맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 분양공고
사업시행자는 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 분양신청에 관한 ①사업시행인가의 내용, ②정비사업의 종류ㆍ명칭 및 정비구역의 위치ㆍ면적, ③분양신청기간 및 장소, ④분양대상 대지 또는 건축물의 내역, ⑤분양신청자격, ⑥분양신청방법, ⑦토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법, ⑧분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치사항을 공고하여야 한다(법 제46조 제1항, 시행령 제47조 제1항). 분양신청서 및 개략적인 부담금 내역은 일간신문에 공고하지 아니한다.
서울시 도시정비조례는 ①분양신청 안내문, ②철거 및 이주 예정일을 통지 및 공고사항으로 정하고 있다(서울시 조례 제24조 제1항).
2. 분양신청
(1) 토지등소유자의 분양신청
분양신청은 토지등소유자가 조합에 대하여 분양예정 대지 또는 건축물을 분양받고자 하는 의사의 표시이다.
토지등소유자는 조합에 종전 소유권의 내역 등을 신고하여야 한다. 토지등소유자는 조합사무실을 방문하여 직접 분양신청을 할 수 있고, 우편의 방법으로도 분양신청을 할 수 있다.
우편의 방법으로 분양신청을 하는 때에는 분양신청 기간내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 한다(시행령 제47조 제2항 후문). 분양신청에 있어서의 분양신청 기간 내에 분양신청이 있었느냐의 여부는 도달주의가 아닌 발송주의를 채택하고 있음을 알 수 있다.
(2) 분양신청시 첨부서류
분양신청을 하고자 하는 자는 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다(법 제46조 제2항, 시행령 제47조 제2항 전문).
서울시의 경우 분양신청을 하고자 하는 자는 분양신청서에 ①종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권의 내역, ②분양신청권리를 증명할 수 있는 서류, ③이 조례 또는 도시정비법 제2조 제11호에 따른 정관 등에서 분양신청자격을 특별히 정한 경우 그 자격을 증명할 수 있는 서류, ④분양예정 대지 또는 건축물 중 관리처분계획기준의 범위 안에서 희망하는 대상·규모에 관한 의견서를 첨부하여야 한다(서울시 조례 제24조 제2항).
(3) 분양신청기간
분양신청기간은 분양신청을 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다(법 제46조 제1항). 분양신청기간에 관한 규정은 강행규정이라 할 것이므로, 이에 반하는 분양신청기간의 통지는 그 효력이 없다고 할 것이다.
사업시행자가 최초 분양신청기간만료일로부터 일정기간이 지난 이후 분양신청기간을 연장할 수 있는지에 관하여 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 수립하여야 하고, 조합이 임의로 분양신청기간 만료일을 정하는 것은 조합원들의 권리관계에 큰 혼란을 초래할 수 있다는 점에 비추어 최초 분양신청기간만료일 다음날부터 연장하는 것은 가능하나, 최초 분양신청기간만료일로부터 일정기간 이후에는 분양신청기간을 연장할 수 없다는 견해가 있다.
이에 반하여 관리처분계획의 수립에 혼란을 초래하지 않는다면 분양신청기간 만료후 일정 기간 내 다시 분양신청을 연장하여도 가능하다는 견해가 있다.
(4) 분양신청기간의 종료이후 분양신청자
분양설계에 관한 계획(관리처분계획)은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립하여야 하므로(법 제48조 제2항 제5호), 분양대상조합원에 해당하는지 여부 판정의 기준일은 ‘분양신청기간 만료일’이라 할 것이다.
분양설계에 관한 계획의 기준일을 임의로 변경할 수 있다면 재개발·재건축사업의 진행에 현저한 지장을 초래하고 조합원들들의 권리관계에도 큰 혼란을 초래할 우려가 있다. 따라서 위 도시정비법 제48조 제2항 제5호는 강행규정으로 보아야 하고, 분양신청기간 종료 이후 분양신청한 자는 강행규정에 위배되어 분양권을 가질 수 없다고 해석할 수 있다.
분양대상 조합원에 해당하는지 여부 판정의 기준일을 '분양신청기간 만료일'이 아니라 '관리처분계획이 수립되는 날'로 늦추는 내용으로 정관을 변경하는 재개발조합 조합원 총회의 결의의 효력이 없다고 판시한 사례가 있다.1)
이와 달리 아직 관리처분계획이 수립되지 이전 단계이고, 분양신청기간 종료이후 추가 분양신청으로 인하여 관리처분계획 수립에 지장이 없다면 분양신청기간 종료이후 추가 분양신청자도 분양권자로 할 수 있다는 견해가 있다.
1) 대법원 2002. 1. 22. 선고 2000두604 판결
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