[하우징헤럴드=김병조 기자] 공공재건축 발표 이후 한 쪽에서는 강력한 반대 목소리가, 다른 한 쪽에서는 참여 의향을 보이는 단지들이 나오는 가운데 시장의 혼란이 적잖은 상황이다.

정부의 중첩 규제 수위가 점점 높아지는 가운데 이 방법이 유일한 대안이라는 환영의 목소리가 나오는 한편, 그동안 막무가내 규제를 해놓고 뒤늦게 공급이 필요하다며 빽빽한 임대주택 단지로 전락시키려는 것 아니냐는 분노의 목소리가 팽팽하다.

특히 조합 측에서는 공공재건축을 활성화시키기 위해서는 조합을 옥죄는 최대 규제인 분양가상한제와 재건축부담금 제도를 완화해야 한다고 목소리를 높였다. 토론회에서 오고 간 치열한 공방 내용을 정리했다.

▲정복문 잠실5단지 재건축조합장

=공공재건축 제도에 반대한다. 늘어나는 용적률의 70%를 임대주택으로 가져가겠다는 것은 너무 과도하다. LH 등 공공이 시행자로 참여하려는 것에 대해서도 반대다. 많은 조합원들이 LH가 우리 단지의 시행자가 되면 우리 단지 아파트는 질 낮은 서민아파트가 될 것이라며 반대 목소리가 크다.

조합원들의 사유재산인데, 왜 LH와 같은 공공이 개입하려 하나. 사업 자체를 좌지우지하려는 것 아닌가. 게다가 우리는 협력업체가 다 선정돼 있는 상태다. LH가 들어와 할 일이 사실상 없다. 공공이 들어와 여기에서 무슨 일을 하겠다는 건가. 공공재건축 방식은 조합원 입장에서 받아들일 수 없는 제도다. 

▲박인식 신길13구역 재건축 추진위원장

=공공재건축 방안은 일단 괜찮은 방법이라고 생각한다. 다만 구체적인 운영 방안이 제시된 게 없어 다소 부족하다고 느끼고 있다. 공공분양 및 임대주택 기부채납 비율을 50~70%라고 했고, 서울시는 70%가 기정사실화라고 했는데 이것도 아직까지 구체적으로 정해진 게 없으니 사업을 추진하는 사람 입장에서는 어떤 결정을 내리기 어려운 상태다. 

▲김종광 천호뉴타운1구역 재개발 조합장

=재건축은 아니지만 SH와 공동사업시행 경험을 얘기하고자 참석했다. 현재 우리 구역은 SH와 공동사업시행 방식으로 사업을 진행 중이다.

하지만 서울시로부터 별도의 혜택을 받은 게 없다. 임대주택 기부채납도 어떤 완화 혜택 없이 규정대로 다 했다. 임대주택 기부채납에 따른 손해는 조합에 막대하다. 임대주택 한 채 지어 공공에 기부채납하면 한 채당 1억원씩 조합은 손해를 본다.

공공재건축을 통해 공공이 재건축에 참여하겠다고 하는데, 우선 명확한 가이드라인을 제시하고 공공이 어떤 기준으로 참여할 것인지 정하는 게 우선이라고 본다. 공공이 하려면 구체적으로 어떻게 하겠다는 것인지에 대한 구체적이고 명확한 내용이 먼저 나와야 한다.   

▲주원준 안양뉴타운삼호 재건축조합장

=그동안 사업을 추진해 오면서 가장 힘들었던 부분이 인허가 부분이었다. 이는 안양만의 문제가 아니라 대부분의 지자체를 상대하는 조합들의 공통된 문제다. 우리 조합은 정비구역 심의만 도계위 심의 2회, 건축심의 3회, 경관심의 4회, 사업인가 받을 때 무려 1년 이상이 걸렸다. 상당히 까다롭고, 부당하다고 느꼈던 부분도 있다.

교육환경영향평가 문제, 즉 교육청과의 문제는 정말 어떻게 표현해야 할지 모를 정도로 너무 어려웠다. 공공재건축의 경우 50층까지 층수를 올리는 것은 좋은데, 이 과정에서 일조권에 대해 학교 측에서 분명히 문제 삼고 나올 것이다. 과연 이걸 어떻게 해결할 수 있을지에 대한 구체적 해법 마련이 제시돼야 한다.

조합이 참여하는 ‘공공재건축 TF’를 구성해 통합심의해 인허가 기간을 단축시킨다고 했는데, 해당 지자체가 얼마나 협조해 줄지에 대한 접점이 이미 이뤄졌는지도 궁금하다. 일선 조합이 공공재건축을 선택하는 데 있어 가장 중요하게 생각하는 것은 인허가 기간 단축에 대한 개선 방안이 들어가 있느냐다. 

