정비사업 활성화·건설경기 회복·집값안정 해법있다
1. 해결방법은 분명히 있다
1) 주거가 가장 중요한 삶의 요소가 됨=인간의 삶의 요소인 의·식·주 중에 현재 우리나라에서 가장 중요시 여기는 것은 바로 주(住)인 것 같다. 즉, 입고 먹는 것 보다 우리가 살고 있는 주거가 가장 중요한 요소로 등장한 것이다. 국민 모두가 풍족한 것은 아니지만 아프리카처럼 기아선상에 헤매는 인구가 많은 것도 아니고, 또 외국을 다녀보면 ‘우리나라 사람들이 정말로 옷을 잘 입고 다니는구나!’ 라고 생각할 정도로 옷도 어느 정도 해결된 상황이다. 그러다 보니 ‘살고 있는 주택이 어떤 것이냐, 얼마짜리냐’라는 것이 부의 척도가 되고 또 삶의 풍족함을 가늠하는 중요한 요소가 된 것이다.
2) 주택을 공급하는 방법=우리가 살고 있는 주택을 새로 신축하여 공급하는 방법은 다음과 같은 4가지가 있다. 그 첫째가 정부가 정책적으로 택지개발사업을 하여 신규주택을 대규모로 공급하는 방법이다. 분당·일산·동탄·판교신도시 등이 바로 이러한 대규모 택지개발사업의 하나이다. 둘째가 재건축·재개발사업 등 정비사업을 통한 신규주택의 공급이다. 셋째가 건설회사들이나 부동산개발업자(디벨로퍼)들이 회사의 수익을 위하여 독자적으로 주택개발사업을 하여 신규주택을 공급하는 방법이다. 그리고 마지막으로 넷째가 개인 주택사업자들이 소규모로 연립주택, 다가구·다세대주택을 건립하여 신규주택을 공급하는 경우이다.
3) 각 주택공급방법의 장단점=인구가 증가하면서 주택수요가 늘어나고 따라서 위와 같은 4가지 방법에 의한 주택공급이 원활하게 이루어져야만 주택가격과 전세가격이 안정화되어 삶의 가장 중요한 요소인 주거문제가 해결이 될 수 있다. 그런데 위 4가지 방법은 각각 장·단점을 가지고 있다.
첫째 방법인 대규모 택지개발사업은 실시만 된다면 주택이 대규모로 공급되어 주택수급에 획기적으로 기여한다. 분당신도시로 인하여 아파트 8만8천700가구, 연립주택 6천400가구, 단독주택 3천200가구 등 총 9만7천500가구가 신규공급되었다. 또 일산신도시는 총 6만3천130가구, 판교신도시는 약 3만가구가 공급이 되었다. 하지만 이러한 대규모 택지개발사업은 그 면적이 넓고 기존에 주택이 없는 전답, 임야 등을 대규모로 개발하여야 하기 때문에 그 입지를 선정하는 것이 쉽지 않으며, 사람들의 생활권인 주요도심에서 거리가 먼 것이 단점이다.
둘째 방법인 재건축·재개발사업은, 도시 내의 주택들이 노후화되면 언젠가는 낡은 주택을 허물고 신축하여야 하는데, 이 경우 해당 주택들을 허물고 신축하는 비용을 소유자들이 전액 부담하여야 한다. 하지만 주택소유자들은 신축비용을 감당할 수가 없어 신축을 할 엄두를 내지 못하고 슬럼화 되어 갈 수밖에 없다. 이러한 상황을 주택 재건축·재개발사업이라는 사업방식으로 해결을 하면 주택소유자들이 적은 비용으로 신규주택을 공급받을 수가 있다. 즉, 도심내의 노후화된 주택을 허물고 신규주택을 공급하면서 그 공급수도 이전에 비하여 증가하여 주거환경개선 효과는 물론 신규주택공급을 통한 주택가격 안정을 꾀할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 주택 재건축·재개발사업을 통하여 공급되는 신규주택의 분양가격이 상승함에 따라 주변 주택가격까지 함께 상승시키는 단점이 있다. 또 사업방식이 기존 주택을 철거하고 신축공사를 하는 것이 대부분이어서 사업구역내의 거주자 특히 세입자들이 이사를 가야하는 불편함과 사업과정에서 각종 민원 및 분쟁이 끊임없기 계속되는 단점이 있다.
