상계 재정비촉진지구의 밑그림이 공개됐다. 노원구는 지난달 상계 재정비촉진계획(안)의 공람·공고를 마치고 주민의견수렴을 완료했다. 촉진계획(안)에 따르면 상계 촉진지구는 총 6개 재개발 구역으로 설정됐으며 총 9천110가구, 구역별로 660여 가구에서 많게는 3천여 가구에 이르는 비교적 대단지가 형성될 전망이다. 또 노원구청에 따르면 촉진지구 최초로 40층의 랜드마크 및 테라스형 등 다양한 주거유형 및 스카이라인을 제시했다는 것이 특징이다. 노원구는 향후 주민 공청회 등을 거쳐 다음달 서울시에 재정비촉진계획 결정을 요청하고 최종적으로 기본계획이 확정되면 내년 하반기에 구역별로 조합설립인가 및 사업시행인가를 내줄수 있을 것으로 예상하고 있다. 노원구 담당자는 “자연과 미래가 살아 숨쉬는 서울 동북부 지역 최고의 프리미엄 주거도시가 될 것으로 기대하고 있다”며 “우리나라 최초로 디자인 중심의 촉진지구로 조성할 방침이다”고 개발에 대한 포부를 밝혔다.

  

▲어떻게 개발되나=상계 재정비촉진지구는 총 6개 재개발 구역으로 설정돼 있다. 상계1구역의 면적은 8만7천960㎡로 68%(5만9천891㎡)가량이 제2종일반주거지역(12층)으로, 8천555㎡가 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역은 692㎡로 계획됐다. 상계1구역 중 1만8천822㎡는 자연녹지지역이다.

 

상계1구역 가운데 5만2천964㎡가 공동주택 택지로 구성됐으며 2천675㎡는 종교시설로, 나머지 3만2천321㎡가 도로, 공원, 녹지, 보행자전용도로 등 정비기반시설로 계획됐다. 밀도계획은 상한용적률 196%, 건폐율 60%, 평균층수 19층 이하, 최고층수 28층으로 설정됐다.

 

이에 따라 상계1구역에는 총 1천30가구가 건립될 예정이다. 이 가운데 전용면적 60㎡ 이하는 405가구(35㎡·45㎡ 90가구, 55㎡ 225가구), 전용면적 85㎡는 315가구, 전용면적 100㎡는 310가구가 신축될 계획이다.

 

상계2구역은 면적이 10만842㎡로 촉진지구 내에서 3번째로 큰 규모다. 용도지역별로는 제2종일반주거지역(12층)이 6만7천946㎡이며 제2종일반주거지역(7층)은 1천216㎡, 제1종일반주거지역도 2만9천822㎡에 이른다. 제3종일반주거지역은 1천527㎡로 1.5% 밖에 되지 않는다.

 

이 가운데 공동주택지는 6만2천199㎡로 61.7%를 차지하며 1만5천530㎡ 규모의 학교와 종교시설 3곳(각각 1천700㎡, 720㎡, 139㎡)이 들어서게 된다. 정비기반시설은 도로, 녹지, 보행자전용도로로 구성돼 있으며 면적은 총 2만554㎡이다.

 

밀도는 상한용적률 229%, 건폐율 60%, 평균층수 19층 이하, 최고층수 29층을 적용해 상계촉진지구에서 두 번째로 많은 2천101가구가 신축될 예정이다. 이 중 전용면적을 기준으로 △40㎡ 856가구 △50㎡ 636가구 △60㎡ 282가구 △65㎡ 327가구가 들어설 예정이어서 비교적 중·소형 가구 위주로 계획돼 있다.

 

상계3구역은 상계촉진지구 중 면적이 가장 큰 곳으로 18만9천687㎡에 이르며 공동주택지는 10만5천265㎡를 차지하고 있다. 이곳에는 학교(1만2천895㎡), 여객자동차터미널(5천676㎡)을 비롯, 종교시설 3곳(1천146㎡, 587㎡, 153㎡)이 계획돼 있으며 도로, 공원을 비롯해 하천(1만3천110㎡), 문화복지시설(7천439㎡)도 구축될 예정이다. 가장 큰 면적에 걸맞게 건립가구 수(2천935)도 가장 많으며 전용면적을 기준으로 △35㎡ 825가구 △45㎡ 759가구 △55㎡ 310가구 △65㎡ 506가구 △85㎡ 420가구 △105㎡ 69가구 △125㎡ 46가구 등 다양한 면적의 공동주택이 들어설 것으로 예상된다.

 

밀도계획은 상한용적률 214%, 건폐율 60%, 평균층수 21층 이하, 최고층수 28층으로 계획돼 있으며 구역면적 중 가장 많은 용도지역이 제2종일반주거지역(12층)으로 14만3천73㎡(75.4%)가 분포돼 있다.

 

상계4구역의 면적은 4만30㎡로 이 가운데 80% 가량인 3만1천853㎡가 제2종일반주거지역(12층)이다. 또 제2종일반주거지역(7층)이 5천604㎡, 제1종일반주거지역이 798㎡, 제3종일반주거지역 971㎡, 자연녹지지역 804㎡ 등으로 용도지역이 분포돼 있다. 면적 중 68.7%인 2만7천492㎡가 공동주택지이며 공공청사(670㎡)와 종교시설 1곳(650㎡)이 들어설 예정이고 정비기반시설은 1만1천218㎡로 구축되게 된다.  