▲허경원 예시건 대표

=몇 가지 내용을 감정원과 국토부, LH에 건의하고 싶다. 우선, 공공재건축구역으로 지정되면 자동으로 특별건축구역으로 지정되도록 하는 법적 장치가 마련됐으면 좋겠다. 건축법상 특별건축구역은 조합에 2가지 측면에서 이익이 된다. 인동거리 완화ㆍ제외와 디자인 개선 효과가 있다.

공공재건축을 통해 50층까지 짓는다면 단지 내 아파트 건물 간의 인동거리가 분명히 문제가 된다. 현재 30층짜리 건물을 지으면 대개 인동거리가 약 70~80m가 나오는데, 50층 짓는 것에도 이 인동거리로 유효하게 하는 방안이 필요하다. 

두 번째는 정북 방향 일조권 문제에 대한 해법 마련이 필요하다. 공공재건축 시 준주거지역으로 용도지역을 올린다는 것을 바꿔 말하면, 주변지역이 죄다 일반주거지역이라는 의미다. 민법 상 동짓날 연속 4시간 등 판례에 따른 일조기준을 맞추는 게 불가능해질 수 있다. 

나아가 공간 활용도가 떨어지는 1층 공간을 용적률 산입에서 빼주는 방안이 필요하다. 50층 고층으로 올리면 엘리베이터가 한 층에 3~4대가 필요하고, 계단실 공간 등을 감안하면 1층은 사실 주거용도로 쓰기 어렵다. 결국 1층을 모두 필로티로 사용해야 하는데, 이게 모두 용적률에 산입된다면 조합원 입장에서는 손해다.

또 50층 고층화에 따른 벽체 두께가 두꺼워져 저층 가구의 면적 손해가 커지는 것도 문제다. 20층 내외 아파트는 벽체 두께가 25~30cm 정도인데, 50층 아파트는 40~60cm 정도로 두꺼워진다. 같은 실사용 면적을 따져보면 20층 아파트는 34평형인데, 50층 아파트는 36평형으로 측정된다. 동일한 실사용 면적을 사용하는데, 고층아파트 조합원은 2평의 비용을 더 부담해야 하는 문제도 해결해야 한다. 

아울러 50층 고층 아파트에 대해서는 이에 대한 각 비용 증가 요인들을 분양가상한제 가산비 요인으로 인정해 줘야 한다. 지하를 4~5층까지 파야 하고, 그 과정에서 지하층 공사비 암반 상황 등 리스크가 크다. 따라서 현행 가산비 30% 기준을 50~60% 정도로 늘려 조합의 분양가상한제 부담을 줄여줘야 한다. 

마지막으로 일종의 LH등 공공시행자의 입주 시점의 마감재 및 디자인 업그레이드가 필요하다. 공기업들은 착공 당시의 설계 도면 내용을 입주 때까지 그대로 밀어붙이는 경향이 있다. 50층 건축시에는 4~5년의 장기간이 소요된다는 점에서 입주 당시 시점에 맞춘 마감재, 디자인 업그레이드 필요하다.

▲김종일 대한감정평가법인 이사

=공공재건축을 적용하면 조합원 및 일반분양 가구가 늘어 재건축부담금이 더 늘어날 것으로 보인다. 분양면적이 늘어난다고 해서 조합원 숫자가 늘어나는 건 아니다. 즉 분양면적이 늘어나는 만큼 일반분양 물량이 늘어난다는 의미다. 그렇게 되면 계산상으로 재초환의 수익 또한 늘어 재건축부담금 증가로 귀속된다. 이에 따른 제도의 보완 검토가 필요할 것 같다.

▲박인식 추진위원장

=공공재건축 필요하다는 점은 인정한다. 그런데 공공이 들어오면 공공과 조합이 서로 지향하는 바가 다르다는 데 동의한다. 둘 사이에 추진하려는 방향에서 분명히 갭이 발생해 갈등이 벌어질 것이다. 특히 공공에 몸 담고 있는 직원들이 주도적이 아닌 피상적으로 업무에 임할 가능성이 높다. 이 때문에 공공재건축을 하려 한다면 공공에 속한 직원에게도 인센티브 제도를 적용해 업무 효율성을 높이는 시스템을 만들어야 한다.