셋째 방법인 건설회사나 부동산개발업자(디벨로퍼) 등이 행하는 주택개발사업은 성공할 경우에는 많은 이익이 창출되나 실패할 경우에는 큰 손해가 발생한다. 때문에 주택가격이 상승하는 시기에는 주택공급을 증가시켜 줄 수 있는 장점이 있으나, 주택가격이 하락되거나 정체되는 시기에는 거의 사업을 하지 않아 주택공급에 차질을 빚을 수 있는 단점이 있다.
넷째 방법인 개인 주택사업자들이 소규모로 연립주택, 다가구·다세대주택을 건립하여 신규주택을 공급하는 경우에는 도심내 골목골목마다 주택을 신규로 공급하는 장점이 있으나, 이 또한 주택가격이 하락하거나 정체되는 시기에는 거의 사업을 하지 않아 주택공급에 차질을 빚을 수 있다는 단점이 있다.
4) 주택공급의 가장 중요한 방법은 재건축·재개발사업이다=위에서 본 바와 같이 신규주택을 공급하는 방법이 여러 가지가 있으나, 택지개발사업은 그 시행이 간혹 있고, 건설회사나 부동산개발업자 또는 개인사업자들의 신규주택건설은 부동산가격이 상승하지 않는 시기에는 그 규모가 대폭적으로 축소되기 때문에 장기간 안정적인 주택공급 방안이 되지 못한다고 할 것이다.
하지만 재건축·재개발사업에 의한 주택공급은 해당 소유자들이나 시공사들이 사업을 함으로써 이익만 발생한다면 부동산가격 상승기는 물론 부동산가격 하락기에도 사업에 의한 신규주택공급이 가능하다. 그것도 기존주택단지나 도시 내에 신규주택을 공급할 수 있다는 큰 장점이 있어 장기적이고 안정적인 주택공급 방법이 충분히 될 수가 있는 것이다.
5) 부동산가격 하락기에도 재건축·재개발사업은 활성화될 수가 있다=위에서 예시한 주택공급 방법중 정부가 하는 택지개발사업을 제외한 나머지 3가지는 부동산가격 상승시기에는 당연히 활성화될 수 있다. 하지만 부동산가격이 상승하면 저소득층이나 젊은 부부 등 주택을 소유하지 못한 사람들은 오히려 역으로 손실을 보게 된다. 그리고 세입자의 경우에는 전세가격 상승으로 삶의 질이 극도로 열악해지게 된다. 따라서 만약에 부동산가격 하락기나 부동산가격 정체기에도 재건축·재개발을 활성화시킬 수 있는 방법이 있다면 도시내의 신규주택공급의 증가로 인하여 장기적인 주택가격 안정을 꾀할 수가 있는 것이다.
많은 사람들은 “그런 방법이 어디에 있느냐?”고 반문을 하겠지만 본 변호사의 재건축·재개발사업, 그리고 도시계획의 경험으로는 분명히 그렇게 할 수 있는 방법이 있다. 자 그러면 어떤 방법이 그런 획기적인 방법인지 천천히 고찰해 보기로 하자. 해결방안은 의외로 가까운 곳에 있다.
2. 재건축·재개발의 긍정적인 효과와 부정적인 효과
재건축·재개발사업 등 흔히 말하는 정비사업을 왜 하는 것일까? 일부 사람들은 살고 있던 주택이 낡아졌기 때문에 새로운 집을 지어 좋은 환경에서 살기 위해서 재건축·재개발을 한다고 말을 하는 경우도 있으나, 솔직히 말하면 궁극적인 목적은 재건축·재개발을 하면 재산증식이 되고 이익이 발생하기 때문이다. 만약에 재산증식이 안되거나 이익이 발생하지 않는다면 누가 그 사업을 할 것인가? 손해를 보면서 사업을 할 사람은 아무도 없을 것이기 때문이다. 그러면 이러한 재건축·재개발사업을 함으로써 발생하는 긍정적인 효과와 부정적인 효과는 어떤 것이 있는지를 한번 검토해 보기로 하자.