 

밀도계획은 상한용적률 241%, 건폐율 60%, 평균층수 18층 이하, 최고층수 23층을 적용하며 총 664가구가 들어설 예정이다. 건립규모별로는 전용면적을 기준으로 △40㎡ 123가구 △50㎡ 123가구 △60㎡ 24가구 △70㎡ 42가구 △85㎡ 238가구 △115㎡ 114가구 등으로 구성된다.

 

상계 촉진지구에서 두 번째로 넓은 면적인 상계5구역은 10만9천503㎡에 57%인 6만2천371㎡가 공동주택지로 계획돼 있다. 특히 제3종일반주거지역이 7만2천644㎡로 전체 면적의 66.3%를 차지하고 있으며 준주거지역도 1천728㎡에 이른다. 이에 따라 밀도계획은 243%의 상한용적률, 건폐율 3종 50%, 준주거 60%, 최고층수 30층을 적용받는다. 주택의 건립규모는 전용면적을 기준으로 △40㎡ 86가구 △50㎡ 87가구 △60㎡ 367가구 △85㎡ 318가구 △115㎡ 146가구 △145㎡ 246가구로 구성될 계획이다.

 

상계6구역은 6개 구역 중 상한용적률이 294%로 가장 높다. 건폐율은 제3종일반주거지역의 경우 50%, 준주거지역은 60%며 최고층수는 40층으로 계획됐다. 이에 따라 총 803가구가 들어설 예정이며 전용면적 기준으로 △40·50㎡ 각각 55가구 △60㎡ 165가구 △85㎡ 264가구 △130㎡ 264가구가 계획돼 있다.

 

용도지역별로는 제3종일반주거지역(3만523㎡, 44.7%)과 준주거지역(2만6천659㎡, 39%)이 가장 많이 분포돼 있으며 나머지 용도지역은 7% 미만의 낮은 수치를 보이고 있다.

 

▲자연과 미래가 살아 숨쉬는 U-Valley 뉴타운=노원구는 상계재정비촉진지구를 자연과 미래가 살아 숨쉬는 ‘U-Valley 뉴타운’으로 조성할 계획이라고 밝혔다. 노원구에 따르면 64만7천414㎡의 면적에 임대주택 1천788가구를 포함 9천110가구가 건립되는 것을 골자로 수락산과 불암산이 둘러싸여 있고 구릉지인 지역 특성을 살려 ‘친자연환경 타운, 커뮤니티 문화타운, 신개념 주거타운’이라는 3대 테마를 담고 있다.

 

이에 따라 지구의 상징 브랜드인 40층 랜드마크 건물을 지구 초입에 배치하며 테라스형, 중정형, 타워형, 판상형 등 주거형태 및 층수를 다양하게 계획해 경관 및 조망권을 확보하고 스카이라인을 형성토록 한 것이 특징이다.

 

또 경사지의 주거 진입을 위한 보행도로에는 ‘사향식 에스컬레이터’ 설치하고 계단식 형태의 데크형 주차장을 조성해 토지의 이용 효율을 높일 계획이며 상계로를 6차선까지 확장해 내부가로망을 정비할 계획도 세우고 있다.

 

상계재정비촉진지구는 현재 8천938세대, 2만2천여명의 주민이 거주하고 있으며 일명 양지마을, 합동마을, 희망촌으로 불리는 27년 이상된 노후 불량주택이 밀집해 있다. 1973년 이후 자력재개발 및 주거환경개선사업을 통해 주거환경 정비를 추진해 왔으나 답보상태에 있는 곳이다.

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상계재정비촉진지구는 1개 구역에 많은 경우 5개의 일명 가칭 추진위원회들이 활동하고 있어 재개발 관련 각종 협력업체들은 주의를 기울여야 할 것으로 분석된다.

 

재건축·재개발의 입찰, 판례, 지역정보를 제공하고 있는 KRBID(한국재건축재개발정보원)에 따르면 상계 촉진지구에는 총 17개의 단체가 주민들을 중심으로 활동하고 있는 것으로 나타났다.

 

1구역에는 2개의 단체가 있으며 정비사업전문관리업자인 J업체와 SW업체가 각각 도와주고 있는 것으로 조사됐다. 2구역은 3개 단체가 활동하고 있으나 J업체만이 한 곳을 지원하는 것으로 나타났다.

 

3구역은 가장 큰 면적에 비례해 5개 업체가 서로 기득권을 확보하기 위해 노력중이며 J, SJ, JH업체 등이 활동하는 것으로 조사됐다. 이밖에 4구역에는 L업체가 도와주고 있으며 5,6구역에는 각각 3개 단체에 앞서 말한 J, JH, L 등이 지원하는 것으로 조사됐다.

 

재개발 전문가는 이에 대해 “결국 계획 결정·고시 후 서울시 지침에 따라 동의서 요건을 충족해 먼저 접수시키는 쪽이 추진위원회 승인을 받게 될 것”이라며 “그 와중에 혼란을 겪을 수도 있어 토지등소유자들의 주의가 요망된다”고 설명했다.