정재옥
해안건축 상무
서울시의 뉴타운·재개발사업에 대한 수습이 본격적으로 시작됐다. 그동안 무분별하게 사업이 추진되어 집값 상승, 건축물 관리소홀, 추진위와 반대 주민 간 갈등 등 여러 가지 사회 문제가 발생해 온 것에 대해 사전에 갈등을 막아보자는 취지로 도입하는 것이다.
뉴타운 갈등이 벌어지고 있는 실제 현장을 찾아가 보면 추진위와 반대주민의 갈등 양상은 하나로 귀결된다. 바로 추가 분담금 문제이다. 현재 주택시장을 포함해 국내 전체 경제상황이 침체되어 집값하락으로 이어지면서 어느 곳이나 공통적으로 사업성 여부에 따라 추가 분담금을 얼마나 부담해야 하는지가 문제다. 상황에 따라 각 사업장의 처지는 극과 극을 이룬다. 사업성이 양호한 사업현장은 사업 추진속도가 빠르면서도 주민 갈등도 적다. 반대로 사업성이 부족한 사업현장이면 주민간의 갈등이 자주 발생하고 사업추진속도도 느리다.
서울시는 공식발표를 통해 추진위원회가 구성되지 않은 정비(예정)구역 265곳과 추진위가 있는 305곳을 대상으로 실태조사에 돌입하겠다고 밝혔다.
우선 지난달 추진위가 없는 265곳을 대상으로 시작한 것에 이어, 오는 10월 또 한 차례에 걸쳐 실태조사를 실시할 계획이다. 서울시는 추진주체가 있는 305곳은 토지등소유자 10% 이상의 동의를 받아 주민이 요청할 경우 실태조사를 할 수 있다.
이와 관련해 추진위나 조합 등 추진주체가 없는 구역은 토지등소유자의 30% 이상이 반대하면 구역 해제가 가능하고, 추진 주체가 있는 구역은 토지등소유자 50%이상의 동의로 추진 주체를 우선 해산해야 구역 해제 요건을 갖추게 된다.
서울시에 따르면 이상과 같은 작업을 진행하기 위해 실태조사를 진행하고, 이를 통해 분담금을 추정, 주민들에게 공지하고 우편이나 현장투표로 사업시행 찬반 여부의 주민의견을 들은 후 최종 결정한다. 그렇다면 서울시의 출구전략 시행 이후에는 어떤 상황이 펼쳐질까?
우선, 실태조사 결과를 토대로 찬성지역은 사업촉진을 위해 전문가 지원, 공공관리자 업무범위의 확대, 기반시설 설치비용 및 융자지원 확대 등 행정·재정적 지원을 확대하고, 소형평형 전환 절차 및 심의기간 단축, 경미한 변경 확대 등 인허가 절차도 간소화 하며, 구역 실정에 맞는 정비구역 지정을 적극적으로 지원할 것으로 보인다.
반대지역은 구역을 해제하거나 필요시 도정법 개정으로 도입된 새로운 사업방식인 주거환경관리사업이나 가로주택정비사업을 적용할 수 있을 것으로 보인다. 해제되는 구역은 대단위 아파트 위주의 개발방식에서 탈피, 단독 또는 토지합병 등을 통한 소규모개발 방식 등으로 자연스럽게 개발사업이 추진될 것으로 전망하고 이에 대비해 다양한 정비 유형의 모델개발을 추진할 것으로 보인다.
그러나 사업추진 중단에 따른 과제도 산적해 있어 이에 대한 면밀한 대안 마련이 필요한 상황이다. 현재 뉴타운 지정으로 인한 지가 상승 및 개발 중단에 따른 주민들의 상실감, 찬성주민과 반대주민 간 갈등, 매몰비용 부담주체 문제 등 해결해야 할 과제가 남아 있다.
실태조사 구역 중 해제대상 구역에 대해서는 도시기반시설의 확보가 쉽지 않을 뿐만 아니라 대안사업으로 거론되는 주거환경관리사업이나 가로주택정비사업은 소규모로 개발되어 사업성을 담보키 어려워 개발의 속도만 늦추어질 수 있다는 우려로 주민들의 동의를 얻기 어려울 것이란 전망도 나오고 있다. 이에 대해서는 서울시가 구역 해제 후 대안사업의 시범모델 등을 개발하여 구역 해제 후 미래상에 대하여 주민들의 이해를 돕는 홍보가 사전에 필요할 것으로 보인다.
정비(예정)구역의 해제여부는 서울시의 실태조사시 각 구역별로 추가분담금 규모, 즉 사업성이 있느냐 없느냐가 결정적인 역할을 할 것이므로 추가분담금을 산정하는데 있어서는 여러가지 경우의 수를 감안하여 신중에 신중을 기해야 할 것이다. 자칫 사업성이 없는 구역으로 알려지면 부동산 가격 하락 등 사유재산권을 침해할 수도 있기 때문이다.