▲홍봉주 H&P 법률사무소 변호사

=이번 공급 보완 취지의 공공재건축 제도가 빨리 안정화 됐으면 좋겠다. 다만 공공재건축이 사유재산에 대한 사업으로 공공과 조합의 가치가 충돌하는 부분이 적지 않다. 경기가 위축되는 위급 상황에서나 사용하는 미분양 매입제도를 여기에 적용하는 것도 맞지 않다고 본다. 

목적이 다른 주택 유형을 대거 혼합시키는 게 맞는지 의문이다. 임대주택은 공공소유, 조합원 주택은 자신이 소유하고 거주하는 주택이다. 주택 소유의 목적이 다르니 한 단지 안에 사는 입주자 간 갈등이 클 수밖에 없다. 이 같은 이유 때문에 이 제도가 실현 가능성이 있을까 하는 의문이 든다. 결국 탁상행정 얘기로 이어질 것이다.  

▲김상우 잠실5단지 재건축조합 자문단장

=문제는 사업을 바라보는 시각이 정부 시각과 조합의 시각이 완전히 다르다는 데 있다. 정부는 저렴한 양질의 아파트 공급하려는 목적, 조합은 최고급 명품아파트 건립이 목적이다. 김종일 평가사님이 재건축부담금이 늘어난다고 했는데, 우리가 계산해보더라도 재건축부담금액은 훨씬 많이 늘어나고, 또한 세대가 늘어난다고 해도 분양가 수입은 늘어나지 않는다.

조합이 구청에서 분양가 승인을 받으려면, 조합이 토지비와 건축비를 계산해 분양가 승인을 받아야 한다. 그런데 용적률 500%로 상향하면 어떻게 되나. 그만큼 일반분양 아파트의 대지가 줄어 토지비 역시 줄어들기 때문에 분양가가 높아질 수 없다.

이 때문에 추가적인 인센티브 없이 공공재건축의 성공은 어렵다. 조합원 입장에서 인정할 수 있을 정도의 인센티브를 줘야 공공재건축 제도가 성공할 것이다. 

▲유기열 엘림토피아 대표이사

=유인책이 없다는 게 문제다. 지금 저출산 문제로 청년층에게 아이 낳으라고 하는데, 아이 낳지 않는 것과 같다. 청년들이 아이 낳는 것에 대한 인센티브가 없어 아이를 낳지 않는 것이다. 재건축조합도 마찬가지다. 정부가 생각을 바꿔야 한다. 확실한 인센티브를 줘야 한다.

얼핏 용적률이 올라가면 이익이 있을 것이라고 생각하는데, 이익이 나지 않는다. 분양가상한제가 가장 큰 문제다. 실제로 시뮬레이션을 해보면 분양가상한제 때문에 이익이 되지 않는다. 분양가상한제가 아니라면 예전처럼 용적률 증가분만큼 반반 나눠서 사업을 진행하면 된다.

예컨대 아파트 용적률이 300%일때 한 채의 지분율은 11.7평 나오는데, 용적률이 400%가 되면 이 지분율이 8.7평으로 줄어들어 3평이 줄어든다. 강남의 경우 토지가 평당 1억원이니 공공재건축을 선택하면 3억원의 추가 이익이 나야 하는데, 시뮬레이션 해보면 몇 천만원 증가할 뿐이다. 결국, 용적률을 늘린다고 부담금이 줄지 않는다. 해법은 분양가상한제 적용을 제외시켜 줘야 한다. 그러면 참여하려는 단지들이 나올 것이다. 

▲신호준 GS건설 부장

=LH·SH아파트는 특유의 공공아파트 이미지이기 때문에, 저렴한 서민 아파트라는 인식이 강하다. 이 같은 세간의 인식을 뒤집는 사례로 LH가 공동시행한 안양 덕천지구 재개발과 성남 금광동 신흥2구역을 참고하면 좋을 것 같다. 덕천에는 삼성물산과 동부건설이 시공해 공사를 완료했고, 신흥2구역은 현재 GS건설과 대우건설이 공사 중이다. 단지 특화를 통해 집값 상승, 단지 고급화 사례가 나오고 있다. 

물론 공공시행 방식에서 해법 마련이 필요한 부분도 있다. 시행자, 주민대표회의, 그리고 단순도급자로 참여한 시공사 간의 역할관계가 좀 더 명확히 정리돼야 한다. 실제로 사업을 진행하다보니 누구 업무인지 책임소재가 불분명한 부분이 적지 않게 나온다. 결국 대부분 시공사가 떠안게 되는 구조다. 이 때문에 공공시행방식 약정서도 이 같은 내용에 대한 책임소재 부분을 보다 구체적으로 명시하는 쪽으로 개선해야 한다.

