첫 테이프가 끊겼다. 지난 17일 목동11단지가 리모델링 총회를 개최해 삼성·대림 공동사업단을 시공자로 선정했다. 11단지의 총회 개최 여파가 나머지 13개 단지 중 어디까지 얼마나 이어질지 관심거리다. 우선 건설사들은 바빠졌다. 이미 내로라하는 건설사들은 11단지를 이을 차기 수주처를 찾기 위해 인근 단지를 바삐 누비고 있다. 단, 이들은 이미 목동 단지에 대한 분석이 끝나 있다. 분석에 의해 될 성 싶은 떡잎과 그렇지 않은 떡잎이 나뉘어 있다. 우선적 타깃은 ‘될 성 싶은 떡잎’들이다. 타깃은 설정됐지만 수주는 건설사만의 일방 행위가 아니다. 손바닥이 마주쳐야 소리가 나듯 주민들이 호응해 주고 이해해 줘야 한다. 주민들을 어떻게 결심케 하는가가 이들의 숙제다. 주민들도 관심이 부쩍 높아졌다. 인근 부동산 중개업소 관계자는 “11단지 주민을 포함해 많은 인근 주민들이 11단지 상황을 물어본다”고 전했다.

 

 

▲건설사, 목동으로 집결=대림산업, 대우건설, 삼성물산, 쌍용건설, 현대건설, 현대산업개발 등 국내 내로라하는 건설사들의 시선이 목동아파트로 쏠리고 있다.

 

목동아파트 단지는 1단지부터 14단지까지 14개 단지로 구성돼 있는데 단지 규모는 1천300여 세대에서 많게는 3천100세대로 모두 대단지다.

 

일찌감치 각 건설사들은 목동아파트 지역의 개별 단지 특성 및 현황 파악 등 분석을 마쳐 놓은 상황이다. 마침 재건축은 규제가 가일층된 반면, 리모델링은 올해 증축이 가능해지면서 시장 상황이 무르익었다고 판단했다.

 

재건축 대신 리모델링 탄창으로 갈아 끼우고 건설사들은 양천구 목동으로 향하고 있다. 주민설명회를 진행하며 분위기 쇄신을 유도하고 리모델링의 필요성과 그 효과를 강조하고 있는 상황이다.

 

주민들도 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있다. 각종 매스컴을 통해 정부 정책 변화 등 리모델링에 대한 정보를 듣고 있으며 특히 최근 주변에 리모델링 준공 단지들이 생겨나면서 주민들의 벤치마킹 대상들이 속속 등장하고 있다. 말과 종이에서만 보는 게 아니라 주민들이 실제로 가서 보고 듣고 만져볼 수 있는 것이다.

 

▲수주처 선별 작업 완료=목동 단지들에 대한 분석을 마쳐 놓은 건설사들은 이미 수주 가능성이 있는 단지와 그렇지 않은 단지들을 분류해 놓았다. 분류의 기준은 ‘사업의 용이성’이다. 주민들의 사업 의지 및 기존 아파트 구조 등 종합적 부분에서 리모델링이 쉬운 상황의 단지가 따로 있다는 것이다. 이런 분석에 가장 부합되는 곳이 바로 11단지며 그래서 첫  수주 단지가 됐다.

 

11단지가 목동아파트의 첫 번째 수주 대상이 된 이유는 △20평 대 미만의 중소형 평형이어야 할 것 △5층 아파트가 적을 것 △5층 건물과 중층 건물이 따로 떨어져 있을 것 △한 동이 동일 평형으로 구성돼 있을 것 등이다.

 

전체 1천595세대의 목동 11단지는 20평형과 27평형 단 2개 평형으로 구성돼 있다. 또한 이들 평형이 모두 방이 2개 뿐이다. 비교적 적은 평형에 사는 주민들은 증축에 대한 열의가 높다. 게다가 방이 2개뿐이기 때문에 자녀가 2명 이상인 가정에서는 증축에 대한 욕구가 더욱 강하다는 분석이다.

 

또한 전체 18개 동 중에서 5층 건물은 4개동 뿐이며 단지 한 쪽에 몰려 있다. 5층 건물은 인동 간격이 그만큼 좁다. 5층 건물이 중층 건물 사이사이에 존재할 경우 앞뒤로 증축하는 리모델링이 불가능할 가능성도 있는데 이 곳은 그런 걱정이 필요없다. 또한, 20평형 동과 27평형 동이 각각 따로 구성돼 있다. 즉, 한 동 내에 20평형과 27평형이 섞여 있지 않아 향후 평면 구성을 하는데도 쉽다.

