구판서
세무법인 청솔/대표회계사
정비사업조합의 일반분양분 소득계산시 수입금액에서 차감되는 필요경비에 멸실된 기존주택의 가액이 포함되는지 여부(1)
정비사업조합의 법인세 계산을 위해서는 종전토지 및 건축물의 평가액을 확정해야 한다. 이러한 평가관련 업무는 감정평가법인이 산정하여 준다.
이렇게 산정된 종전토지 및 건축물의 평가액을 법인세 계산에서 전액을 원가로 계상하여 비용으로 공제하여도 되는 것인가? 국세청 소득세 관련부서 입장은 종전토지의 평가액만 원가로 계상하고, 종전건축물의 평가액은 원가로 공제하면 안 된다는 입장이다.
반면에 법인세 관련부서의 입장은 종전건축물의 가액을 당기비용으로 처리할지, 토지에 대한 자본적 지출로 처리할지에 대한 지침을 내리고 있다. 법인세 계산에서는 종전건축물의 가액이 당기비용 처리될 수도 있고, 종전토지가액에 합산되어 매출원가로 처리될 수도 있다. 그동안 국세청이 발표한 예규, 질의응답 등을 살펴보고자 한다.
■ 국세청의 답변사례
1) 소득46011-3507, 1996.12.17
〈질의〉
철거되는 건물의 필요경비 산입에 따르면 토지와 건물을 함께 취득하였으나 토지의 이용편의를 위해 건물을 철거하고 나대지 상태로서 토지만을 양도하는 경우, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔해 처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 한다고 규정하고 있다.(소득세 기본통칙 3-8-8...45)
재건축사업과 관련하여 철거되는 재건축대상인 기존 주택건물의 취득가액을 동 사업의 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입할 수 있는지요?
〈회신〉
주택재건축조합의 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 일반분양하는 주택 등의 총수입금액에서 이에 대응되는 토지가액, 새로운 건물의 신축비용, 기존건물의 철거비용 등의 합계액으로 하는 것이며, 이때 철거된 기존건물의 취득가액은 필요경비에 산입할 수 없습니다.
2) 소득46011-3210, 1999.08.14
〈질의〉
주택건설촉진법령에 의하여 기존의 주택을 철거하고 새로운 주택을 건설하기 위한 재건축조합입니다.
조합의 종전토지와 건물은 주택건설촉진법시행령 제32조(사업계획의 승인계상 등) 제2항 제8호에 의하여 관리처분계획을 수립하여 관할구청의 승인을 득하여 사업을 진행하고 있습니다.
서울특별시 재건축조합 표준규약 제 40조(관리처분계획의 기준) 제2항에 의하면 종전의 토지와 건물의 평가는 2개 이상의 공인감정평가기관의 평가액을 산술평균한 금액으로 한다고 되어 있습니다.
귀청의 예규(소득46011-3411, 1997.12.27)에 의하면 총수입금액에 대응하는 상당액의 비용을 토지가액으로만 하고 이 때 철거된 기존건물의 취득가액은 필요경비에 산입되지 아니하는 것으로 되어 있습니다.
그러나 소득세법 기본통칙 33-19(고정자산에 대한 자본적 지출의 예시 ) 제4호에서 자기소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위해서 기존건축물을 철거하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 건축물에 대한 자본적 지출로 한다고 되어 있습니다. 즉 기존 건축물의 장부가액을 포함하고 있습니다.
원가에 산입되는 비용은 관할구청이 인정하는 관리처분에 의한 종전토지와 건물의 평가금액으로 하는 것이 맞다고 생각하는데요.
〈회신〉
재건축조합이 분양하는 주택은 사업용 고정자산이 아니라 재고자산이므로 철거되는 기존 건축물의 취득가액은 필요경비에 산입할 수 없습니다.
3) 소득46011-21079, 2000.08.14
〈질의〉
‘갑’ 37.5%, ‘갑’의 배우자인 ‘을’ 12.5%, ‘병’ 50%의 비율로 3인이 주택을 현물출자하여 공동으로 아파트 1동 14세대를 신축하여 그 중 2세대는 ‘갑’과 ‘병’이 같은 면적의 아파트를 거주목적으로 사용하고 나머지 12세대를 분양하는 주택신축판매사업을 하려고 합니다.
이때 건물(주택)이 부속된 토지를 구입하여 토지 및 건물을 현물출자한 후 건물을 철거하여 아파트를 건축할 경우 현물출자된 건물가액도 분양원가에 포함되는지요? 또 거주목적으로 소유하는 ‘갑’ 1세대, ‘병’ 1세대는 분양수입금액에 포함되지 않는지요?
〈회신〉
거주자가 토지와 건물을 현물출자하여 공동으로 주택신축판매사업을 영위하는 경우 필요경비에 산입할 금액은 토지가액, 기존건물의 철거비용, 새로운 주택의 건축비용 등의 합계액으로 하는 것이며, 철거된 기존건물의 가액은 필요경비에 산입할 수 없습니다. 거주자가 공동으로 주택을 신축하여 공동사업자 각자가 거주할 목적으로 소유하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액 계산 시 총수입금액에 산입하지 않습니다.
☞ 문의 : 02-3448-0009.02-834-7887
