 이해=공동주택의 경우 동일 단지 내 동일 평형 세대에서 일조시간이 비슷하다 할지라도 차폐율에 따라 5%이상의 가격 격차를 형성하기도 한다. 그러나 현재 사법부에서는 단순 차폐율의 증가에 따른 부동산 가치하락에 대한 배상 권리의 사법적 판단 기준이 명확하지 않다.

 

밀집된 주거단지 내에서는 인접된 세대의 상호 주요 개구부를 통하여 인근 건물의 주요 개구부를 통한 거주 공간이 조망되고 그 조망 거리가 가까울수록 대상 내 거주자의 형태 및 행위에 대한 시인성은 증가하게 된다. 이러한 시인성의 증가는 자연적 프라이버시 침해의 증가와 비례한다.

 

프라이버시 침해는 대상 주요개구부를 바라보는 인접 주요개구부의 수와 개구부 별 상호 거리가 가중된 등급과 전체 조망 비율에서 대상 개구부 내부를 시인할 수 있는 창의 비율에 거리가 가중된 확률적 비율 등 2가지 단위로 측정된다. 프라이버시 침해는 인접 건물에 의한 차폐율과 상당한 연관성을 가지고 있다.

 

그러나 현재 법원에서는 프라이버시 침해만으로는 사법적 배상 판단 기준을 마련하지 않고 있다.

 

▲일조권 법적 판단의 이중성에 대한 전략적 대응이 필요=〈건축법〉상 일조권 관련 법적 기준은 진북 방향 인근대지경계선으로부터 신축건물 높이의 1/2만큼만 띄우면 문제가 없도록 되어 있다. 반면 지자체 심의 시 또는 사법부 판단 기준은 일조권 수인한도에 기준하고 있어 아무리 〈건축법〉상 위법하지 아니하더라도 수인한도 기준을 만족하지 못하는 사업부지가 많다.

 

판단 기준의 이중성의 통합과 분석 기술의 융합된 발전을 위해서 정부는 〈건축법〉상 공간적, 시간적 개념에서 더욱 진보된 가치적 판단 기준과 주거심리, 에너지총량 등이 융합된 통합적 규정을 제정해야 할 것이다.

 

사업주는 사업 이익의 최적점에 환경적 가치를 고려한 전략적 사업을 시도할 필요가 있다. 계획 단계에서 다양한 향배치 검토를 통하여 용적률의 최대화보다는 사업 부지에 신축되는 건물의 미래가치를 최대화하는 전략적 가치 관리를 채택해야 할 것으로 판단한다.