“재개발 전환” vs “리스크 크다”… 뉴스테이 곳곳 갈등·잡음
“재개발 전환” vs “리스크 크다”… 뉴스테이 곳곳 갈등·잡음
기로에 선 공공지원 민간임대 연계형 정비사업
  • 최진 기자
  • 승인 2021.04.06 10:49
  • 댓글 0
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인천 금송구역·도화1구역
집행부 교체주장 쏟아져
부산 감만1도 비대위 지속 

부동산 경기 활성화로 
사업전환 목소리 커져
뉴스테이 혜택 따른 득과실
면밀히 검토한 후 판단을

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 공공지원 민간임대 연계형 정비사업(뉴스테이)을 추진하는 재개발현장 곳곳에서 주민갈등이 불거지고 있다. 기존 뉴스테이 방식으로 사업을 추진하려는 조합 측과 일반재개발로 사업방식을 전환하자는 비상대책위원회 측의 대립이 심화되면서다.

최근 일반재개발로 사업방향을 전환해 연착륙에 성공한 뉴스테이 현장들의 사례가 나오면서 사업전환을 요구하는 비대위 측의 주장이 더욱 거세지는 모양새다.

하지만 정비사업 전문가들은 단순히 일반분양 수익률만을 따지기 보다는 일반재개발 전환에서의 득과 실을 면밀히 검토해야 한다고 조언하고 있다. 일부 구역들의 성공사례가 나온다 하더라도 현장마다 적용된 뉴스테이 인센티브 적용비율이 다르기 때문에 이에 대한 검토 기준이 개별적이라는 것이다.

▲뉴스테이 곳곳서 비대위 활성화… “집행부 바꾸자”

인천 동구 금송구역은 지난달 13일 정비사업 9부 능선으로 불리는 관리처분계획인가를 득하며 오는 6월 이주개시에 돌입할 예정이었지만, 최근 비대위가 조합 집행부 해임총회를 공고하면서 비상이 걸렸다.

조합은 비대위 측이 허구적인 추가분담금 산정과 일반분양 수익을 홍보하면서 집행부 교체와 사업전환을 도모하고 있다며 대응책 마련에 안간힘을 쓰고 있다.

비대위 측은 해임총회 성원을 이루기 위해 홍보요원까지 동원하며 해임총회 개최에 전력을 다하고 있다. 이들은 조합이 시공자인 삼호(현 대림건설)와 계약한 공사금액 379만4천원이 향후 전국 재개발 공사비 평균인 463만원으로 치솟을 것이라고 추정하면서 조합원당 1억원대 이상의 추가분담금이 발생할 것이라고 주장하고 있다.

인근 도화1구역도 정기총회와 관리처분계획 수립을 앞두고 비대위 활동이 활성화되고 있다. 이들은 현 집행부가 매각가격을 협상한다는 이유로 수개월째 사업추진을 미루고 있다며, 책임론에 따른 집행부 교체를 주장하고 나섰다.

부산 감만1구역도 최근 정기총회를 통해 조합원 78%의 동의로 기존 뉴스테이 사업을 유지하겠다고 의결한 바 있으나, 비대위는 지속적으로 일반재개발 전환을 주장하며 해임총회를 예고해 갈등이 지속될 전망이다.

▲분양시장 상승장·제도 보완대책 지연… 사업전환 성공사례까지 더해져

뉴스테이 현장에서 발생하는 주민갈등은 분양시장 활성화와 정부의 대책마련 미흡이라는 상황 속에서 사업전환에 성공한 모델이 등장함에 따라 심화되고 있는 모양새다.

뉴스테이 연계형 정비사업은 사업성 문제로 장기간 사업이 멈춰진 재개발 현장을 대상으로 정부가 중산층 주거불안을 해소하기 위해 추진한 임대주택 공급제도다. 사업장의 일반분양 물량을 임대사업자가 주변 시세의 80% 가격으로 선매입해 미분양 리스크를 줄이고 임대주택도 활발히 공급하겠다는 취지로 지난 2015년 박근혜 정부가 도입했다.

하지만 최근 부동산경기 활성화로 집값이 상승하고 청약경쟁이 치열해지면서 상황이 달라졌다. 분양수익에 대한 기대치가 상승하고 미분양 걱정이 줄어들자, 분양시장 상승기류에 따라 사업을 전환하자는 목소리가 커진 것이다.

또 뉴스테이 사업의 제도적 한계도 함께 작용한다. 뉴스테이는 임대사업자가 일반분양 물량을 시세보다 저렴하게 선매입토록 함으로써 매각계약 시점으로 수입이 고정된 반면, 계약 이후 사업비 증가에 따른 지출 부담은 고스란히 조합원들이 떠안아야 하는 구조적 문제점이 지속적으로 제기돼 왔다. 여기에 부평4구역·청천2구역 등 사업전환에 성공한 모델까지 등장하면서 뉴스테이 현장에서의 혼란이 커지고 있다.

▲인센티브 적용 폭 고려해 득과 실 면밀히 검토해야

그럼에도 불구하고 전문가들이 일반재개발 전환에 신중해야 한다고 우려하고 있다. 최근 사업방식 전환에 성공한 현장의 경우 뉴스테이 인센티브가 적다는 점이 꼽힌다. 부평4구역의 경우 추가용적률 인센티브가 전무한 수준이었기 때문에 사업을 전환해도 건축물의 배치 변경만으로 8개월만에 일반재개발로 연착륙할 수 있었다.

반면, 뉴스테이 인센티브가 클 경우 사업전환에 따른 기회비용이 증가하게 된다. 뉴스테이 추가용적률 50%를 상한까지 받은 현장이나, 용도지역 상향에 따른 기부채납 비율이 적은 현장은 사업을 전환할 때 기존 혜택들을 모두 반납해야 할 뿐 아니라, 용적률·순부담률 변경 등에 따른 정비계획 변경으로 비용과 시간이 크게 소요되기 때문이다.

대표적인 사례로 꼽히는 곳이 부산 우암2구역이다. 이곳은 뉴스테이 착공 후 일반분양 전환을 추진하려다가 수개월째 공사가 정지된 상태다. 지난 5일 국토부가 뉴스테이 조건부 취소 공문을 내렸지만 △임대사업자가 지급한 매매계약금의 배액을 상환할 것 △이미 시행된 사업비 대출 원리금 전액을 일시 상환할 것 등을 요구해 출구대책까지는 시일이 걸릴 예정이다.

업계 관계자는 “뉴스테이는 각종 기준을 초월한 추가용적률과 인허가 단계에서의 혜택을 받았기 때문에 사업을 전환할 경우 포기해야 할 득이 생각보다 다양하다”라며 “충분한 검토 없이 사업을 전환할 경우 일반재개발사업에 대한 각종 규제로 인해 오히려 사업지연 등의 위험성이 증가할 수 있다”고 말했다.



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