마천4구역 재개발 현장을 가다
마천4구역 재개발 현장을 가다
용적률 46% 높인 300%… 1,383가구 청정아파트 탄생 예감
  • 김상규 전문기자
  • 승인 2019.11.13 10:00
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마천 전철역 인근… 위례선·위례신사선 개통예정
도로선형 변경 통해 2,000억 수입… 분담금 줄

 

[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 마천4구역 재개발조합(조합장 김명산)이 긴 침체기를 극복하고 거침없이 사업을 진행하고 있다.

조합은 지난달 26일 마천동 마천종합사회복지관 강당에서 조합원 임시총회를 개최하고 ‘사업시행계획’을 의결했다. 1천383가구의 주거 명작이 탄생하는 초석을 다진 셈이다. 용적률은 약 46% 상향되어 300%에 육박하게 되었고, 비례율은 137.43%로 사업성이 매우 좋아졌다.

김 조합장은 “다양한 노력과 시도로 약 2천억원의 수입을 증대시켰다. 이로 인해 비례율이 획기적으로 높아졌으며, 조합원들의 부담금이 현격히 줄어들어 사업성이 매우 우수해졌다”고 말했다.

▲풍부한 녹지를 갖춘 강남권 숲세권 아파트로 탈바꿈

마천4구역은 유네스코에 세계문화유산으로 등재된 남한산성과 붙어 있어 서울의 중심지인 강남권에 속하는 구역임에도 풍부한 녹지를 갖춘 숲세권에 위치하고 있다. 이로 인해 주거환경이 우수하다는 평가를 받고 있다.

또한 20만평의 위례신도시와 마주보고 있어 공원, 병원, 학교, 상가 등 각종 생활편의시설을 편리하게 이용할 수 있다. 추후 위례선(트램, 위례~복정)과 위례신사선(위례~신사)이 개통되면 교통 요충지로 거듭날 전망이다. 마천 전철역이 200m 인근에 위치하고 있으며, 사방으로 연결되는 고속도로 및 외곽도로 진·출입로가 인근에 위치하고 있어 수도권뿐 아니라 지방으로의 진출입도 용이하다. 

▲2천억원 수입 증대, 비례율 137.43%로 끌어올려

조합은 재개발사업이 시작된 2006년 초부터 현재까지 사업성을 높이기 위해 다양하게 노력해왔다. 그 결과 약 2천억원의 수입으로 조합원들의 추가분담금을 크게 줄일 수 있게 됐다. 비례율은 137.43%로 높아져 사업성은 획기적으로 호전되었다. 

구체적으로 살펴보면 2008년 위례신도시 계획으로 25m 도로가 마천4구역 일부를 관통하게 되었다. 이 문제는 바로잡지 못하면 사업자체를 할 수가 없다는 인식하에 지난 8년 동안 노력 끝에 LH공사 측과 조정서 합의를 마쳤다. 그 자리에는 아파트 140가구를 더 짓게 되어 약 700억원의 수입을 가져올 수 있게 된 것이다.

또한 뉴타운 초창기의 용적률 254%를 역세권으로 바꾸어 300%로 상향시킴으로써 약 천억원을 벌어들였다. 이 밖에도 송파구청 용역팀이 계획한 촉진계획 설계안을 보완하여 아파트 30가구를 더 지을 수 있게 만들었으며, 우수디자인 건축심의 통과로 발코니 3평을 더 짓게 되어 조합원들의 재산가치가 더욱 크게 높아졌다. 

▲약식감정평가에 대한 조합원 불만 설득

마천4구역 재개발사업은 서울시의 지침에 따라 사업시행인가를 접수하기 전에 서류상으로 하는 약식감정을 하고 조합원들에게 공개하기 위해 ‘서울시 클린업시스템’과 ‘조달청 나라장터’에 일반경쟁입찰을 진행해 300만원에 약식감정평가업체를 선정했다. 이번에 진행된 약식감정은 개별 조합원의 추정분담금 산정보다는 전체 사업성 검토에 더욱 초점이 맞추어 있어 지적도 및 건축물대장 등 내부에서 참고 가능한 자료만을 토대로 추정한 가격이었다. 

김 조합장은 “정식으로 감정평가를 할 때는 조사원들이 조합원 각 가정을 직접 방문하고, 정확하게 조사해 평가하기 때문에 이번처럼 편차가 심하지 않을 것이다. 또한 정식으로 감정평가를 할 경우 그 결과에 대해 이의신청 등 권리구제 수단을 규정하고 있다는 점을 이해해 주시기 바란다”고 이번 약식감정평가에 대한 설명과 양해를 구했다.

▲용적률 299.87%, 1천383가구 사업시행계획 의결

조합은 지난 5월 9일 서울시로부터 건축심의를 통과한 후 사업시행계획을 수립하기 위해 관련 협력업체들과 수차례 업무회의를 진행했다. 이를 통해 최적의 설계(안)을 마련하고, 이를 토대로 사업시행계획서(안)을 작성했다. 그리고 지난달 26일 총회를 개최하고 사업시행계획을 통과시켰다. 

사업시행계획 내용에 따르면 조합은 대지 4만4천185㎡에 용적률 299.87%를 적용해 총 1천383가구를 공급할 예정이다. 신축되는 전용면적별 가구 수는 △39㎡형 104가구 △49㎡형 142가구 △45㎡형 29가구 △59㎡형 446가구 △84㎡형 630가구 △100㎡형 32가구 등이다. 이 중에는 임대아파트 175가구와 장기전세 아파트 132가구가 포함돼 있다.

▲숲세권 청정아파트에 자연친화적인 무장애공간 도입

조합은 주변의 일반적인 아파트와는 다른 특화를 도입하기 위해 서울시 건축위원회 우수디자인심의를 별도로 신청해 어렵게 통과했다. 핵심은 3~4가지 타입의 각 주동별 입면 디자인적용과 전체단지 컨셉트의 통일성 강조다.

자연친화적인 단지를 조성하기 위해 단지 내 무장애공간을 도입했으며, 산책로와 벽천 및 광장이 조경특화를 통해 단지 전체와 어울리도록 계획했다. 주민들의 건강한 삶을 위해 헬스장과 실내골프시설 뿐만 아니라 실내농구장 또는 배드민턴장으로도 활용할 수 있는 국제 규격의 체육공간을 도입했다.

위례신도시와 주변 마천구역의 기준선 망을 격자무늬로 연장시킴으로써 개방감과 통경축을 유지했다. 또한 주동의 컨셉은 매스를 분절 및 교차 적용해 건물의 긴장감과 역동성을 부여함과 동시에 마천의 게이트 역할을 할 수 있도록 커튼월 룩으로 계획했다. 녹색의 컨셉을 적용하기 위해 중간층 부분에 오픈형 스카이가든을 계획해 자연을 끌어들인 개방형 공간계획을 배치했다.

도로변 3면에 근린생활시설을 계획하여 인근주민 및 단지 내 입주민이 편리하게 이용할 수 있도록 배치했고, 단지 중앙부를 중심으로 마천역~마천3구역~위례신도시 공원을 잇는 공공보행로를 조성했다.



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