공공재건축에 대형시공사들이 들어가면 분명히 이익이 될 수 있다고 생각할 수 있도록 제도를 정비해줄 필요도 있다. 이렇게 하면 조합원들도 명품아파트를 기대할 수 있다. 무엇보다 분양가상한제와 재건축부담금 부담을 완화해 줘야 한다. 이 두 제도의 파괴력이 상당하다. 우리 회사가 수주한 현장 중에서도 건축심의까지 받았음에도 불구하고 이 규제 때문에 사업을 중단한 곳들이 있다.

오래 전부터 거주한 현금 없는 어르신들이 사업을 반대한다. 강남을 떠나기 싫은데, 재건축부담금 낼 돈이 없다는 두려움 때문에 사업에 반대한다. 이들이 공공재건축에 참여할 수 있도록 하는 유인책이 필요하다.

▲김점균 주성시엠시 대표이사

=공공재건축 도입이 필요하다고 본다. 모든 단지에 공공재건축이 필요한 것은 아니다. 인허가가 잘 진행되는 곳들은 그냥 일반 재건축 방식으로 진행하면 된다. 그런데 수년 간 사업이 지지부진한 곳들은 돌파구가 필요하다. 은마의 경우 몇 년 전 50층 짓겠다고 서울시와 대립하다가 결국 입장을 돌려 총회에서 35층을 수용했는데도 현재 진행이 더디다.

공공재건축을 비판하는 일부 반대자들의 이중 잣대도 문제다. 당초 은마가 50층 짓겠다고 할 때는 명품아파트라고 하면서, 지금 공공재건축에서 50층 허용하겠다고 하니 이제는 ‘닭장아파트’라고 폄훼한다. 사업을 반대하는 게 아니라 집행부 보기 싫으니 집행부 물러나라는 얘기다.

본질을 따져보자. 용적률이 높다고 주거환경이 나쁘고, 닭장아파트가 되나. 나는 이 주장에 동의하지 않는다. 먼저, 용적률을 보자. 도곡동 타워팰리스 1ㆍ2ㆍ3차 아파트의 전체 평균 용적률이 920%에 달한다. 층수도 55~65층이나 되는데 누가 타워팰리스를 닭장아파트라며, 과밀로 주거환경이 나쁘다고 하나. 최근 시세가 약간 떨어지긴 했지만, 여전히 최고급 아파트로서의 명성을 견지하고 있다. 어떻게 짓느냐의 문제이지, 용적률 높다고 닭장 아파트가 되는 것은 아니다.

정부와 공공은 조합들을 대상으로 어떻게 빨리 재건축을 해줄 것인지에 대한 구체적인 로드맵을 제시해야 한다. 실제 잠실5단지에서도 여러 개 동을 보존하라고 하는 서울시 방침에 조합원들의 불만이 많다.

임대주택 소셜믹스의 부작용을 우려하는데, 나는 여기에 대해서도 동의할 수 없다. 임대주택만 해도 조합원들의 인식과 현실 간에 괴리가 크다. 내가 진행한 현장의 임대주택은 로열층을 무시하고 무작위로 동호수 배정했다. 그래서 어디에 임대주택이 있는지 주민들은 알 수가 없다. 아파트 내부에 대한 품질 차별화도 하지 못하게 서울시가 막고 있어서 내부에 들어가도 임대주택인지 알 수 없다.

특히, 재건축아파트가 입주하고 나면 조합원들도 임대 주고 밖에 나가 사는 경우가 있다. 원주민 입주율이 20~30%란 통계도 나올 정도다. 그러면 전체 아파트의 상당 수가 사실상 임대주택이 된다는 얘기다. 그런데 조합원이 임대주는 임대주택은 괜찮고, 공공이 임대주는 임대주택은 안 된다는 얘기냐.

▲이우진 세무법인 이레 대표이사

=사전 컨설팅 과정에서 알기 쉽게 알려주는 장치가 필요하다. 예컨대 기존 일반 재건축 예상 분담금이 1억원이었는데, 공공재건축을 하면 8천만원이 된다던지 하는 식의 이해가 쉽게 해 참여율을 높이려는 홍보와 노력이 필요하다.

그리고 10%든 20%든 공공재건축에 참여하는 곳은 재건축부담금을 줄여줘야 한다. 용적률 증가하고 임대주택 증가하는데, 내게 과연 이익되는 게 뭐야? 이런 결론에 도달하면 조합원들이 과연 동의하겠나. 실제로 재건축부담금 타격이 상당히 크다. 이 때문에 시공자까지 선정했는데 사업을 중단한 곳들이 많다. 