1) 긍정적인 효과=재건축·재개발을 하면 아래와 같은 긍정적인 효과가 발생한다. 첫째, 기존의 낡은 주거환경을 개선하여 주는 효과가 있다. 건축된지 오래되어 낡고 허물어지기 일보직전의 주택, 비만 오면 천장에서 빗물이 새는 주택, 수도관에서는 녹물이 나오고 화장실은 좁고 주차장은 차고 넘쳐서 2중, 3중 주차를 하여야만 하는 너무나 힘든 주택들을, 좋은 인테리어가 되어 있고 충분한 지하주차장, 그리고 좋은 조경시설과 쾌적한 주민공동시설이 되어 있는 새 주택으로 바꿀 수가 있는 것이다.
둘째, 기존의 주택을 허물고 기존의 주택 수 보다 더 많은 주택을 신축함으로서 주택공급을 증가시킬 수가 있다. 주택공급이 증가하기 때문에 주택가격을 안정시키는 효과가 발생한다. 아울러 전세가격도 안정화 될 수가 있다. 그리고 도시 외곽이 아니라 도시내에 신규주택 공급을 증가시킴으로서 시민들의 출·퇴근시간, 교통비 지출 등도 상대적으로 감소될 수 있는 이점이 발생할 수가 있다.
셋째, 도로, 공원, 각종 부대시설 등을 새로 설치하면서 기반시설을 확충할 수 있고, 삶의 질을 개선시키는 효과도 있다. 원칙적으로 도로, 공원 등 기반시설의 설치는 국가나 관할 지방자치단체에서 하여야 하는데, 예산상의 문제로 설치하지 못하고 있는 경우가 대부분이다. 이때에 재건축·재개발을 하는 소유자들이 자신의 비용으로 설치하여 국가나 지방자치단체에 기부채납을 함으로써 대신 설치를 해 주게 되어 이러한 측면에서 세금지출이 감소될 수가 있다.
넷째, 재건축·재개발을 하게 되면 사업수익이 발생하기 때문에 사업구역내의 소유자들은 재산증식이 될 수가 있다. 그리고 사업을 하지 않는 지역의 같은 면적의 부동산보다는 더 가격이 상승하게 되어 재산가치가 상승하게 된다. 쉽게 말하면 돈을 벌게 된다는 것이다. 실제로 과거 재건축·재개발사업이 활성화 될 때에 해당 구역의 부동산 가격이 어떻게 변동되었는지를 알아보면 아래와 같다.
1997년 이후 장기에 걸친 전국 주택가격지수 변화를 살펴보면 아래와 같다. 2003년 9월을 지수 100으로 계산하였을 경우에 2007년 3월에 140으로 상승하였다. 즉, 약 4년간 40%정도의 부동산 가격 상승이 있었다는 것이다. 이는 아파트가격지수의 경우에도 동일한 수치가 나온다.
반면, 같은 기간 동안의 서울 강남지역 주요 재건축대상아파트의 가격 변화를 살펴보면 아래와 같다. 2003년 1월 대비 2007년 5월 현재 총 200 이상의 지수를 보여 100% 이상의 상승률을 보이며 지역에 따라서는 더 높은 상승률을 보이는 단지도 많이 있다.
위 아파트 단지들은 지금도 조합이 설립되지 않은 단지들인데도 불구하고 재건축·재개발사업의 가능성이 있다는 점만으로 충분히 가격상승이 되었다.
2) 부정적인 효과=하지만 재건축·재개발을 하면 아래와 같은 부정적인 효과도 발생한다.
①재건축·재개발을 하면 그 곳에 살고 있는 거주자들이 필수적으로 이사를 가야 하는 사태가 발생한다. 일반적인 택지개발사업이나 건설회사, 부동산개발업자, 개인주택사업자들의 주택개발사업의 경우에는 나대지 위에 건설을 하기 때문에 기존 거주자들이 이사를 가야 하는 현상은 별로 발생하지 않는다. 하지만 재건축·재개발사업은 기존 주택지역 등에서 기존 건축물을 철거하고 행하여지기 때문에 필수적으로 거주자들이 이사를 가야하는 어려움이 발생한다.
② 기존의 주택을 철거하기 위하여 많은 세대들이 이사를 가게 되면 이는 곧 전세수요를 일시적으로 증가시켜 전세가를 상승시킬 수가 있다. 일반적으로 세입자가 이사를 가게 되면 자신이 기존에 살던 집에 또 다른 세입자가 이사를 오기 때문에 전셋집 공급이 부족하게 되지는 않는다. 하지만 재건축·재개발사업의 경우에는 기존에 살고 있던 집이 철거가 되기 때문에 기존 거주자들의 이사는 곧바로 새로운 전세수요로 등장하게 되며 이것은 바로 전셋집 공급부족으로 연결되어 주변주택 전세가격의 상승을 초래하게 된다.
