김선덕 소장
건설산업전략연구소
2007년 말 미국의 서브프라임 사태가 터지면서 전 세계적인 금융위기가 시작되었다. 우리나라는 다른 선진국만큼 부동산 거품이 형성되지 않았기 때문에 급격한 가격 하락이 지속되지 않았지만, 정부의 지속적인 규제 완화나 경기 부양책에도 불구하고 가격 하락이 장기화되고 있다.
부동산 경기에 의존하던 측면이 강했던 뉴타운·재개발 사업이 타격을 받을 수밖에 없었다. 부동산 경기 침체는 일반 분양가를 낮출 수밖에 없었고, 이는 바로 조합원의 부담의 증가로 전가되면서 사업이 지체되고 조합의 소송이 증가하면서 뉴타운·재개발·재건축이 사회적 문제로 등장했다.
소위 뉴타운의 출구전략이 작년부터 논의되기 시작했고, 최근에는 서울에서 재개발·재건축 사업 8곳이 주민의 의사에 따라 해제되었다.
그동안의 도심재생사업의 실패를 되돌아보고 새로운 방법에 대해서 고민해 봐야할 때가 되었다.
우선 피상적으로는 주거환경정비 계획에 따라 무분별하게 너무 많은 지역이 뉴타운·재개발 사업으로 지정되었다는 문제점이 있다. 정부의 정책 발표 후 주민들의 요구 사항도 많아지면서 뉴타운 지정의 기준도 완화되었고 경쟁적으로 뉴타운 지정이 이루어져 동시에 너무나 많은 사업이 추진되었다. 이 과정에서 주민의 의사가 제대로 반영되지 못한 측면도 많아 추후 많은 소송이 이어지는 빌미가 되었다.
이러한 절차적인 측면과 함께 뉴타운 사업은 기존의 재개발 사업의 연장으로 민간 건설업체의 편의 위주로 진행된 측면을 부인할 수가 없었다. 특히 뉴타운·재개발 사업은 공공이 개입하는 부문이 많다하더라도 본질적으로 민간사업 방식으로 진행되었다. 사업성을 위하여 세입자, 상가세입자의 권리를 충분히 보상하지 않거나 또는 세입자 이주 대책이 미흡한 경우도 많았다. 조합들은 경험이 적은데다 초기자본도 없어 건설사에 의존하는 사업을 진행할 수밖에 없었고 이는 추후 조합과 조합원간의 소송으로 이어지는 계기를 만들었다.
또 다른 측면에서는 부동산 가격 상승기에 편승해서 조합원들이 가급적이면 큰 평형의 주택을 선호하여 대형 평형 위주로 설계했고 이는 곧 오늘날 중대형 평형의 대규모 미분양을 초래하였다.
기존 뉴타운·재개발 사업의 문제점들을 극복할 수 있는 새로운 모델이 필요하다. 혹자는 용적률을 크게 높여 사업성을 높여주면 대부분의 문제점들이 쉽게 풀릴 수 있다고 말한다. 그것도 하나의 방안이기는 하겠으나 국토이용계획법, 건축법의 한계가 있기 때문에 어느 단지에나 보편적으로 이용될 수 있는 사항은 아니다.
우선 공공 부문에서 연간 필요한 재개발 물량이 어느 정도인지 계획해야 한다. 다음으로 조합과 세입자, 상가세입자들이 모두 존중되는 방식으로 사업이 추진되어야 한다. 물론 세입자의 대책에서는 공공부문에서의 역할이 더 크다고 할 수 있다. 권역별로 세입자용 순환이주용 주택을 마련하여 조합의 부담을 일정부문 덜어주어야 한다. 또 상가세입자를 위한 보상도 현실화가 되어야 한다. 이러한 추가적인 사업비 부담 부문에 한해 공공 이익에 부합하는 방향에서 제한적으로 용적률 상향 조정이 이루어 질 수 있을 것이다.
다음으로 초기 사업 자금과 경험 부족의 부문은 공사 등이 초기부터 조합원으로 가입하여 기존 조합과 함께 사업을 추진하면 어느 정도는 해결될 수 있을 것이다. 이러한 전제 하에 개별 사업별로 엄격한 사업타당성 조사를 거쳐서 가능한 사업장만 사업을 추진할 수 있도록 해야 한다.
마지막으로 조합원들의 부담을 덜어줄 수 있도록 새로운 제도를 도입할 필요가 있다. 조합원 추가부담금의 3년 거치 분납 제도나 추후 재개발 후 해당 지역의 조세 수입 증가를 전제로 한 채권을 발행하여 개발 자금을 미리 조달할 수 있는 제도도 도입해야 한다. 기존의 도심재생사업이 10년이 지나 이제서 평가를 받고 있다. 이왕이면 제대로 평가하고 사업이 원활히 추진될 수 있도록 정부의 지원도 확대하고 필요한 제도를 도입하는 계기로 삼아야 한다.