▲진상욱 법무법인 인본 변호사

=우선 공공재건축을 하게 되면 용적률이 증가해 이익된다고 하지만, 분양가상한제와 재건축부담금이 존재하는 상황에서 이익이 될지 불분명하다. 분상제와 재초환 완화가 필요하다.

둘째, 임대주택 비율 조정이 필요하다. 정부의 임대주택 공급 방법도 정비사업에서 받아 가는 게 아니라 다른 방법을 모색해야 한다. 그리고 공공재건축 시에도 임대주택 비율을 낮추고, 공공분양 비율을 높이는 걸 정책적으로 고려해야 할 필요가 있다.

셋째, 인허가 기간을 단축시켜야 한다고 했는데, 이런 부분이 잘못 읽혀지면 국가가 50~70% 가져가기 위해서 인허가 기간을 단축시켜 주민 재산 빼앗아 간다는 신호를 줄 수 있다. 넷쩨, 분담금 증가 방지 장치가 만들어져야 한다. 그래서 기부채납 비율을 정함에 있어 조합의 사업수익성에 따라 연동시켜 조정될 수 있도록 하는 제도가 필요하다.

▲이수 신반포16차 재건축 조합장

=나 역시 50층 허용을 반기는 입장이다. 그러나 각론으로 들어가보면 문제가 있다. 조합원들은 자본주의 사회에서 내 재산의 가치를 증가시키는 데 관심이 높다.

그런데 공공재건축을 선택하는 데 앞서 임대주택 기부채납 비율 등 정부 지침에 대한 정보가 너무 빈약해 판단에 어려움이 많다. 그래서 좀 더 구체적으로 파고 들면 안 되겠다 싶은 생각이 자주 든다. 현재 공공재건축 사전 컨설팅을 신청한 곳이 15곳이라 했지만, 사실 이 곳도 하겠다는 게 아니라 그냥 컨설팅 받아보겠다는 것 아니냐.

종상향도 2종, 3종에서 준주거로 갈 때 기부채납을 얼마나 하는지 기준이 나와야 한다. 그런 기준이 없다 보니 조합 내 혼란을 자초한다. 정부의 명확한 지침이 빨리 나와줘야 한다. 이런 게 없다 보니 조합원들에게 분담금을 물어봐도 여기에 대한 설명을 할 수가 없다. 특히, 분양가상한제, 재건축부담금을 완화해야 한다.

▲김우진 주거환경연구원장

='공공재건축'이라 하면 LH가 주도한다고 보는 것 같은데, 그렇지 않다. 실제로 조합원이 주인인 사업이다. 예전 SH의 경영지원본부장으로 재직할 당시 SH에서 정비사업 참여를 추진했는데, 그때의 대원칙이 바로 '주민자치 원칙을 깨면 안 된다'는 것이었다.

정비사업은 인허가 과정이 너무 복잡해 부동산 규제의 종합판이라고 불린다. 그래서 SH가 당시 지자체와 조합 사이에서 중재자 역할을 하려고 했었다.

공공재건축은 '주공아파트'를 만들려는 게 아니다. 공공이 조합의 부족한 부분을 채워주려 들어가는 거다.  ‘초기 사업비 조달’ ‘인허가 촉진’ ‘자금 조달에 따른 공사비 하락 유도’ 해법을 마련하겠다는 것이다.

LH와 SH의 주 역할은 CM(건설사업관리)이다. 조합은 사실 공사를 한 번도 해보지 않은 초보자 아닌가. 그 부족분을 공공이 채워주겠다는 것이다. 즉 LH에서 이 부분을 도와주고, 대신 임대주택을 가져오겠다는 것이다. 이런 점에서 공공재건축이 오해를 받고 있다. 공공재건축 제도를 바로 알고 판단해 줬으면 좋겠다.

▲김호권 하우징헤럴드 발행인

=많은 전문가분들께서 좋은 의견 많이 주셨다. 첨언하자면, 홍보 부문에서는 공공분양주택과 공공임대주택 등 기부채납 주택에 대한 명확한 정의와 홍보가 필요하다는 점을 말씀드리고 싶다. 많은 조합원들이 ‘공공주택 기부채납 비율 70%’를 모두 다 임대주택 기부채납이라고 인식해 거부감이 더 심한 것 같다. 실제로는 공공분양주택과 공공임대주택으로 나뉘는데도 말이다.

‘뉴스테이’와 같은 새로운 용어를 개발해 조합원들이 좀 더 쉽게 제도를 이해할 수 있도록 하는 노력이 필요하다고 본다. 좀 더 좋은 제도로 개선돼 우리 사회 주택 문제가 해결되는 기회가 됐으면 하는 바람이다.