 

대림산업 관계자는 “목동아파트 전체 단지 중 11단지가 리모델링을 하는 가장 좋은 조건을 갖고 있다”면서 “11단지가 첫 번째 수주 단지가 된 이유”라고 말했다.

 

11단지의 단지 및 평형 특성을 파악하면 향후 목동 아파트 내 차기 수주 단지 예상이 가능하다는 결론에 이른다. 11단지와 비슷한 상황에 포함된 단지는 10단지, 12단지다. 주변 관계자에 따르면 이미 10단지와 12단지에 여러 건설사 관계자들이 수주 준비를 진행 중인 것으로 알려졌다.

 

▲2만6천세대 각각 특성 달라=이 같은 기준에 의해 본다면 목동아파트에는 리모델링이 어려워 보이는 단지들도 적지 않다. 목동아파트는 설계 당시 다양한 주거형태를 제공한다는 명분 하에 중층과 저층아파트를 혼재시켜 놓았으며 한 단지 안의 평형 또한 다양하게 분포시켜 놓았다. 5층 아파트에서 12층, 14층, 15층까지 다양한 층수의 건물이 혼재돼 있으며 평형 은 20평형에서 58평형까지 구성돼 있다. 11단지가 비교적 평형이 단순한 것은 예전에 임대아파트 단지로 건설되었던 곳이기 때문이다. 용적률 또한 1단지가 200%로 가장 높은 반면 5단지가 117%로 가장 낮다. 평균적으로 130%대 용적률을 보이고 있다. 재건축에 대한 열의가 쉽게 식어지지 않을 가능성도 부인하기 어렵다. 〈표 참조〉

 

5층 아파트가 전혀 없는 단지는 6단지, 8단지와 14단지다. 그러나 이들 단지들은 6단지의 경우 35평형, 45평형, 55평형 등 중대형 평형이 자리잡고 있어 증축에 대한 열의가 상대적으로 높지 않다. 8단지의 경우 35평형과 38평형이 있다. 14단지의 경우 35평형, 38평형, 45평형, 55평형이 있다.

 

이 같은 기준 하에 차기 리모델링 수주처로 손꼽히고 있는 곳은 12단지다. 5층 아파트가 전체 33개동 중에서 12개동으로 비교적 많지만 평형이 20평형, 27평형으로 평형 구성이 11단지처럼 소형평형이면서 단순하다.

 

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주민들의 재건축에 대한 기대 역시 여전한 상태인 것으로 알려졌다.

 

목동아파트 단지 내 공인중개업소 관계자들은 “리모델링에 대한 관심도가 많이 높아졌는데 이에 반해 재건축에 대한 기대도 여전히 식지 않고 있다”면서 “각 단지 상황에 따라 다르긴 하지만 대체로 재건축과 리모델링에 대한 기대가 아직까지는 50대 50이다”고 말했다.

 

목동아파트가 재건축을 하기 위해서는 우선 준공연한이 충족될 때까지 기다려야 한다. 85년 이후에 준공된 목동아파트의 경우를 산정해 보면 2020년경이 돼야 안전진단 신청이 가능하다. 현행 서울시 <도시 및 주거환경정비 조례>의 안전진단 준공 연한기준에 따르면 82년 1월 1일 이후부터 91년 12월 31일 이전에 지어진 5층 이상 아파트는 81년을 기준으로 ‘22년 + (준공년도-1982년)×2년’이란 산식에 의해 준공연한이 산정된다.

 

예를 들어 88년에 준공된 목동11단지의 경우 81년을 기준으로 82년부터 88년까지 7년이 경과했으므로 22년 +(1988-1982)×2 = 34년으로 준공연한이 산정된다. 따라서 88년 이후로 34년이 지난 2022년이 돼서야 안전진단 신청 권한이 주어진다는 결론이다.

 

건설사들이 현장설명회에서 리모델링 쪽으로 홍보하는 이유 중 하나가 이 부분이다. 설명회가 거듭되자 이 같은 현실적 한계를 이해하면서 리모델링에 대한 필요성을 인정하는 분위기도 서서히 증가하고 있는 것으로 알려졌다.

 

반면, 재건축을 주장하는 목소리도 만만치 않은 것으로 알려졌다. 정책 변화 가능성 등 여러 변수를 고려해 좀 더 기다렸다가 재건축을 하자는 주장이다.

 

결국 11단지 총회 이후의 상황이 주목된다. 재건축 기대에 따른 ‘기다리자’는 주장과 현재에 충실해 ‘리모델링 하자’는 주장이 서로 평행선을 유지하고 있는 가운데 11단지에서의 무게 중심이 어느 쪽으로 기우느냐에 따라 향후 인근 단지에도 영향을 끼칠 것이기 때문이다.