③ 재건축·재개발단지의 주택은 노후화되어 있어 일반적으로 주변 지역보다 전세금이 저렴하게 형성되어 있다. 따라서 사업이 시작되어 이사를 가게 되면 세입자들이 그 전세금으로 주변지역에 이사를 갈 수 없게 된다. 그래서 결국에는 기존 거주지보다 더 안 좋은 주택으로 이사를 가거나 더 외곽지역으로 쫓겨갈 수밖에 없는 현상이 발생한다.
④ 일반적으로 재건축·재개발을 하게 되면 신축아파트의 평형대가 최소한 25평형대 이상으로 건축을 하기 때문에 소유자라고 하더라도 기존에 소유한 주택의 가격이나 면적이 적은 경우에는 결국 신축아파트를 분양받지 못하고 다른 곳으로 거주지를 옮기는 현상이 발생한다.
⑤ 사업시행자인 조합이나 건설사가 수익을 증가시키기 위하여 신축아파트의 분양가를 인상함으로서 주변 주택가격을 동반 상승시키는 효과가 발생한다. 즉, 재건축·재개발사업을 하게 되면 주변 주택가격 상승을 초래하게 되고, 따라서 재건축·재개발사업이 주택가격 상승의 주범이 되는 경우가 발생하는 것이다.
3) 그래도 재건축·재개발을 해야만 하는 이유=이와 같이 재건축·재개발을 함에 있어 긍정적인 측면과 부정적인 측면이 모두 다 있는데, 왜 재건축·재개발을 하여야만 할까? 그 이유는 아주 간단하다.
첫째, 기존 건축물이 건축된 지 오래되어 노후화되면 언젠가는 기존 건축물을 허물고 새로 지을 수밖에 없다. 왜냐하면 낡은 주택을 그대로 두면 완전히 폐허직전까지 갈 것이고 또 언젠가는 허물어져 버릴 것이기 때문이다.
둘째, 인구가 증가하여 주택수요가 늘기도 하고, 또 1인 가구, 2인 가구가 증가함에 따라 주택수요가 계속 늘어나게 된다. 이렇게 주택수요가 많아짐에 따라 주택공급수를 늘려야 하는데, 서울특별시나 수도권의 대도시, 그리고 지방 대도시에는 기존 건물이 없는 상태의 나대지가 거의 없어 신규주택을 지을 땅이 없다. 따라서 도시에서의 신규주택공급은 기존 주택을 허물고 그 땅위에 신축공사를 하는 방식인 재건축·재개발에 의존할 수밖에 없는 것이다.
4) 재건축·재개발사업은 수익이 발생하도록 하여야 한다=가끔 정부의 주택정책을 입안하는 사람들이 ‘재건축·재개발을 하여 발생하는 개발이익을 많이 환수하여 기존의 주택소유자의 재산증가를 억제하는 정책이 국민을 위한 정책’이라고 착각을 하는 경우가 많이 있다.
하지만, 기존 주택소유자들이 재건축·재개발사업을 했더니만 재건축·재개발사업을 하기 전보다 오히려 재산가치가 감소된다고 한다면 절대로 재건축·재개발을 하지 않을 것이다. 누가 하겠는가? 그러면 도시 내 신규주택공급이 크게 감소하게 되어 얼마 지나지 않아 결국에는 주택공급수의 감소로 인한 주택가격 상승이 초래될 것은 너무나 명백하다.
따라서 ‘기존 주택소유자들의 개발이익을 적절하게 보장하여야 재건축·재개발사업이 활성화되고 이것이 곧 서민들을 위한 정책이다’라는 것이 주택정책의 기본이라는 점을 명심할 것이다. 다만 재건축·재개발사업을 활성화함으로서 주변 주택가격의 상승이나 전반적인 주택가격상승이 초래되게 되면 주택을 소유하지 못한 자들이 상대적으로 피해를 입기 때문에 재건축·재개발을 활성화하도록 하더라도 주변 주택가격은 물가상승률 이상으로 상승하지 않도록 하여야 한다. 아니 그런 방법이 과연 있을까? 다음호에서 같이 생각해 보기로 하자.
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